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研究生:徐沛曛
研究生(外文):HSU, PEI-HSUN
論文名稱:不動產實價登錄法制之研究—以實價登錄地政三法之修正為中心
論文名稱(外文):A Study on Registering the Actual Transaction Price of Real Estate—Focus on the Revision of Actual Transaction Price Registration System
指導教授:林誠二林誠二引用關係
指導教授(外文):LIN, CHEN-ERH
口試委員:鄭冠宇游進發
口試委員(外文):JENG, GUNG-YEUYOU, CHIN-FA
口試日期:2017-06-26
學位類別:碩士
校院名稱:東吳大學
系所名稱:法律學系
學門:法律學門
學類:一般法律學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2017
畢業學年度:105
語文別:中文
論文頁數:166
中文關鍵詞:實價登錄居住正義交易資訊揭露不動產市場資訊隱私
外文關鍵詞:Registering the Actual Transaction Price of Real EstateHousing JusticeExposing of Transaction InformationReal Estate MarketPrivacy of Information
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自2003年開始,我國不動產價格連續飆漲超過10年,但人民的薪水漲幅卻遠不及不動產價格的上漲速度,「都會區不動產價格偏高」因此成為十大民怨之首。為了回應高房價的民怨,政府積極推動我國不動產實價登錄制度之創設,立法院並於2011年12月13日修正通過「不動產經紀業管理條例」、「平均地權條例」及「地政士法」三法,期能促進不動產交易資訊之透明化,健全不動產交易市場,進而落實居住正義。
立基於平均地權、居住正義及提高不動產市場透明度之理論基礎上,建構出由權利人、地政士、不動產經紀業或代銷經紀業申報登錄交易資訊,經主管機關受理、查核、篩選整理後,以區段化及去識別化之方式提供查詢之不動產實價登錄制度,於違反申報登錄義務規定時並定有相關罰則。
不動產交易資訊揭露機制外國立法例實已行之多年,基於課徵不動產稅、市場資訊透明化、保障交易雙方權益等不同目的而有制度設計之差異,多數國家除將交易資訊完整揭露外,並提供相關分析數據之查詢,尚有與不動產相關稅制結合者,以確保登錄資訊之確實與公平。
我國不動產實價登錄制度之建立過程,歷經諸多折衝與協商,現行規範設計中,關於地政士實價登錄義務之課予、交易資訊揭露與資訊隱私權之衝突、預售屋案件及租賃案件之規定、實價登錄與實價課稅之關聯性等疑義,實值予研析,本文嘗試從法制面切入討論並提出修正建議,希能對我國不動產實價登錄制度之缺憾,提供若干改善之參考。
Since 2003, the price of real estate has been soaring over a decade, however, the salary raise of people is nowhere near the increasing price of real estate, wherefore high price of real estate in metropolitan areas has became within the top ten of complaints. To solve this complaint, the government actively promote Registering the Actual Transaction Price of Real Estate. Also, the Real Estate Broking Management Act, Equalization of Land Rights Act and Land Administration Agent Act amendments were passed by Legislative Yuan at Dec 13, 2011, which the previous were aimed to increase the transparency of real estate transactions, strengthen the mechanism of real estate transaction market, and finally implement the housing justice.
Based on the The Equalization of Land Rights, housing justice and raising transparency of real estate market, the government constructs an information system which provides obligee, land administration agent and real estate broking (or sales) to declare transaction informations. After accepting, checking and filtering by the administrative office, the information system provides district basis real estate transaction informations for inquiry without revealing personal data. Also, administrative office stipulate corresponding penalties for those violates regulations in this Act.
Regulation of real estate transaction informations have implemented for many years in other countries. The difference of regulation design may be in view of real estate tax, transparency of market informations, protecting the right to both sides of business and so on. Most of countries not only reveals completely transaction informations, but provides inquiry of corresponding data analytics as well. There are some countries combine it with corresponding real estate tax to make sure correction and fairness of declare informations.
Process of legislating Registering the Actual Transaction Price of Real Estate in Taiwan has faced much of conciliations and negotiations. It’s worthwhile to research such issues among administrative actions for registering the actual transaction price of real estate to land administration agent, conflicting between exposing of transaction informations and right of the privacy, the law of preload and rental house cases, and relevance between registering and duty-levying of the actual transaction price. The purpose of this study tried to discuss and propose legislative amendments recommendations on registering the actual transaction price of real estate.
第一章 緒論 1
第一節 研究動機 1
第二節 研究目的 2
第三節 研究方法 3
第四節 論文章節架構 3
第五節 預期結果 4
第二章 我國不動產實價登錄制度 5
第一節 制度建立之理論基礎 6
壹、平均地權 6
貳、居住正義 8
參、不動產市場 12
第二節 我國不動產實價登錄制度 16
壹、實價登錄地政三法及其相關子法之規定 17
貳、我國不動產實價登錄制度之體系架構 21
參、地政士法第51條之1規定之再修正 33
第三節 小結 36
第三章 外國不動產實價登錄制度 39
第一節 美國 39
壹、美國不動產交易資訊揭露相關法令 39
貳、美國稅制與不動產交易資訊揭露之關係 40
參、美國之不動產交易資訊揭露機制 41
第二節 英國 46
壹、英國之土地登記 46
貳、英國不動產交易資訊揭露相關法令 48
參、英國稅制與不動產交易資訊揭露之關係 48
肆、英國之不動產交易資訊揭露機制 49
第三節 日本 53
壹、日本不動產實價登錄制度之建立 53
貳、日本之不動產交易資訊揭露機制 54
第四節 中國大陸 58
壹、不動產交易資訊揭露相關法令 58
貳、中國大陸之不動產交易資訊揭露機制 59
第五節 香港 65
壹、香港之契據註冊制度 65
貳、香港之不動產交易資訊揭露機制 66
第六節 法國 69
第七節 德國 70
第八節 小結 72
第四章 我國現行法制問題分析 75
第一節 地政士之實價登錄義務 75
壹、地政士實價登錄義務之定性 75
貳、課予地政士實價登錄義務之正當性 80
參、本文見解 94
第二節 交易資訊揭露與資訊隱私 96
壹、資訊科技與隱私之相遇 96
貳、國家對於個人資料之處理 98
參、資訊隱私權 100
肆、資訊隱私與資訊公開之關係 113
伍、我國不動產實價登錄資訊之揭露 115
陸、本文見解 117
第三節 現行規範設計之美中不足 119
壹、不動產租賃案件實價登錄之規範 119
貳、預售屋案件實價登錄之規範 121
參、交易資訊揭露之即時性 123
肆、不動產「實價登錄」與「實價課稅」之關係 125
伍、本文見解 135
第五章 結論與建議 139
壹、研究結論 139
貳、本文建議 141
參考文獻 143
壹、中文文獻 143
貳、外文文獻 153
壹、中文文獻(依照文獻類別及作者姓氏之筆畫數由少至多陳列)
一、專書
王澤鑑,民法總則,增訂新版,自版,2014年2月。
李震山,多元、寬容與人權保障—以憲法未列舉權之保障為中心,2版,元照,2007年9月。
李惠宗,行政法要義,6版,元照,2012年9月。
吳庚,行政法之理論與實用,增訂14版,三民,2016年9月。
林誠二,民法總則新解:體系化解說(下),瑞興,2012年9月。
林誠二,債法總論新解:體系化解說(上),3版,瑞興,2010年9月。
林錫堯,行政法要義,3版,元照,2006年9月。
林左裕,不動產投資管理,5版,智勝,2014年9月。
林森田,土地經濟學,自版,2013年8月。
邱聰智,新訂民法債編通則(上),華泰文化,2014年3月。
孫森焱,民法債編總則上冊,2013年7月修訂版,自版,2013年7月。
陳敏,行政法總論,9版,自版,2016年9月。
陳清秀,行政罰法,2版,新學林,2014年9月。
梁仁旭、陳奉瑤,不動產估價,3版,財團法人中國地政研究所,2014年3月。
黃陽壽,民法總則,3版,新學林,2013年9月。
楊松齡,實用土地法精義,15版,五南,2015年9月。
二、專書論文
尤英夫,新聞媒體與隱私權,現代國家與憲法—李鴻禧教授六秩華誕祝賀論文集,月旦,1997年,頁757-794。
李震山,論資訊自決權,現代國家與憲法—李鴻禧教授六秩華誕祝賀論文集,月旦,1997年,頁709-755。
林子儀,基因資訊與基因隱私權—從保障隱私權的觀點論基因資訊的利用與法的規制,當代公法新論(中)—翁岳生教授七秩誕辰祝壽論文集,元照,2002年,頁693-726。
湯德宗,政府資訊公開請求權入憲之研究,憲法解釋之理論與實務 第五輯,中央研究院法律學研究所籌備處,2007年,頁261-291。
廖福特、翁逸泓,兩難?共存?—國家處理個人資料與資訊隱私權保障之糾葛,二十一世紀公法學的新課題—城仲模教授古稀祝壽論文集,新學林,2008年,頁255-317。
蘇俊雄,期待可能性在刑法責任理論體系上之定位,現代刑事法與刑事責任—蔡墩銘教授六秩晉五壽誕祝壽論文集,國際刑法學會中華民國分會、財團法人刑事法雜誌社基金會發共同發行,1997年2月。
三、期刊論文
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王澤鑑,人格權保護的課題與展望(三)—人格權的具體化及保護範圍(6)—隱私權(中),台灣本土法學雜誌,第97期,2007年8月,頁27-50。
王勁力,新版個資法的衝擊與影響:論我國公務機關對特種個資的管控與監督,科技法律評析,第4期,2011年12月,頁63-110。
王春木、林鼎鈞,淺談「實價登錄」的意義與影響,現代地政,第341期,2012年1月,頁78-82。
王進祥,實價登錄與稅制改革,現代地政,第343期,2012年7月,頁28-41。
王進祥,實價登錄對我國不動產稅制之改革與影響,臺灣環境與土地法學雜誌,第1卷第3期,2012年9月,頁205-217。
王進祥,實價登錄與稅制改革,土地問題研究季刊,第11卷第3期,2012年9月,頁98-108。
王進祥,「實價登錄」對實價課稅之影響,當代財政,第22期,2012年10月,頁52-62。
王進祥,誰說沒在實價課稅?,當代財政,第31期,2013年7月,頁69-75。
王進祥,捨簡就繁的稅制改革—房地合一所得稅,現代地政,第352期,2014年10月,頁116-123。
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柯光彥,不動產成交實價登錄制度實施成效之研究—以資訊揭露為核心議題,國立中山大學公共事務管理研究所碩士論文,2014年。
許春枝,我國不動產稅制改革與居住正義之研究,銘傳大學經濟學系碩士在職專班碩士論文,2014年。
郭議中,不動產實價登錄制度實施週年之檢討與建議,國立高雄大學創意設計與建築學系碩士班碩士論文,2014年。
詹文凱,隱私權之研究,國立臺灣大學法律學系研究所博士論文,1998年。
謝冠民,不動產實價課稅對台灣稅賦的影響,國立政治大學會計研究所碩士論文,2012年。
五、翻譯專書
Robert Cooter、Thomas Ulen著,溫麗琪、顧慕堯編譯,法律經濟學,6版,華泰文化,2013年。
六、政府資料
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立法院內政委員會併案審查行政院函請審議「地政士法第十一條、第五十九條修正草案」、委員黃文玲等23人、委員林淐敏等21人及委員陳其邁等19人分別擬具「地政士法第五十一條之一修正草案」審查報告,立法院第8屆第4會期第17次會議議案關係文書,2014年1月,頁44-56。
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日本總務省行政管理局http://www.soumu.go.jp/
日本綜合土地資訊系統http://www.land.mlit.go.jp/webland/
日本不動產流通資訊系統REINS http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
內政部網站http://www.moi.gov.tw/
內政部地政司網站https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/index.asp?land=1
內政部不動產資訊平台網站http://pip.moi.gov.tw/V2/Default.aspx
內政部不動產交易實價查詢服務網網站http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action
立法院法律系統網站http://lis.ly.gov.tw/lglawc/lglawkm
《全球不動產透明度指數》報告http://www.jll.com/greti
司法院網站http://www.judicial.gov.tw/
法源法律網網站http://www.lawbank.com.tw/
政大商學院信義不動產研究發展中心http://www.ncscre.nccu.edu.tw/index.php
英國土地登記署網站https://www.gov.uk/government/organisations/land-registry
英國蘇格蘭哈里法克斯銀行網站http://www.halifax.co.uk/
英國Rightmove網站http://www.rightmove.co.uk/
英國Zoopla不動產估價網站http://www.zoopla.co.uk/
美國不動產買賣資料庫(MLS系統)網站http://www.mls.com/
美國Zillow.com不動產估價網http://www.zillow.com/
香港土地註冊處綜合註冊資訊系統網站https://www1.iris.gov.hk/eservices/welcome.jsp
「香港屋網」網站http://www.28hse.com/
財政部賦稅署網站http://www.dot.gov.tw/dot/index.jsp
財團法人國家政策研究基金會網站http://www.npf.org.tw/
貳、外文文獻(依照文獻類別及字母順序陳列)
一、專書
GARFINKEL, SIMSON, DATABASE NATION: THE DEATH OF PRIVACY IN THE 21ST CENTURY, O'REILLY MEDIA PRESS, CAMBRIDGE, U.S.A. (2000).
HUNTER, RICHARD, WORLD WITHOUT SECRETS: BUSINESS, CRIME AND PRIVACY IN THE AGE OF UBIQUITOUS COMPUTING, WILEY PRESS, NEW YORK, U.S.A. (1st ed. 2002).
JORGENSEN, RIKKE F. eds., HUMAN RIGHTS IN THE GLOBAL INFORMATION SOCIETY, MIT PRESS, CAMBRIDGE, U.S.A. (2006).
ROTHSTEIN, MARK A., GENETIC PRIVACY: EMERGING CONCEPTS AND VALUES, YALE UNIVERSITY PRESS, NEW HAVEN CITY, U.S.A. (1997).
SOLOVE, DANIEL J., THE DIGITAL PERSON: TECHNOLOGY AND PRIVACY IN THE INFORMATION AGE, NEW YORK UNIVERSITY PRESS, NEW YORK, U.S.A. (2006).
二、期刊文獻
Baker, C. Edwin, Autonomy and Informational Privacy, or Gossip: The Central Meaning of the First Amendment, 21 SOCIAL PHILOSOPHY AND POLICY 215, 215-268 (2004).
Coase, R.H., The Problem of Social Cost, 3 JOURNAL OF LAW AND ECONOMICS 1, 1-44 (1960).
Hamiliton, Marci A., & Clemens G. Kohnen, The Jurisprudence of Information Flow: How the Constitution Constructs the Pathways of Information, 25 CARDOZO LAW REVIEW 267, 267-330 (2003).
Kang, Jerry, Information Privacy in Cyberspace Transactions, 50 STANFORD LAW REVIEW 1193, 1193-1294 (1998).
Posner, Richard A., The Right of Privacy, 12 GEORGIA LAW REVIEW 393, 393-422 (1977).
Prosser, William L., Privacy, 48 CALIFORNIA LAW REVIEW 383, 383-423 (1960).
Solove, Daniel J., Privacy and Power: Computer Databases and Metaphors for Information Privacy, 53 STANFORD LAW REVIEW 1393, 1393-1462 (2001).
Warren, Samuel, & Louis Brandeis, The Right to Privacy, 4 HARVARD LAW REVIEW 193, 193-219 (1890).
QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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1. 王勁力,新版個資法的衝擊與影響:論我國公務機關對特種個資的管控與監督,科技法律評析,第4期,2011年12月,頁63-110。
2. 王春木、林鼎鈞,淺談「實價登錄」的意義與影響,現代地政,第341期,2012年1月,頁78-82。
3. 王進祥,實價登錄對我國不動產稅制之改革與影響,臺灣環境與土地法學雜誌,第1卷第3期,2012年9月,頁205-217。
4. 王進祥,實價登錄與稅制改革,土地問題研究季刊,第11卷第3期,2012年9月,頁98-108。
5. 王進祥,誰說沒在實價課稅?,當代財政,第31期,2013年7月,頁69-75。
6. 王進祥,捨簡就繁的稅制改革—房地合一所得稅,現代地政,第352期,2014年10月,頁116-123。
7. 王銘正、游適銘,實價登錄制度—平均地權之繼往開來,現代地政,第348期,2013年11月,頁6-15。
8. 石人仁,實價登錄新制對不動產估價與行銷之影響,現代地政,第342期,2012年4月,頁52-53。
9. 朱柏松,隱私權概念之演變及其損害防止立法之動向,法學叢刊,第34卷第2期,1989年4月,頁89-102。
10. 李震山,知的權利與個人資料保護之折衝—德國透過立法途徑處理前東德國家安全部所遺留「個人安全資料」之反思,軍法專刊,第58卷第1期,2012年3月,頁1-10。
11. 李惠卿,不動產交易按實價課徵土地增值稅之相關問題探討—以土地稅法為例,國會月刊,第40卷第5期,2012年5月,頁69-102。
12. 周家寅,談公證人—從法國公證實務談我國民法第166條之1規範中公證人之角色,司法周刊,第1272期,2006年1月26日,頁2-3。
13. 周家寅,論民法第一六六條之一施行後公證人在不動產交易制度之角色,公證法學,第9期,2013年8月,頁28-47。
14. 花敬群,居住正義應處理之結構性問題,臺灣環境與土地法學雜誌,第1卷第4期,2012年12月,頁173-181。
15. 花敬群,台灣不動產稅改之探討,臺灣環境與土地法學雜誌,第2卷第4期,2014年10月,頁71-77。
 
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