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研究生:謝孟芹
研究生(外文):HSIEH, MENG CHIN
論文名稱:民事執行不動產拍賣程序之研究
論文名稱(外文):The Research of Enforcement Real Estate Foreclosure Transactions System
指導教授:陳榮隆陳榮隆引用關係
指導教授(外文):CHEN JUNG-LUNG
口試委員:吳光明盧江陽
口試委員(外文):WU, KUANG-MINGLU JIANG-YANG
口試日期:2019-06-25
學位類別:碩士
校院名稱:輔仁大學
系所名稱:法律學系碩士在職專班
學門:法律學門
學類:一般法律學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2019
畢業學年度:107
語文別:中文
論文頁數:102
中文關鍵詞:不動產查封拍賣鑑價
外文關鍵詞:Real estateAuctionSequestrationAppraisal
ORCID或ResearchGate:Real estate
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對於不動產之執行規定在強制執行法第二章關於金錢請求權之執行,不動產拍賣制度係指債權人為滿足其金錢債權,依強制執行法之規定向地方法院民事執行處聲請查封、拍賣債務人之不動產,待拍定後,債權人就該價金而受清償之執行方式。
拍賣不動產程序為查封、鑑價、詢價、定期公告第一次拍賣,倘無人應買或投標未達底價,執行法院進入第一次減價定期再行拍賣,又無人應買或投標未達底價,進入第二次減價,若仍未拍定,則於10日內公告應買三個月(特別變賣程序),此期限內有意應買者皆可遞狀聲請應買。
本文探討之問題其一,係不動產拍賣程序冗長,但自1940年公告施行以來皆使用第一價格密封式競標(The First-Price, Sealed-bid Auction)之不動產拍賣方式。鑑於科技日新月異,比較他國目前已行之有年之拍賣方式,用以討論我國可試行其他可能減縮拍賣程序時間之拍賣方式。其二,於拍賣程序公告應買三個月或再減價四拍後之拍賣又無人應買,債權人亦不願承受,案件視為撤回之情形。債權人不是不願執行,而是程序進行終了將之視為撤回,是債權人為恐債務人脫產旋即又再次聲請執行之情況。亦即短時間又再次執行同一不動產之案件,是否可不須再次鑑價,職此之故,望在追求程序合法性當中,符合民情並更有效率,使當事人毋庸多費勞力、金錢、時間之支出,亦節省司法資源。
This article is on the enforcement of real estate foreclosure transaction systems as a means to meet the monetary claims of creditors and foreclosure procedures. This is primarily to enforce Chapter 2 of the law for the implementation of real estate as per specifications of enforcement law and other related laws and regulations, claims seized by the District Court Civil Enforcement Division. The auctioning of debtor’s property, given by a shot or grantees according to legal procedures on the selling price of the transactions, is in respect of selling price of the transaction is settle by the system of real estate transactions.
Real estate foreclosure sales are sequestrated by the court first, experts then examine the market price, appraisals are given, terms of sale are set up for public auction notice, and then the auction date is finalized. If no one wishes to buy the real estate, prices will be reduced and foreclosure sales will proceed again. After that if no one is willing to buy the real estate after the second price reduction, buyers will have to apply for their willingness to buy the pending real properties within 3 months after the announced date in accordance with the terms.
Through this article, fairness and transaction security will be discussed in hopes forward to amend the law Auction. The Auction procedure, The First-Price, Sealed-bid Auction system, has persisted from 1940 until now. In accordance with the rapid development of technology, the internet industry in Taiwan has developed for years the function of internet online auctioning. It’s entry to everyday life and marketing has influenced us greatly. Therefore, we should try other ways of auctioning that can be enhance even more. Second, the court has to change the process of auctioning real estate by law, specifically those properties with no buyers within 3 months of the announced date in the period of the Special Selling-off Procedure. The creditor will re-declare the process upon the same debtor and real estate in a short period and the properties will be appraised again? Social facts need to be integrated into the pursuit of legal effectiveness. The needless burden of inviting people to bid wastes time and labor. Changing it can save judicial resources, and reduce court litigation resources.
目錄(簡目)
第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究方法、範圍與限制 2
第三節 研究架構與流程 2
第二章 不動產執行之程序 5
第一節 查封 8
第二節 拍賣之準備 11
第三節 拍賣 16
第四節 應買條件及無實益之禁止 18
第五節 其他 21
第三章 不動產拍賣制度及立法例 24
第一節 拍賣制度及起源 24
第二節 他國立法例 28
第三節 我國不動產拍賣制度 45
第四節 我國拍賣制度之討論 52
第四章 不動產拍賣之實務問題 63
第一節 特別變賣或第四拍仍未拍定時,得否直接續行第2次拍賣程 序? 63
第二節 同一債權人對同一債務人之不動產聲請執行 67
第三節 同一不動產執行是否皆須再次鑑價 73
第四節 債務人得否在拍定人未繳納價款前與之合意解除拍賣契約,另以第三人為買受人? 77
第五節 債務人於啟封後,將不動產之所有權移轉 79
第五章 結論與建議 89
第一節 結論 89
第二節 建議 92
參考文獻 98


目錄(詳目)
第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究方法、範圍與限制 2
第三節 研究架構與流程 2
第二章 不動產執行之程序 5
第一節 查封 8
壹、 不動產查封之效力 9
一、 客觀範圍 9
二、 禁止處分之效力 9
貳、 超額查封之禁止 10
一、 比例原則 10
二、 以異議裁判時為基準 11
第二節 拍賣之準備 11
壹、 鑑價 11
一、 鑑定人之資格及選任方式 11
二、 鑑定報告之內容 12
三、 引用前案之鑑價資料 13
貳、 詢價執行 14
參、 核定拍賣之底價及保證金 15
一、 核定拍賣之底價 15
二、 保證金 16
第三節 拍賣 16
壹、 訂期拍賣及場所、公告 16
貳、 當事人之通知 17
參、 未拍定後之減價拍賣 17
肆、 特別變賣(公告應買3個月) 18
伍、 特別變賣程序後之減價(第四拍)或估價拍賣 18
第四節 應買條件及無實益之禁止 18
壹、 應買人資格 18
貳、 無實益拍賣之禁止 20
一、 禁止無實益拍賣之意義 20
二、 無實益之判斷 20
三、 拍賣無實益之通知 21
第五節 其他 21
壹、 拍賣之不動產物權之取得、承受與消滅 21
一、 拍賣之不動產所有權之取得 21
二、 拍賣之不動產之承受 21
三、 拍賣之不動產設定負擔之消滅 22
貳、 再行拍賣 22
一、 無人應買 22
二、 得標後未繳納剩餘價金之再行拍賣 23
第三章 不動產拍賣制度及立法例 24
第一節 拍賣制度及起源 24
壹、 拍賣之起源與意義 24
貳、 拍賣之類型及功能 25
一、 拍賣之類型 25
二、 Kline(1997)認為拍賣的功能可區分為下列四點: 27
第二節 他國立法例 28
壹、 大陸法系 28
一、 德國 28
二、 法國 30
三、 日本 32
貳、 英美法系 35
一、 美國 35
二、 英國 38
三、 小結 40
參、 中國大陸 41
第三節 我國不動產拍賣制度 45
壹、 我國民法上之拍賣 45
貳、 我國強制執行法上之拍賣 46
一、 拍賣之屬性 46
(一) 私法說、公法說與折衷說 46
(二) 實務上之法律見解 48
二、 強制執行法之不動產拍賣 48
(一) 立法定位 48
(二) 法院受理不動產之執行流程 49
三、 市面上所稱法拍屋、金拍屋、銀拍屋之區別 51
第四節 我國拍賣制度之討論 52
壹、 現行地方法院不動產拍賣制度優勢 52
一、 法院投標室及長期委金拍投標處所,較具公信力 52
二、 配合司法改革,提升執行法院內部之督促 53
三、 委外金拍機構拍賣之輔助,期提昇效率 54
貳、 現行拍賣制度之問題點 56
一、 拍賣資訊未迅速更新,現場投標距離遠,競標有限 56
二、 傳統人力實施競標之拍賣方式,執行法院人力不足 58
三、 執行法院之不動產程序冗長 58
四、 全權由國家處理之強制執行制度 61
參、 小結 62
第四章 不動產拍賣之實務問題 63
第一節 特別變賣或第四拍仍未拍定時,得否直接續行第2次拍賣程序? 63
第一項 法務部行政執行署處94年度法律座談會 63
第二項 債務人具狀陳述得作為重啟一輪拍賣第1拍之底價者,為前一輪之鑑價報告,非前一輪經再三減價之最後1拍為底價 65
第三項 小結 66
第二節 同一債權人對同一債務人之不動產聲請執行 67
第一項 拍賣次數 69
第二項 再執行之間隔期間 69
第三項 設定期間限制再次聲請執行之合憲性 70
第四項 小結 72
第三節 同一不動產執行是否皆須再次鑑價 73
第一項 定拍底價之依據 73
第二項 實價登錄之參佐餘地 74
第三項 結案後間距多久得不須再次鑑價 75
第四項 小結 76
第四節 債務人得否在拍定人未繳納價款前與之合意解除拍賣契約,另以第三人為買受人? 77
第一項 雲林地方法院74年秋季法律座談會提案 77
第二項 小結 78
第五節 債務人於啟封後,將不動產之所有權移轉 79
第一項 民事責任 80
一、 撤銷權之意義 80
二、 民法第244條之詐害債權(債權人之撤銷權) 81
三、 小結 83
第二項 刑事責任 84
一、 刑法第356條妨害債權罪 84
二、 小結 87
第三項 小結 88
第五章 結論與建議 89
第一節 結論 89
壹、 強制執行事件全權由國家主導造成積案原由 89
貳、 傳統拍賣制度受限,程序冗長 90
參、 債權人依強制執行法第95條第2項後段規定,具狀再聲請執行,是否須再次鑑價規定不明確 90
肆、 同樣案件結案後又反覆聲請執行 90
第二節 建議 92
壹、 結合多元拍賣方式 92
貳、 債權人係銀行或資產公司於執行第二次又無人應買後應承受,自行委金拍公司(公正第三人) 95
參、 確定同一案件再執行即毋庸再次鑑價之期間 95
肆、 執行不動產拍賣未拍定,得續行第2次拍賣,毋庸再重啟執行程序 96
伍、 制定拍賣法 97
參考文獻 98

參考文獻
一、專書著作(依作者姓氏筆劃)
1.王澤鑑,民法學說與判例研究(三),三民書局股份有限公司,2009年12月。
2.甘添貴,體系刑法各論第二卷,瑞興圖書股份有限公司,2004年2月初版。
3.甘添貴,刑法各論(上),三民書局股份有限公司,2009年6月1日。
4.江必新 主編,比較強制執行法,中國法制出版社,2014年。
5.李模,民法總則之理論與實用,自版,1998年9月修訂版。
6.David E. Bell & Arthur Schleifer Jr.,李茂興、劉原彰譯,不確定情況下的決策,弘智文化事業有限公司,1999年9月初版一刷。
7.吳光陸,強制執行法,三民書局股份有限公司,2015年9月修訂三版。
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9.吳志正,債編各論逐條釋義(增訂四版),元照出版有限公司,2017年9月1日。
10.林洲富,實用強制執行法精義,五南圖書出版有限公司,2013年7月,修訂第九版。
11.林洲富,實用強制執行法精義,五南圖書出版股份有限公司,2017年9月25日,修訂第12版。
12.林山田,刑法各罪論(上),元照出版公司,2006年10月五版。
13.城仲模,行政法之基礎理論,三民書局,1991年10月增訂出版。
14.許士宦,強制執行法第二版:口述講義民事及家事程序法第三卷,新學林出版股份有限公司,2017年9月二版。
15.張登科,強制執行法,三民書局股份有限公司,2018年1月修訂版。
16.張永紅,英國強制執行法,復旦大學出版社有限公司出版發行,上海市,2014年1月初版。
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18.陳榮宗,強制執行法,三民書局股份有限公司,2000年11月二版。
19.陳計男,強制執行法釋論,元照出版有限公司,2012年2月。
20.盧江陽,強制執行法實務,五南圖書出版股份有限公司,2014年9月二版。
21.謝在全,民法物權論(中),新學林出版股份有限公司,2010年9月五版。
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23.鄭冠宇,民法物權,新學林總經銷,2018年7月。
24.讓 文森、雅克 普雷沃著, 羅結珍(譯者),法國民事執行程序法要義:強制執行途徑與分配程序,中國法制出版社;第1版,2002年12月。
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二、期刊文章
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2.吳光陸,從強制執行法條正草案談強制執行法問題,法令月刊,信孚文化事業有限公司、世新大學法學院,2007年9月。
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4.吳光明,物權行為理論之探討,月旦法學雜誌,元照出版公司,2011年11月。
5.胡晶飆,關於司法改革之網路上的探討(上),產權導刊,中文科技期刊數據網,中國,2015年第2期。
6.林東茂,刑法分則:第五講 妨害債權與詐欺破產,月旦法學教室,第17期,2004年7月。
7.姜世明,強制執行程序中之比例原則考量,民事訴訟法之研討(十二),月旦法學雜誌,2004年12月。
8.張曉冰,美國強制執行制度中的執行令程序及其借鍳意義,陝西師範大學學報第44卷第3期,2015年5月。
9.阮富枝,提昇強制執行績效的幾點建議(二),法務通訊第2042期,法務通訊雜誌社,2001年7月21日。
10.湯維煒,完善我國拍賣法之誠實信用法律制度,月旦知識庫、法學家,中國人民大學,2014年6月。
11.湯維煒,論司法拍賣市場化改革及其完善,月旦知識庫、中國法學,中國法學會2015年2月。
12.楊嘉源,日本行政執行法制之研究,法務部行政執行署屏東行政執行處,2007年12月27日。
13.楊嘉源,簡介日本稅捐滯納處分程序之網路公賣(二),法務通訊,第 2418 期,2008年12月27日。
14.陳榮宗,法院拍賣之理論基礎,國立臺灣大學法學論叢,第2卷第2期,1973年。
15.陳彩霞,外國法令介紹-介述日本民事執行法有關強制執行程序開始之規定(上),萬國法律第19期,1985年2月。
16.盧江陽,強制執行法修正後特別拍賣程序之解析,全國律師、月旦知識庫,全國律師月刊雜誌社,2000年12月。
17.蔡宗廷,擔保品鑑價研習,台灣金融研訓院,1990年。
18.蘇永欽,財產權保障與大法官解釋,憲政時代第23卷3期,1998年12月。
19.鄭冠宇,撤銷詐害債權之法律效果,物權法之新思與新為-陳榮隆教授六秩華誕祝壽論文集,陳榮隆教授六秩華誕祝壽論文集編輯委員會,2016年8月。
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三、學位論文
1.李明潓,國內網路創業個人之賣家現況分析:Yahoo!奇摩拍賣網站為例,國立中山大學傳播管理研究所碩士論文,2004年6月。
2.陳怡文,網路拍賣購買情境與涉入程度對購後認知思調之影響,國立交通大學經營管理研究所碩士論文,2006年6月。
3、陳韋諭,強制執行關於不動產點交制度之研究,中國文化法學院法律學系碩士論文,2013年6月。

四、網路資料
1.好房網News,「壓力鍋」夯番薯!法拍量頻頻爆,全台南北皆有感,2018年11月5日,https://news.housefun.com.tw/news/article/109510211342.html
2.徐快華,德國強制執行制度述評,2007年2月10日,http://old.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=34429&_d_id=54ed14d3ac888d61ce09117344f35a。
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4.楊家義,美國民事法律系統及訴訟程序簡介(上),2015年1月4日,http://www.epochtimes.com/b5/15/1/4/n4333531.htm。
5.美華傳媒,美國房產知識:什麼是Short Sale/REO/Foreclosure?2018年3月10日,http://www.acliving.net/a/meihuazixun/fangchanlicai/2018/0608/21733.html 。
6.CCYP華人工商網,詳解入手美國房市必知的銀行屋法拍屋,2014年9月14日,https://www.ccyp.com/ccypContents?content_id=100825 。
7.張永紅,英國法院民事執行中的業務“外包”,中國法院網,2015年5月22日。https://www.chinacourt.org/article/detail/2015/05/id/1633842.shtml。
8.胡晶飆,關於司法改革之網路上的探討(上),產權導刊,個人圖書館,2015年4月15日, http://www.360doc.com/content/15/0521/16/20625606_472236817.shtml 。
9.中華人民共和國對外經濟法規匯編,1998年7月8日,http://www.people.com.cn/zixun/flfgk/item/dwjjf/falv/9/9-1-5-03.html 。
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11.司法院,法院拍賣公告http://aomp.judicial.gov.tw/abbs/wkw/WHD2A00.jsp 。
12.自由報時,立院三讀 拍賣等公告可刊於法院網站,2018年5月22日,https://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/2433718 。
13.王子榮,司法基礎建設:多元法普媒介,豐富使用者體驗,2018年12月10日,https://opinion.udn.com/opinion/story/11756/3528785 。
14.中時電子報,新北訴訟程序視訊諮詢獲好評 全國地方法院搶進,2019年2月15日, https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190215002342-260402 。
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16.司法院統計處,https://www.judicial.gov.tw/juds/ 。
17.自由時報,〈人物專訪〉台灣金服董事長吳英世 擴展業務因應反景氣循環,2018年8月13日,https://news.ltn.com.tw/news/weeklybiz/paper/1223901 。
18.鏡周刊,盜賣法拍屋,爆肝也做不完 每年15萬案件百億拍賣只39人辦,2019年1月20日,https://www.msn.com/zh-tw/news/national/%E3%80%90%E7%9B%9C%E8%B3%A3%E6%B3%95%E6%8B%8D%E5%B1%8B%E3%80%91%E7%88%86%E8%82%9D%E4%B9%9F%E5%81%9A%E4%B8%8D%E5%AE%8C-%E6%AF%8F%E5%B9%B415%E8%90%AC%E6%A1%88%E4%BB%B6%E7%99%BE%E5%84%84%E6%8B%8D%E8%B3%A3%E5%8F%AA39%E4%BA%BA%E8%BE%A6/ar-BBSvYWK 。
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20.臺灣證券交易所,新制競價拍賣作業,明年1月1日起正式上線,2015年12月28日,http://www.twse.com.tw/zh/news/newsDetail/?id=17983 。
21.政制想想,強制執行「吃到飽」 耗費司法資源,2017年12月12日,http://www.thinkingtaiwan.com/content/6649 。
22.中時電子報,無力償還債務 男子燒炭自殺,2015年11月12日, https://www.chinatimes.com/realtimenews/20151112004852-260402 。
23.王勝明,英國法院判決的執行體制(下), https://www.6parknews.com/index.php?act=view&nid=494995 。
24.經濟日報,實價登錄上路五年 對房市產生哪些影響?2017年8月1日,https://www.moneydj.com/forum/showtopic-150916.aspx 。
25.內政部地政司於2019年3月提案修法中:「『實價登錄2.0』門牌、地號、交易價格全都露,預售屋也將納入實價登錄」,https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/news/90 。
26.ETtoday新聞雲,淘寶網成大陸司法拍賣第一平台 為法院年省100億佣金,2016年3月27日,https://www.ettoday.net/news/20160327/670280.htm 。
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