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臺灣博碩士論文加值系統

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研究生:蕭筠潔
研究生(外文):HSIAO,YUN-CHIEH
論文名稱:我國現行地上權住宅課題之研究
論文名稱(外文):A Study of Superficies-Housing Issues in Taiwan
指導教授:楊松齡楊松齡引用關係
指導教授(外文):Yang,Song-Ling
口試委員:林建元游政諭
口試委員(外文):LIN,CHIEN-YUANYU,CHENG-YU
口試日期:2017-06-28
學位類別:碩士
校院名稱:中國文化大學
系所名稱:巿政暨環境規劃學系
學門:建築及都市規劃學門
學類:都市規劃學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2017
畢業學年度:105
語文別:中文
論文頁數:161
中文關鍵詞:地上權地上權住宅使用權住宅住宅階梯
外文關鍵詞:SuperficiesSuperficies-HousingUsufructuary right-HousingLadder of Housing
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選擇購買地上權模式住宅者,通常是看中地上權模式住宅之低價優勢,依其負擔能力選擇符合其需求之住宅,以先取得得以容身之住房。惟地上權模式住宅於我國運行之下,面臨種種困境,不僅購屋貸款條件較差,未能減輕其購屋負擔,甚至有諸多如土地租金上漲問題、稅賦不合理等,難以預期之風險。且地上權模式住宅屬性複雜,政府政策更迭下,更出現無建物所有權之「使用權住宅」,一般民眾更難以判斷其與「地上權住宅」或一般所有權住宅在權益上之差異。
地上權模式住宅,同為人民居住之住宅產品,應同一般住宅受政府所保障;且設定地上權模式之所以盛行,系因大面積公有土地不得出售之公有土地政策,設定地上權儼然成為活化國有土地之主要趨勢;地上權模式住宅之相關制度若於合理狀況運行下,應是對於政府與住宅購買者之間達到「住者有其屋、地盡其利」之政策目標,於住宅政策角度而言,亦可釋出可負擔價格之住宅,對於政府、住戶、建商之間屬三贏之情形。改善地上權模式住宅之問題,可健全住宅階梯,並以地上權模式住宅階層作為釋出可負擔價格住宅之中階住宅產品,使民眾能在換屋行為之過程中,透過住宅過濾作用於市場機制中之自由運作,提升各階層民眾居住之生活品質。
本研究主要探討地上權模式住宅所面臨房貸窘境、土地租金上漲與合理稅賦三大問題,並以訪談研究訪談專家學者就其專業與經驗,給予本研究見解與建議,以探究並釐清地上權模式住宅於我國運行之下之所以面臨諸多困境之原因。而研究發現,在貸款問題中首要為化解銀行對於承作該類住宅融資貸款之顧慮;稅賦部分應適用自用住宅稅率;土地租金部分則需與公告地價脫鉤,並制定符合地上權價值估價之土地租金評定方式。


Why people choose to buy Superficies-Housing, instead of Ownership-Housing? The main reason is that they can afford this pattern of house with relatively low cost for a period of time. It’s beyond their expectation, however, under government’s manipulation which caused more problems. For instance, the loan -requirement is hard to achieve so they can’t actually reduce pressure of buying Superficies-Housing. Another problem is that the tax rate changes from time to time without acceptable degree which put purchaser under more risk. With the complexity of Superficies-Housing and the change of policy, Usufructuary right-Housing based on the Superficies-Housing appears, which people can’t distinguish rights from the difference of these two pattern’s house.
Superficies-Housing is one of residential product, so it should be under government’s protection. Why this kind of housing-pattern can become popular is that the government won’t sell the large-area lands for public use, so there is an inclination of using Superficies-Housing to be one of government’s financial resources. When Superficies-Housing is under proper implement, the value of the land can be maximized and everyone in this contract can also get maximum profit. If people have ability to buy affordable houses, it could achieve “win-win” between government, residence, and manufacturer. With improvement of Superficies-Housing policy, it can make the function of Ladder of Housing become more perfect, which can reduce hurdle on trading houses and it may upgrade the quality of peoples’ living.
This research focuses on how to resolve difficulty of loan, inflation of tax, and reasonable tax rate by interviewing different professionists. Through their expertise, experience and analysis, we can find out why there are quite amount of problems in carrying out Superficies-Housing. This research also shows how bankers think when they decide if the loan is dependable; the tax rate should be equal to residence for own use; lease of land should not be related to government-declared value of land, and design a new criteria for Superficies-Housing use.


第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究範圍與對象 5
第三節 研究方法與流程 7
第二章 文獻回顧 10
第一節 我國住宅政策相關文獻 10
第二節 地上權住宅相關文獻 27
第三節 住宅階梯之概念 34
第三章 地上權住宅政策背景與現況探討 37
第一節 地上權住宅之緣起與發展歷程 37
第二節 國有土地設定地上權之分析 46
第三節 地上權住宅問題之分析 63
第四章 訪談問卷與相關課題探討 80
第一節 訪談設計與內容說明 80
第二節 訪談結果分析 83
第五章 結論與建議 111
第一節 結論 111
第二節 建議 114
第三節 後續研究建議 117
參考文獻 118
附錄一 訪談問卷 123
附錄二 訪談摘要紀錄 125
附錄三 立法院財政委員會會議內容 158
附錄四 地上權模式住宅歷年公告地價漲幅表 160


一、中文文獻

Steinar Kvale著(陳郁含譯),2010,訪談研究法,台北:韋伯出版。
王健安,1997,設定地上權之效益及問題之研究,台灣土地金融季刊,第34卷,第4期,頁109。
王蕙蕙,1991,國民住宅售屋不售地之研究–以台北市為例,國立政治大學地政研究所,碩士論文。
李宏育等人,2011,觀摩香港新加坡「公營住宅及都市更新」公共建設典範成功經驗出國參訪報告,臺北市政府都市發展局,出國參訪報告。
李泳龍、劉榮村、郭進泰,2014,從消費者保護觀點探討購買地上權住宅之風險,物業管理學報,第5卷,第1期。
李瑞倉,2001,國有非公用土地設定地上權簡介,人與地,第216期,中國土地改革協會人與地雜誌社。
李福隆,2014,財政困境下的住宅金融創新--地上權分戶移轉與地上權住宅分戶貸款的法律爭議與建議,臺灣環境與土地法學雜誌,第2期,第1卷,頁119-132。
吳依珍,2008,台灣西部區域之住宅下濾現象分析,成功大學都市計劃研究所,碩士論文。
吳晉儀,2013,使用權住宅法律問題探討-以台北市交九用地開發案為例,國立成功大學法律學研究所,碩士論文。
林建元,2016,公告地價暴漲沖垮地上權住宅的未來,現代地政雜誌社。
林建元,2016,稅過頭的地上權住宅,富邦都更講堂(2016/8/5)。
林秋綿、劉維真、郭國任、伍瑋雯、陳怡安,2014,國有非公用土地招標設定地上權案件衍生相關問題之研究,財政部103年委託研究計畫。
林秋綿、劉維真、郭國任、伍瑋雯、陳怡安,2015,國有非公用土地招標設定地上權案件衍生相關問題之研究,財稅研究,第44卷,第2期,頁112-135。
林英彥,2008,評「住宅法」草案,土地問題研究季刊,第7卷第4期,頁137-144。
林淑馨,2010,質性研究理論與實務,台北:巨流出版。
林萬億,2012,台灣的社會福利–歷史經驗與制度分析,五南圖書出版股份有限公司。
徐羽虹,2015,國有非公用土地設定地上權興建集合住宅交易相關法律問題之研究,國立政治大學地政學系私立中國地政研究所,碩士論文。
徐韻涵,2011,台灣可負擔住宅政策與執行方法之初探–以台北市為例,國立成功大學都市計劃研究所,碩士論文。
袁方編,2002,社會研究方法,台北:五南出版。
財政部國有財產局台灣中區辦事處,2007,建立「國有非公用土地應繳及可減免地價稅機制」之研究,96年度研究報告。
張金鶚,1990,住宅問題與住宅政策之研究,內政部營建署。
張雅惠,2008,住宅租金補貼政策之初探,土地問題研究季刊,第7卷第3期,頁74-80。
張雅惠,2009,國民住宅轉型社會住宅之課題分析,土地問題季刊,第8卷,第2期,頁79-88。
張達文,1997,以設定地上權方式處理房地產交易問題之研究,國立政治大學地政學研究所,碩士論文。
張璠,2016,國有非公用土地以招標設定地上權方式辦理之過去、現在與未來,財稅研究,45(3),頁90-102 。
許兆慶,2014,地上權信託實務運作之研究,中華民國信託業商業同業公會委託研究。
陳怡安,2016,公有非公用土地設定地上權運作模式之研究-國有土地與臺北市市有土地之差異分析,國立臺北大學不動產與城鄉環境學系研究所,碩士論文。
陳慶洪,2012, 地上權不動產(住宅及商辦)之發展,台灣地區房地產年鑑,第二章。
陳銘利,2015,談「租地建屋」之運作,台電月刊,第627期。
陳麗春,2008,住宅政策之回顧與前瞻,社區發展季刊121期。
陳麟龍,2015,研究大陸地區及新加坡地上權制度與金融活動現況,台灣土地銀行出國考查報告(派赴國家:中國大陸上海、新加坡),臺灣土地銀行。
黃志偉,2013,地上權、不動產役權、抵押權之物權法律解析暨登記實務,台北:五南出版。
黃媛媛,2012,地上權住宅之合理價值評估模型之研究,崑山科技大學房地產開發與管理研究所,碩士論文。
楊松齡,2013,實用土地法精義,台北五南出版。
楊賀雯,2016,台灣社會住宅興辦承諾的省思,第十四屆土地研究學術研討會。
萬文隆,2004,深度訪談在質性研究中的應用,生活科技教育月刊,第三十七卷第四期。
葉至誠、葉立誠,2011,研究方法與論文寫作,台北:商鼎出版社。
廖皇傑,2013,淺談國有非公用土地地上權得一部讓與,當代財政實務第35期,頁93-96。
鄭潤鴻,2014,我國地上權住宅屆期後之爭議問題研究,朝陽科技大學營建工程系,碩士論文。
謝明瑞,2001,國有土地招標設定地上權作業標準化之研究,財政部九十九年度委託研究計畫GRB 計畫編號:PG9906-0169,財政部國有財產局。
謝明瑞,2013,台灣商用地上權不動產會成為都會房市主流嗎?,國政研究報告,財團法人國家政策研究基金會。
謝明瑞,2013,我國房市政策之探討,國政研究報告,財團法人國家政策研究基金會。
謝明瑞,2013,居住權與適足住房權–兼論我國居住正義,國政研究報告,財團法人國家政策研究基金會。
謝哲勝,2015,房屋稅法律與政策,台北:元照出版。
謝博明,2012,居住正義之實現我國住宅政策與住宅法之探討,台灣環境與土地法學雜誌創刊號。
鍾麗娜,2016,公有土地設定地上權土地租金與重新規定地價之因果關聯,土地問題季刊,第15卷,第3期,頁88-104 。
鍾麗娜、賴宗裕,2001,設定地上權課題之新思維,臺灣土地金融季刊,第38卷,第2期,頁1-22。

二、英文文獻

Litman, T. (2013). Parking Requirement Impacts on Housing Affordability. Victoria Victoria Transport Policy Institute.
Yeung,G Cunningham,J.B.,and Johannsen , C.(2014), Affordale Housing for Coquitlam,GYEUNG 598 Master's Project

三、政府函文

財政部函文,受文日期:2015/5/21,「京站使用權房屋如供自住使用,可申請按1.2%稅率課徵房屋稅」(受文者:臺北市政府財政局)台財字號地10400061370號。

四、網頁與新聞資料

中華民國內政部地政司重大政策,消息日期:2016/7/15,「105年公告地價隨市價動態調整之必要性」,網址:
https://www.land.moi.gov.tw/pda/hotnews.asp?cid=1003&mcid=3698
中華民國內政部地政司新聞稿,新聞發布日:2016/7/6,「105年全國公告地價調升 實現土地正義 促進稅賦公平,網址:
http://www.moi.gov.tw/chi/chi_news/news_detail.aspx?sn=10770&type_code=02
中華民國行政院網站新聞,新聞發布日:2017/1/16,「延長青年安心成家購屋優惠貸款實施期限」,網址:
http://www.ey.gov.tw/News_Content.aspx?n=4B6AA84EF73573B4&sms=4713FEBD3591E730&s=2A94CE7920946657
內政部營建署專題報導,最後更新日期:2013/11/29,「地上權住宅作為公共住宅之可行性研析」,網址:
http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=17024&Itemid=76
立法院議事轉播網站,議會日期:2017/4/12,「立法院第9屆第3會期財政委員會第13次全體委員會議內容」,網址:
http://ivod.ly.gov.tw/Play/VOD/97326/1M/N
林建元,新聞日期:2016/10/21,「專家傳真-地上權租金應脫鉤公告地價」,工商時報專訪,財團法人都市發展與環境教育基金會網站,網址:
http://www.fudee.org.tw/%E6%9C%80%E6%96%B0%E6%B6%88%E6%81%AF/105-10-21%E3%80%90%E5%B7%A5%E5%95%86%E6%99%82%E5%A0%B1%E3%80%91%E5%B0%88%E5%AE%B6%E5%82%B3%E7%9C%9F%EF%BC%8D%E5%9C%B0%E4%B8%8A%E6%AC%8A%E7%A7%9F%E9%87%91%E6%87%89%E8%84%AB%E9%89%A4%E5%85%AC%E5%91%8A/
財政部國有財產署,資料更新:2017/6/9,「民申請使用國有財產業務問答:
哪些國有土地承租人得享受租金優惠?」,網址:
http://www.fnp.gov.tw/FAQ.php?page=FAQPeopleArt&TRE_ID=18&pid=4)
參玖參公平平台網站,發布日期:2015/09/24,「調整公告地價,會有啥影響?」,網址:http://www.393citizen.com/estate/tax/columndt.php?id=516
臺北市政府新聞稿,新聞發布日:2016/2/28,「北市囤房重稅 落實居住正義」,網址:
http://www.gov.taipei/ct.asp?xItem=102717996&ctNode=65441&mp=100003
臺北市政府地政局新聞稿,新聞發布日:2016/11/1,「公告地價合理調整,公平課稅全民受益」,網址:
http://tcgwww.taipei.gov.tw/ct.asp?xItem=235766657&ctNode=5158&mp=100001
臺北市政府地政局新聞稿,新聞發布:2017/3/17,「公告地價依法合理調整,地租應與公告地價脫勾」,網址:
http://www.land.gov.taipei/ct.asp?xItem=276548194&ctNode=82781&mp=111001
臺北市政府地政局新聞稿,新聞發布日:2017/4/12,「公告地價每年調整,合理稅制反映動態」,網址:
http://www.gov.taipei/ct.asp?xItem=285842166&ctNode=65441&mp=100003
臺灣土地銀行網站,「政策性住宅貸款」,網址:
http://www.landbank.com.tw/webpad/webpad.aspx?EpfJdId9UuBLYokg7FiMO9yj87ayVWIbIhsTRLv%2BCys%3D#6927
聰明貸款.tw網站,「地上權貸款」,網址:
http://www.smartloan.tw/detail.jsp?coid=CO0000000000151
聯合報,新聞日期: 2 016/11/21,「稅負不確定…2地上權住宅案不玩了」,網址:
https://udn.com/news/story/7238/2118590
薛立敏,「地上權與使用權住宅問題多多」,房市改革行動聯盟網站專題,網址:
http://housingreform.blogspot.tw/p/blog-page_30.html
鏡周刊,新聞日期:2016/12/7,「【地上權爭議】地租年繳逾百萬,地上權住宅烽火燎原」,網址:
https://www.mirrormedia.mg/story/20161206fin001
蘋果日報,新聞日期:2017/2/3,「嘉泥解約地上權地還政府」,網址:
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20170203/37540172


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