近十年來臺南市房價呈現量縮價漲的現象，短期過度炒作房地產造成房價高漲。近年來，許多學者專家研究影響房價高漲的因素眾多，不論是建物個別特徵因素、次市場、總體經濟因素及政府實施房市政策，都會影響房價波動的因素，因此本研究對於建物個別特徵與總體審慎影響房價波動之因素，採用特徵價格法模型與分量迴歸模型，從本研究範圍資料中，找出影響房市的一致性特徵，並探討各特徵變數對台南市房價的影響。本研究透過台南市永康區、安南區及東區不動產實價成交價格資料，針對房地合一稅政策實施前後一年半，自民國103年7月至民國106年6月為研究期間共三年，共計17,302筆逐筆房價資料進行分析，從建物個別特徵及總體經濟因素兩個層面進行探討。實證結果分析發現台南市永康區、安南區及東區房價皆受到五大行庫平均房貸利率及房地合一稅政策的影響，以五大行庫平均房貸利率而言，利率上升0.125%，房價下修幅度達1.26% 至6.06%不等，對房價的影響為負向顯著。在實施房地合一稅，房價下修2.29% 至5.57%不等，對房價的影響為負向顯著。

The housing price in Tainan City has shown “price increase yet volume decrease” in the past decade, with short-term real estate flipping resulting in rising housing prices. Recent studies by researchers and experts have revealed diverse factors influencing housing prices, including individual building characteristics, submarkets, macroeconomic factors and the government’s house policy. Therefore, this study aresearch housing prices including individual building characteristics and macroeconomic factors with the use of Hedonic Price Method and Quantile Regression , aimed to locate consistent features that affected housing prices and probed into the effects of feature variables on the housing prices in Tainan City. Based on the housing prices of the Yongkang District, Annan District, and East District in Tainan City.There are 17,302 records used as empirical analysis objects between July 2014 and June 2017 (i.e., 36 months before and after the House and Land Transactions Income Tax) were collected. The results indicated that the housing prices in the Yongkang District, Annan District, and East District were affected by the mortgage rate and the House and Land Transactions Income Tax. With regard to the mortgage rate, an increase of 0.125% in the mortgage rate lowered the housing prices by 1.26% to 6.06%, and the effect on housing prices is negative. After the House and Land Transactions Income Tax is housing prices estimated decreases them by 2.29% to 5.57%, and the effect on housing price is negative.

摘要 i
Abstract ii
誌謝 iii
目次 iv
表目錄 v
圖目錄 vi
第一章 緒論 1
第一節 研究動機 1
第二節 研究目的 3
第三節 研究範圍 4
第四節 研究流程與架構 7
第二章 相關理論與文獻回顧 9
第一節 建物個別特徵之相關理論文獻 9
第二節 總體經濟因素相關理論文獻 13
第三節 房地合一稅相關文獻 18
第三章 研究設計 21
第一節 研究架構 21
第二節 資料蒐集 25
第三節 資料分析與實證模型 32
第四章 實證結果與分析 40
第一節 各變數敘述性統計分析 40
第二節 迴歸分析模型之實證分析 52
第三節 發現與討論 66
第五章 結論與建議 67
第一節 結論 67
第二節 後續研究與建議 70
參考文獻 71

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