臺灣博碩士論文加值系統

不動產仲介業各大品牌與自創品牌業者非常的多，2018年5月1日內政部統計一共是 6331 間；各種類型都有，登記從商號、公司、加盟、直營發展的都有，代表每一間不動產仲介業的經營模式都不同。景氣好時有不動產仲介業者會因經營不善而倒閉；景氣不好時，也有不動產仲介業者經營得相當出色。多數業者對於業績績效的好壞，大都認為跟大環境有關，其係不能掌握的店頭外部因素；而內部的因素，大多數業者認為是店頭內部環境的好壞，如作業氣氛、品牌優劣、人數多寡等會決定業績好壞。但實質上不動產仲介業的績效績優關鍵應有頗大部分來自於經營模式，所以經營模式的研究非常重要。
本研究採用文獻歸納與深度訪談做為資料之收集方式，其研究對象則以在高雄地區營運超過十年以上之不動產仲介業者，且平均每年店業績（仲介服務費佣金）達 3000 萬以上的績優店頭。至於訪談對象之選擇，則以在獲選個案中已任職至少十年以上之高階主管，其對於該個案公司的發展歷程及內外部經營環境都相當熟悉者。
本研究根據文獻理論、研究架構、個案分析、總結討論等整理探討，將不動產仲介業的經營模式做以下結論：1.經營一家不動產仲介業公司需要很多專業與人脈，因此若未具備充分的不動產仲介相關經驗的人士要進行創業時，應該直接選擇加盟品牌。選擇加盟不動產仲介品牌，業者可以節省經營上的時間成本與會計成本。2.高專制、普專制二種制度的採用，要依照公司本身的資源與經營型態而做決定。3.不動產仲介業長期績效績優店頭的經營模式有四大關鍵成功因素：策略定位、人力資源、行銷通路、專業服務。四大關鍵成功因素中的「人力資源」因素，是最重要的關鍵因素。「人力資源」因素，包括人員召募、薪獎制度、教育訓練、領導風格、企業文化等五個項目，其中教育訓練、領導風格、企業文化這三個項目更是重要，而「企業文化」更是重中之重。研究結果以提供台灣不動產仲介業在經營上的參考，或為未來要經營不動產仲介業的選擇是加盟、自創品牌作有效的分析，使其能達到存續經營與發展。

There are numerous big brands and private brands in the real estate brokerage industry. The Ministry of the Interior’s statistics on May 1, 2018 showed a total of 6,331 real estate brokerage entities in various business forms, including firms, corporations, franchised operations, and chain stores. It means that every real estate brokerage store may operate in its own unique business model. There are stores closing down due to poor business even in bullish market and stores running very well even in bearish market. Most operators believe that their performance is related to the overall economic environment, which is an external factor out of their control. Internal factors, on the other hand, refer to the internal environment of a store, such as the business atmosphere, the brand reputation, and the number of employees; most believe that these are factors that affect business performance. However, the business model should be considered a critical determinant of business performance, and therefore, the study of business model is essential.
In this study, literature review was performed and data collected through in-depth interviews. Subjects of study were real estate brokerage stores operating for more than 10 years in Kaohsiung and high-performing stores with an average revenue (brokerage service fees and commissions) exceeding NT$30 million per annum. Moreover, senior executives of the selected stores, who have been in service for more than 10 years and are very well-versed in their company’s development as well as the internal and external business environment, were selected as interviewees.
Based on the literature review, research framework, case analysis, and concluding discussion of this study, the following conclusions were made in relation to the business models of real estate brokers: 1. Running a real estate brokerage store requires a wide range of expertise and connections. When inexperienced individuals intend to venture into the real estate brokerage industry, they should choose to join an established brand as a franchised store. Joining a real estate brokerage brand can help brokers save the time cost and accounting cost in their operation. 2. A company should determine to adopt the high commission system or salary-plus-low commission system depending on its own resources and business model. 3. The four key factors of success for high-performing real estate brokerage stores are: positioning strategy, human resources, sales channels, and professional services. In these four key factors of success, the “human resources” factor is of utmost importance. “Human resources” include five items – recruitment of employees, salary and incentive system, education and training, leadership style, and corporate culture. Of these, education and training, leadership style, and corporate culture are more important than others, especially the corporate culture. The research result is provided for reference of real estate brokers in Taiwan or people intending to join the real estate brokerage industry. It is an effective analysis as to the choices between franchised operation and private-brand operation for the ultimate goal of achieving sustainable operation and development.

第一章　緒論 1
第一節　研究背景與動機 1
第二節　研究目的 5
第三節　研究範圍與對象 5
第四節　研究流程與步驟 6
第二章　文獻探討 9
第一節　重要名詞定義 9
第二節　不動產仲介業簡介 14
第三節　不動產仲介業的經營型態、模式與績效 21
第三章　研究方法 38
第一節　研究架構 38
第二節　運用質化研究法之説明 40
第三節　研究範圍、對象與變數操作型定義 41
第四節　訪談問卷大綱 44
第四章　個案訪談與文本分析 46
第一節　訪談者背景資料 46
第二節　個案訪談分析 46
第三節　總結討論 70
第五章　結論與建議 77
第一節　結論 77
第二節　建議 78

一、中文部分：
1.內政部地政司https://pri.land.moi.gov.tw/realestate_query/?cid=273 引用日期：2018年5月22日。
2.內政部地政司https://pri.land.moi.gov.tw/realestate_query/iamqry_20.asp引用日期：2018 年5月1日
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