台灣近十年來房價所得比成長了 1.8 倍，住宅價格上漲的幅度高於所得成長的幅度，過去在探討有關家戶購買房屋的購屋負擔能力研究中，普遍以房價所得比作為家戶購買房屋能力的參考指標，為了能更符合家戶真實的購屋負擔能力情形，本研究以 Gan and Hill(2009)提出的住宅可負擔上限的概念，來推估家戶購屋負擔能力值。
又因住宅是一項異質性高的財貨，都會區中存在許多不同性質的住宅市場，本研究將針對台灣六大都會區(台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市)，透過購屋負擔能力的指標推估出家戶購屋負擔壓力值並結合空間自相關(Spatial Autocorrelation)方法從空間層面探討購屋負擔能力值的情形，最後套疊相關的圖資來說明不同地區的特性。
實證成果發現台灣六大都會區中以房價色溫圖中北部區域整體的房價還是比較聚集，中南部則呈現較分散的分佈情形，並且進一步從Moran’sI 值的結果可以看出購屋負擔壓力值在空間上也呈現北部較為聚集相似的特徵情形，中南部整體呈現多點式的分佈暸解住宅市場分佈的可能原因及可負擔價格外，最後在 LISA 的結果中可發現台北市購屋負擔壓力高值及低值聚集情況較新北市來的明顯，新北市則呈現高低值混居的現象，而台中市、台南市、高雄市、在空間上雖然有些為高值聚集，但整體的分佈為較分散，推測因北部與中南部區域的住宅市場特性較不一樣，北部以電梯大樓居多，而中南部則是電梯大樓跟透天厝的形式，在
觀察高低不同的購屋負擔壓力值於空間上的變動情形關係期望進一步能夠提出相關政策建議並將有助於後續住宅市場的分析及研究。

Housing prices in Taiwan have grown 1.8 times over the past decade. Housing prices have risen faster than the growth rate. In the past, studies on the affordability of home purchases by households were generally based on the price-to-income ratio as the ability of households to buy houses In order to be more consistent with the household purchase affordability, this study estimates the affordability of household purchase by the concept of residential ceiling proposed by Gan and Hill (2009).
Because residential buildings are a heterogeneous property, there are many different types of housing markets in the metropolitan area. This study will address the six metropolitan areas of Taiwan (Taipei, New Taipei, Taoyuan, Taichung, Tainan, Kaohsiung ) To estimate the pressure on the affordability of homebuyers through the indicator of the affordability of homebuyers and to explore the affordability of the affordance by using the Spatial Autocorrelation method. Finally, the related plans are nested to illustrate the characteristics of different regions .The results show that the housing prices in the six metropolitan areas of Taiwan in the northern region of the overall price is more concentrated in central and southern regions are more scattered distribution, and further from the Moran'sI value results can be seen that the pressure on the purchase of housing The spatial distribution also shows a cluster of similar features in the north. Central and Southern China has a multi-level distribution. Knowing the possible reasons for the distribution of residential markets and the affordability, finally, the LISA results show that the high pressure on homebuyers' However, in Taichung City, Tainan City and Kaohsiung City, although there are some high-value aggregates in space, the overall distribution is relatively fragmented, It is inferred that due to the different characteristics of the housing market in the northern and central-southern regions, the northern part is dominated by elevator buildings, while the central and southern parts are the elevator towers and trans-day houses. In observing changes in the pressure values of housing affordances The relationship expectation can further make relevant policy suggestions and will be helpful for the analysis and research of the subsequent housing market.

第一章 緒論....................................................................................1
第一節 研究動機與目的...................................................................1
第二節 研究內容與流程...................................................................4
第二章 文獻回顧.............................................................................7
第一節 購屋負擔能力定義................................................................7
第二節 購屋負擔能力相關指標.........................................................8
第三節 空間自相關之相關文獻........................................................12
第四節 都市住宅空間分佈...............................................................14
第三章 研究設計與方法..................................................................16
第一節 研究範圍............................................................................16
第二節 資料來源與說明..................................................................17
第三節 購屋負擔能力之推估...........................................................19
第四節 空間自相關方法..................................................................21
第四章 實證分析............................................................................23
第一節 樣本敘述性統計分析...........................................................23
第二節 購屋負擔能力指標..............................................................26
第三節 空間分析............................................................................28
第五章 結論與建議........................................................................58
第一節 結論..................................................................................58
第二節 後續研究建議.....................................................................59
參考文獻 ......................................................................................60
附錄.............................................................................................63

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