臺灣博碩士論文加值系統

房屋訂做客製化(tailored customization)【1】著重在蒐集市場上資訊加以分析，瞭解目標客群職業、教育、喜好性及市面上產品之接受度等，訂做客製化將市場區隔找出商品在市場上定位、定價，使商品能容易精準的切入市場。
本文就房屋訂做客製化其商品宜採獨棟式建築，其外觀經專業設計、講究施工細膩、建物綠化、人因工程規劃、套房式隔間注重家庭需求，加大房屋產品間差異化及獨特性，加以分析探討。
發現訂做客製化的特性：
1、產品不易滯銷
2、少量多樣可風險分散
3、是針對特有客群喜好，議價空間少增加毛利率
4、承受景氣變動之抗壓性
目前運用訂做客製化概念執行在獨棟透天產品多年已稍有成果，但往後經營上若能將將經營面再擴大經營，對建商及客戶而言必會得雙贏之效果。

The tailored customization is focus on collecting the market information and then analyze it. To get to know the target customer’s occupation, education, affinity and the acceptability of product in the market. By using the strategy of house diffraction to separate the products and to find out their market positioning and pricing, make the product more easily accurate to entrance into market.

This article is about the tailored customization, it is more suitable by choosing the single-family home, the way of the architectural appearance are all designed professionally, highly valued the details of construction site, environmental building design, human factors engineering, pay attention on studio apartment’s partition with house requirements and also increase the differentiation, uniqueness of the constructions products.

The attribute of the tailored customization
1. Product won’t be unsalable easily.
2. small-volume, large-variety production can risk spreading.
3. In accordance with specific customer’s preference, to narrow the bargaining space and increase profit margins.
4. Higher the stress resistant when the unstable market has come.

We slightly had accomplished some successful working goals with customized townhouse by the ideal of the tailored customization. But if we look more further, we could amplify the management business In the future, it’s going to create a situation in which both win, to the builders and customers also.

目錄
摘要 i
目錄 iv
表目錄 vi
圖目錄 vii
第一章 緒論 1
1.1 前言 1
1.2 研究動機 2
1.3 研究目的 2
1.4 研究方法 3
1.5 研究步驟 4
1.6 結語 4
第二章 高雄市區房屋市場經營現況 5
2.1 前言 5
2.2 量產化大型公司 5
2.3 精緻化小型公司 5
第三章 高雄市訂做客製化獨棟式產品興建評估 9
3.1 建案區域範圍 9
3.2 建案區間價位 10
3.3 市場調查資料分析 11
3.3.1 市場資料蒐集來源 11
3.3.2 探索潛在客戶相關統計資料 12
3.3.3 馬斯洛的需求層次理論運用 21
3.4 高雄市區土地取得 23
3.4.1 訂做客製化土地取得 23
3.4.2 土地取得方式 24
3.4.3 現場施工環境評估 24
3.4.4 初期土地規劃 28
3.5 比較訂做客製化產品成本利潤分析與大樓量化產品 29
3.5.1 訂做客製化獨棟透天利潤概算分析公式 29
3.5.2 大樓量化產品利潤概算分析公式 30
3.5.3 訂做客製化獨棟與大樓量化不同產品比較 32
第四章 訂做客製化產品施工規劃與執行 36
4.1 訂做客製化產品規劃設計 36
4.1.1 人體工學加入規劃元素 36
4.2 訂做客製化重點施工講習與執行 42
4.2.1 施工重點講習 42
4.2.2 施工重點執行 51
4.3 訂做客製化生產履歷建立 59
第五章 訂做客製化工程完工檢討 72
5.1 訂做客製化施工缺失檢討 72
5-2 初次勘驗缺失表 72
5.3 訂做客製化完工檢討 80
參考文獻 83
表目錄
表 1-1 目前房地產經營型態 1
表 2-1 106 年高雄市住宅產品市占比(戶數) 6
表 2-2 106 年高雄市住宅產品以總銷金額市占比(萬元) 7
表 3-1 106 年高雄市各行政區透天申報開工戶數 10
表 3-2 106 年家庭所得按課稅前所得總額組別分配表 12
表 3-3 106 年平均每戶家庭收支按經濟戶長教育程度組別分配 14
表 3-4 106 年平均每戶家庭收支按經濟戶長年齡組別分配 15
表 3-5 106 年高雄市平均每戶家庭收支經濟戶長職業組別分配 16
表 3-6 106 年高雄市平均每戶收支按經濟戶長行業別組別分 17
表 3-7 106 年高雄市每戶家庭收支按家庭組織型態分組 19
表 3-8 住家環境評量表 23
表 3-9 住家方便性評量表 23
表 3-10 建築物工程造價標準單價表 31
表 3-11 100 年~108 年物價指數 32
表 3-12 實價登錄表 32
表 3-13 L 公司 15 層大樓與 Z 公司實施訂做客製化透天比較表 34
表 4-1 施工前重點講習會議紀錄及施工中修正 43
表 4-2 新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量規定 64
表 4-3 建築物接地電阻值 66
表 5-1 初次勘驗缺失表 72
圖目錄
圖 2-1 106 年高雄市住宅產品市占比 7
圖 2-2 106 年高雄市住宅產品以總銷金額市占比 8
圖 3-1 高雄市都會區分佈圖 9
圖 3-2 106 年高雄市各行政區透天申報開工戶數 11
圖 3-3 106 年家庭所得按課稅前所得總額組別分配直條圖 13
圖 3-4 106 年家庭所得按課稅前所得總額組別分配(戶) 13
圖 3-5 106 年平均每戶家庭收支按經濟戶長教育程度組別分配 14
圖 3-6 106 年平均每戶家庭收支按經濟戶長年齡組別分配 16
圖 3-7 106 年高雄市平均每戶家庭收支經濟戶長職業組別分配直條圖 17
圖 3-8 106 年高雄市平均每戶家庭收支經濟戶長職業組別分配 17
圖 3-9 106 年高雄市平均每戶收支按經濟戶長行業別組別分配 19
圖 3-10 106 年高雄市每戶家庭收支按家庭組織型態分組 20
圖 3-11 針對五層次客群心理需求評估 21
圖 3-12 鄰房 50cm 深淺基礎 25
圖 3-13 鄰地阻擾施工，地界加設甲種圍籬 26
圖 3-14 工程停止施工、配合鄰地施作甲種圍籬 26
圖 3-15 採用免拆除鋼模施工情形 27
圖 3-16 L 公司與 Z 公司兩案位置圖 33
圖 4-1 人體工學相關尺寸數據 37
圖 4-2 一樓平面配置圖 38
圖 4-3 二樓平面配置圖 39
圖 4-4 三~四樓平面配置圖 40
圖 4-5 五樓平面配置圖 40
圖 4-6 六樓平面配置圖 41
圖 4-7 開工前依圖說施工重點研討會 43
圖 4-8 車道出入口與車道收邊 51
圖 4-9 鄰房外牆做防水 52
圖 4-10 門框嵌縫 52
圖 4-11 鋁窗嵌縫防水 53
圖 4-12 清理 RC 地面殘留物 53
圖 4-13 強力吹風機清理地面粉塵 54
圖 4-14 塗抹防水劑 54
圖 4-15 露台防水完工試水 55
圖 4-16 頂樓地板角偶二次接縫防水劑塗抹 50cm 高 55
圖 4-17 浴室做防水及防水條 56
圖 4-18 浴室防水保護層與防水門檻 56
圖 4-19 鄰房相接處安裝不鏽鋼防水切 57
圖 4-20 防止大塊磁磚剝落磁磚底部加強塗抹粘著劑 58
圖 4-21 大塊地磚底部塗抹粘著劑 58
圖 4-22 壁磚橫向密貼，怕產生白華房屋全面防水 59
圖 4-23 A、B、D 棟化糞池按裝 60
圖 4-24 E、F、D 棟筏基回填夯實 60
圖 4-25 一樓地坪鋼筋輻射自我查驗 61
圖 4-26 混凝土試體取樣 61
圖 4-27 混凝土抗壓強度試驗報告 62
圖 4-28 混凝土坍度試驗 62
圖 4-29 混凝土含氯離子測試 63
圖 4-30 氯離子測試單 63
圖 4-31 混凝土氯離子含量檢測報告書 64
圖 4-32 蜂窩清理 65
圖 4-33 蜂窩填補 65
圖 4-34 地坪鋪防水布 66
圖 4-35 G 棟開關箱接地電阻 66
圖 4-36 灌漿牆壁模板外模震動 67
圖 4-37 管邊施作防水 67
圖 4-38 E、F、G 棟樓層接縫塗抹防水劑 68
圖 4-39 高壓水柱噴洗外牆 68
圖 4-40 浴室貼磁磚 69
圖 4-41 水管線加壓測試 70
圖 4-42 污水排水染料測試水 70
圖 4-43 污水下水道勘驗 71
圖 5-1 六樓冷熱水管及自來瓦斯管線 75
圖 5-2 六樓與鄰房相接處不銹鋼防水水切 75
圖 5-3 少做一片不銹鋼水切 76
圖 5-4 六樓欄杆扶手 76
圖 5-5 六樓鄰房外牆 77
圖 5-6 六樓與鄰房外牆 77
圖 5-7 五樓玄關梯間天花板 78
圖 5-8 五樓後花台 78
圖 5-9 五樓中央集塵吸風口孔蓋 79
圖 5-10 一樓樓梯扶手欄杆轉台 79

1. 1996，Joseph Lampel and Henry Mintzberg，Customization
相關網站:http//sloanreview.mit.edo/article/customization/
2. 高雄市不動產商業同業公會106年會員申報開工戶報告書。
3. 106年高雄市主計處(高雄市家庭收支調查報告書)。
4. 1943人類動機理論A Theory of Human Motivation Psychological Review，
亞伯拉罕·馬斯洛(Abraham Harold Maslow)。
5. 100年高雄市都市更新處〜高雄市都市更新事業(重建區段)建築物工程造價要項。
6. 內政部主計處營造工程物價指數(總指數)銜接表。
相關網站: https://www.dgbas.gov.tw (上網：108.2.3)
7. 內政部不動產交易查詢服務網-實價登錄。
相關網站：https://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action (上網：
108.2.3)
8. 禾暘空間設計。
相關網站：https://hydesign.weebly.com (上網：108.2.3)
9. 國家通信傳播委員會。
相關網https://www.ncc.gov.tw/chinese/files/10092/260_11_C.PDF
(上網：108.2.3)