隨著全球經濟情勢波動，大環境的因素影響台灣經濟景氣不見好轉，然而一般消費民眾對於購屋養房更是望而怯步，近幾年更因為居住正義為名，媒體大肆渲染與政府政策對房地產的限制，一般名眾、建築營造業主、土地所有人三方對於價格與成本上認知的落差，導致房地產市場一蹶不振。在建築業土地成本越來越高，但房價卻無法反應建築成本，因此成本精算更是現行執行操案最重要的成功關鍵。銷售人力資源更是不動產代銷產業最重視的生存命脈，如果產品地點在好、價格在實惠、建材使用在高檔，沒有良好或齊備的銷售人員與管理系統也無法將產品做適當的行銷並使其成功銷售達到獲利。
爰此，本研究利用0-1整數規劃方式建立不動產代銷業排班最佳化模式，選用LINGO 12.0電腦套裝軟體搭配電腦強大的運算能力，並利用其引入與匯出的功能求解進而分析研究數據，再以某代銷公司的銷售案場運作模式進行實務範例測試;並以最佳化模式所求得的數據結果與一般人工排班模式相對應比較分析，藉以驗證數學管理排班模式，較傳統一般人工經驗排班模式更有效率，其目標更符合公平性，結果顯示本研究成效良好，達到公平、公正之目的。

關鍵字：不動產代銷業、銷售人力排班、整數規劃、最佳化、LINGO

The forecast of the Taiwanese economy has been continuously bleak due to negative global market volatility and other structural factors, and average consumers are less than eager to purchase or maintain real estate. Recent media attention on the so-called right to accommodation further amplified government limitations on real estate, creating different perceptions of the price and the cost of real estate among the general public, the construction firms, and the landowners. The result is a housing market slump. In the construction industry, the cost of land is getting higher, but the house price can not reflect the construction cost, so cost actuarial is the most important success key to the current execution of the operation. Sales human resources is vital to the real estate marketing agencies. Without an adequate number of trained marketing representatives and administrative systems to conduct successful marketing campaigns, even products with good locations, competitive pricing, and quality building materials would not be able to turn a profit.
Considering the above, this research adopts 0-1 integer programming to build an optimal model for the scheduling of real estate consignment personnel. By choosing LINGO 12.0 paired with computers with high computing power, this study uses the import-export function to generate solutions and analyze the research data. A consignment company then field-tests the model at one of its sites. The scheduling results generated by the optimal model is then compared with the manual method, in order to test the efficiency and fairness of the mathematically administered scheduling model. The results indicate that this research produced a model that performs well and achieved an acceptable degree of fairness.

Keywords: real estate marketing agencies, salesperson scheduling, integer programming, optimization, LINGO

摘要 i
Abstract ii
誌謝 iii
目錄 iv
圖目錄 viii
表目錄 x
第一章 緒論 1
1-1 研究背景與動機 1
1-2 研究目的與範圍 2
1-2-1 研究目的 2
1-2-2 研究範圍 2
1-3 研究方法與流程 3
1-3-1 研究方法 3
1-3-2 研究流程 3
第二章 文獻回顧 5
2-1 不動產代銷業相關文獻 5
2-2 人員排班最佳化指派相關文獻 6
2-3 文獻評述 10
第三章 模式建構與求解方式 11
3-1 問題描述及現況作法 11
3-1-1 問題描述 11
3-1-2 現況作法 11
3-2 模式建構 12
3-2-1 基本假設、參數及決策變數定義 13
3-2-2 數學模式及模式說明 16
3-2-3 模式應用 19
3-3 問題求解與步驟 20
3-4 小結 21
第四章 範例測試 22
4-1 資料分析 22
4-1-1 資料來源及說明 22
4-1-2 決策變數擬定 23
4-1-3 基本參數擬定 25
4-2 測試結果與分析 28
4-2-1 電腦演算環境 28
4-2-2 測試範例結果 29
4-2-3 排班情形 30
4-3 人工經驗排班模式 32
4-4 本研究與人工經驗排班模式比較分析 34
4-5 敏感度分析 35
4-5-1 基本值班需求不變，值班人數增減之敏感度分析 35
4-5-2 基本值班需求規則不變，預排值班天數增減之敏感度分析
38
4-5-3 值班人數不變動，基本值班需求增減之敏感度分析 42
4-6 方案分析 46
4-6-1 勤休天數增減、值班總班數增減之方案分析 47
4-6-2 勤休天數、值班總班數增減，限制式調整方案分析 51
4-7 小結 53
第五章 結論與建議 54
5-1 結論 54
5-2 建議 55
參考文獻 57
附錄一 測試範例LINGO 12.0 程式碼 60
附錄二 LINGO執行結果 64
附錄三 加入常數目標值LINGO執行結果畫面 65
附錄四 方案分析結果比較圖 67

[1] 王勵維，「測量作業人力指派最佳化」，國立中央大學，碩士論文，2013年。
[2] 杜宇平，「空服員排班網路模式之研究」，國立中央大學，博士論文，1999年。
[3] 李文杰，「營建材料實驗室人力指派最佳化之研究」，國立中央大學，碩士論文，2006年。
[4] 周少凱、呂彥毅、王介楷等，「組織文化、顧客知識管理及服務創新與銷售績效關係之研究－以房屋代銷公司為例」，嶺東學報，第37期，第117–150頁，2015年。
[5] 林鼎鈞、王春木、徐啓祥等，「台灣地區不動産代銷業問題之探討」，土地問題研究季刊，第6卷第2期，第130–136頁， 2007年。
[6] 林萬生，「捷運系統站務人員排班輔助系統之開發研究」，中華大學，碩士論文，2008年。
[7] 林政志，「石門水庫服務台及票站人員排班最佳化之研究」，國立中央大學，碩士論文，2017年。
[8] 游淑滿、曾明遜等，「預售屋代銷業法制規範之經濟分析」，財產法暨經濟法季刊，第17期，第93–135頁，2009年。
[9] 辜士銘，「探討職能別限制下之人員排班問題」，國立高雄應用科技大學，碩士論文，2012年。
[10] 黃宇翔、黃鐘錡，「TFT-LCD產業多能工技術員最適化指派問題之研究」，商略學報，第二卷第三期，第141–159頁，2010年。
[11] 黃允成、蕭靜如、黃子龍等，「最佳化混和式人員排班品質之研究-以國軍某通信中心為例」，技術學刊，第三十一卷第四期，第259–273頁，2016年。
[12] 楊宗仁，「科技廠房修繕人力派遣最佳化決策模式之研究」，國立中央大學，碩士論文，2006年。
[13] 顏上堯、官明郎等，「設計作業人員工作指派暨委外作業成本最佳化模式之研究」，中國土木水利工程學刊，第18卷1期，第135-144頁，2006年。
[14] 顏上堯、施佑林、呂理卿等，「營建人機指派最佳化模式之研究」，技術學刊，第二十三卷第二期，第137–148頁，2008年。
[15] 顏上堯、李貞儀、施佑林等，「專案監造人力指派最佳化模式之研究」，中國土木水利工程學刊，第二十卷第四期，第585–595頁，2008年。
[16] 顏上堯、陳柏華、林淑梅等，「負荷平均排班最佳化模式之研究－以模具加工廠為例」，中國土木水利工程學刊，第二十七卷第二期，第163–171頁，2015年。
[17] 顏上堯、陳俊穎、江紋緣等，「捷運司機員輪班最佳化之研究」， 中國土木水利工程學刊，第二十九第卷二期，第87-95頁，2017年。
[18] Li, J., Burke, E.K., Curtois, T., Petrovic, S., Qu, R.,“The falling tide algorithm: A new multi-objective approach for complex workforce scheduling,” Omega, Vol. 40, Issue 3, pp. 283-293 (2012).
[19] Tsai, C.C., and Lee, C.J.,“Optimization of Nurse Scheduling Problem with a Two-Stage Mathematical Programming Model,” Asia Pacific Management Review, Vol. 15, Issue 4, pp. 503-516 (2010).