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研究生:周怡君
研究生(外文):I-Chun Chou
論文名稱:便利值多少--便利商店帶給鄰近居民的價值或損害
論文名稱(外文):The value of convenience:The benefit or damage to neighboring residents of convenient stores
指導教授:吳珮瑛吳珮瑛引用關係
口試日期:2017-07-21
學位類別:碩士
校院名稱:國立臺灣大學
系所名稱:農業經濟學研究所
學門:農業科學學門
學類:農業經濟及推廣學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2017
畢業學年度:105
語文別:中文
論文頁數:82
中文關鍵詞:特徵價格法地理資訊系統空間迴歸7-ELEVEN便利商店便利價值便利損害迎毗設施鄰避設施
外文關鍵詞:Hedonic Price MethodGeographic Information SystemSpatial Regression Model7-ELEVENConvenient StoresThe Benefit of ConvenienceThe Damage of ConvenienceYes-In-My-Back-Yard(YIMBY)Not-In-My-Back-Yard(NIMBY)
相關次數:
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都會區往往設置各種不同功能的設施以便利居民的各種需求,某些設施由於造成健康危害、環境品質不良影響或鄰近居民觀感不佳,人們不欲與之為鄰,這些設施我們稱之為鄰避設施;而人們喜與之為鄰、具正外部性的設施稱之為迎毗設施,不論鄰避或是迎毗設施都可能直接或間接對其鄰近之住宅價格有正負面的影響。而現代臺灣的都市人口集中、生活繁忙,都會人希望能在不花費太多時間的情況下,購得日常生活必需品或享受便捷的服務,因此24小時營業、巷口般的距離,再加上販售商品種類及服務項目繁多,便利商店因迎合消費者多元且即時的需求而改變了臺灣人的消費習慣。然而,便利商店24小時的營業對某些民眾來說雖然便利,然而可能發生的吵雜及聚眾喧鬧,卻可能造成喜愛寧靜生活民眾的困擾。
由於7-ELEVEN為業界龍頭且可取得資料相對完整,因此本研究以7-ELEVEN代表便利商店,並以實價登錄中臺北市適當抽樣房屋交易資料,應用地理資訊系統、能夠反應住宅相關特徵價值之特徵價格法、以及納入空間考量的空間迴歸模型,估算住宅周圍的7-ELEVEN在不同距離及家數下的影響造成的房價差異,並以此代表便利商店帶來的便利價值(或損害)。估計結果顯示,不同行政區中7-ELEVEN距離變數及不同房型下7-ELEVEN家數變數,對房價的差異影響並非全然正面,表示便利商店帶給鄰近居民的便利性不盡然是正向的價值亦可能為損害,亦即有些居民視便利商店為迎毗設施,有些則認為是鄰避設施。
The Metropolitan area often sets a variety of facilities to meet the residents'' needs. People do not want to be neighbors with some facilities due to health hazards, poor environmental quality or poor perspectives of neighboring residents. These services which we call "Not-In-My-Back-Yard"(NIMBY); otherwise, people want to live with the facilities which with positive externalities called as "Yes-In-My-Back-Yard" (YIMBY). Neither NIMBY nor YIMBY would have impacts on their neighboring residential prices directly or indirectly. Due to urban population concentration in Taiwan, the general family types are the small family that characteristics are busy and fast pace, so modern people would like to spend less time for purchasing daily necessities or enjoying the convenience services. 24-hours-open and nearby distance, coupled with the sale of goods, services and a broad range of items, so the convenience stores have already indeed change the consumption habits. However, it may cause trouble for people who dislike the noise and disturbances caused by the existence of convenient stores.
As 7-ELEVEN is the leader of corporation ones and the information is relatively complete, so this study uses that data as samples, and use appropriate ones from the real-estate database in Taipei City. To estimate housing property prices difference between the 7-ELEVEN around the houses at different distances and the numbers, which represents how much benefit or damage convenient stores cause to neighboring residents, this study uses application of geographic information system, hedonic price method and spatial regression model to reflect the real values. The results show that the distance and number variables of 7-ELEVEN in different districts are not consistently showing positive impacts on housing property prices. The study shows that living nearby the convenience stores does not always have benefit. It might cause damage to the neighborhood residents. That is, some residents think the convenience store as a YIMBY, the others think as a NIMBY.
口試委員審定書 i
謝辭 ii
摘要 iii
Abstract iv
目錄 vi
表目錄 viii
圖目錄 x
第一章 緒論 1
第一節 研究動機 1
第二節 研究目的 4
第二章 便利商店對於鄰近住宅便利價值(或損害)之評估概念架構 5
第一節 便利商店對於鄰近住宅的便利價值(或損害)之評估 5
第二節 概念架構 6
第三節 特徵價格法 10
第四節 空間特徵價格迴歸模型 12
一、空間自相關檢定 13
二、空間落遲迴歸模型(SLM) 15
三、空間誤差迴歸模型(SEM) 16
第三章 資料來源、處理與實證模型設定 17
第一節 資料來源 17
一、7-ELEVEN資料 17
二、內政部實價登錄資料 19
第二節 變數選擇 21
一、應變數 21
二、自變數 21
1.房屋結構特徵變數 21
2.房屋周邊區位變數 22
3.房屋周圍環境-便利性的衡量變數 23
第三節 模型設定 23
第四章 實證模型估計結果與分析 27
第一節 使用OLS、SLM、SEM三種模型之實證估計結果 27
一、OLS實證估計結果 27
二、SLM實證估計結果 30
三、SEM實證估計結果 32
第二節 以房價差異表示便利商店的便利價值(或損害) 34
一、不同行政區住宅最近7-ELEVEN距離之便利價值(或損害) 43
二、不同房型下住宅周圍固定範圍內7-ELEVEN家數之便利價值 (或損害) 55
三、比較住宅鄰近7-ELEVEN在不同距離及家數下,便利價值(或損害) 的預測值及估算值 60
第五章 結論與建議 75
第一節 結論 75
第二節 研究限制及未來建議 76
參考文獻 77
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