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研究生:洪莉茹
研究生(外文):Li-Ju Hung
論文名稱:集合住宅評估因子探討 —以捷運林口A9站周邊建案為例
論文名稱(外文):Evaluation Factors for Multifamily Housing: Construction Projects Adjacent to Linkou Station (A9) of Taoyuan Metro as Examples
指導教授:彭雲宏彭雲宏引用關係
指導教授(外文):Yeng-Horng Perng
口試委員:何明錦蔡欣君
口試委員(外文):Ming-Chin HoHsin-Chun Tsai
口試日期:2019-05-21
學位類別:碩士
校院名稱:國立臺灣科技大學
系所名稱:建築系
學門:建築及都市規劃學門
學類:建築學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2019
畢業學年度:107
語文別:中文
論文頁數:95
中文關鍵詞:集合住宅區位捷運
外文關鍵詞:multifamily housinglocationmetro
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隨著資訊時代來臨與臺灣社會整體性的結構變遷,住宅單元已由傳統形式架構轉化為集合住宅類型,更由於住戶家庭形態呈現多樣化、少子化、高齡化的現況問題,驅使現今集合住宅建築所需面臨的不只是建築物本身的機能(Function)問題,不論投資、自住、仲介或是建商等族群,建築物座落之環境影響因子(Impact factors),必然成為各方考量的關鍵因素。

本研究於第二章,主要透過文獻探討及實地觀察,建立研究方法。文獻範圍包含集合住宅之定義、建築法規之解釋、集合住宅類型、地段及區位價值。此外,由於現代大眾交通捷運系統之普及化與地區公共建設及都市計畫發展,此兩項指標是重點的影響因子,因此本研究在選擇以近年集合住宅開發及捷運路網成形的林口地區作為分析案例,亦透過不同個案整理,進行分析比對,此部分在第三章以都市計畫回顧、人文發展課題(變更都市計畫)與A9捷運林口站及其鄰近集合住宅建案分析,定位本研究在分析上的對象與背景。

本研究於第四章分析評估因子之形成,居住環境與生活模式因為時代快速變遷,成為多樣化的異質狀態,本研究第四章之小結,亦將所謂的新生活型態歸納為三個取向,分別為及時生活、全齡生活、價值生活。透過整理之影響因子分析評估,在選擇與分類上能站在目前時代的趨勢與立場,確立交通、飲食、購物的便利性與可及性並評估外在的公共資源與判別是否符合各年齡層適用的全齡環境或是藉由因子組成,來確認未來新生活可提升的生活型態。

第五章說明本研究整體分析之集合住宅評估因子探討之階段性成果,歸納出三點結論,分別為1.各關係族群皆需評估因子協助判斷、2.捷運車站成為集合住宅評估之關鍵、3.新居住生活型態之整合為未來趨勢。但由於本研究之結論主要作為階段性的分析彙整與提出,參考價值仍屬有限,建議後續研究者可循分類之架構作為應用與討論,增訂或重編本研究之分類,提供更多元之因子成為評估項目。

關鍵字:集合住宅、區位、捷運
The advent of the information age and structural changes in Taiwan’s society have contributed to the transformation of residential units from conventional forms to multifamily residential types. Moreover, Taiwan’s diversified households, low birth rate, and aging society have subjected multifamily housing to problems regarding building functions as well as impact factors of building locations. Both have inevitably become critical factors of consideration for different parties, including investors, resident buyers, real estate agents, and construction companies.

Section 2 details the research method, which involves a literature review and field observations. The scope of the review ranges from the definitions of multifamily housing to the interpretation of the Building Act, types of multifamily housing, and values of regions and locations. In addition, the prevalence of the metro as part of the modern public transport system as well as development of regional infrastructure and urban planning are two indicators of major impact factors. Thus, this study selected the Linkou region—prospering from the development of multifamily housing and the metro network in recent years—for case study analyses. Furthermore, this study organized different cases within the region for analysis and comparison, and presented urban planning review, humanities development topics (changes to urban planning), and analysis of multifamily residential construction projects adjacent to Linkou Station (A9) of Taoyuan Metro in Section 3 to clarify the research targets and background.

Section 4 analyzes the establishment of evaluation factors. In a time of rapid changes, people’s living environments and lifestyles have become diverse and heterogeneous. As indicated in this section’s summary, these new lifestyles can be divided into three orientations: timeliness, all-age friendliness, and value. This study proposed lifestyle choices and categories in accordance with the analysis and evaluation of the compiled impact factors. Accordingly, this study confirmed the accessibility of transportation, dining places, and shops (i.e., their convenience) in Linkou, assessed whether the region was friendly to people of all ages using external public resources as an indicator, and identified the lifestyle that can be improved in the future through the combination of the mentioned factors.

Section 5 presents the results of a certain phase in the holistic analysis of impact factors for multifamily housing, with the following three conclusions proposed: (1) All parties concerned require evaluation factors to assist with their judgment. (2) Metro stations have become the key to evaluating multifamily housing. (3) The integration of new living styles is a future trend. However, the reference value of the proposed conclusions is limited because they were compiled and derived from the analysis results of a certain phase of the entire research. Subsequent researchers are advised to apply the framework and initiate discussions accordingly. Additions to and revisions of the proposed category framework may provide diverse factors as evaluation items in relevant studies in the future.

Keywords: multifamily housing, location, metro
目 錄


第一章 緒論

一、研究背景…………………………………………………1

1.時代的衝擊…………………………………………………1
2.區域連結首重捷運……………………………………1

二、研究動機與目的……………………………………4

三、研究流程…………………………………………………4


第二章 文獻探討與研究方法

一、文獻探討 ………………………………………………5

1.集合住宅之定義 ……………………………………5
2.建築法規之解釋 ……………………………………6
3.集合住宅類型………………………………………………6
4.地段及區位價值 ……………………………………6
5.地點學與地點因素……………………………………7

二、研究方法…………………………………………………8


第三章 林口特定區開發現況

一、都市計畫回顧………………………………………9

1.法令依據……………………………………………………9
2.計畫緣起……………………………………………………9
3.原都市計畫概述 …………………………………12

二、人文發展課題(變更都市計畫) …………15

1.避免影響商業區發展功能 ……………………………15
2.刪除不合時宜之都市設計規定 …………………15
3.組別規定配合時代潮流 …………………………………15
4.加強節能、綠化與基地保水功能 ………………16
5.配合縣市合併與升格 ………………………………………16

三、A9 捷運林口站 …………………………………………17

1.機場捷運線 …………………………………………………………17
2.A9 林口站區位分析 ……………………………………19

四、鄰近集合住宅建案分析 ……………………………21

1.A建設—林口集合住宅案 ………………………………21
2.B建設—林口集合住宅案 ………………………………22


第四章 評估因子形成分析

一、新居住生活型態 …………………………………………28

1.關於居住環境的意涵 ……………………………………28
2.從傳統家庭到雙薪家庭 ………………………………30
3.「高齡化」的來臨 ………………………………………33
4.「少子化」的衝擊 ………………………………………35
5.購屋年齡之差異 ……………………………………………39
6.小結 ……………………………………………………………………40

二、公共資源盤點 ……………………………………………42

1.國土空間發展策略計畫 ……………………………42
2.公共交通 …………………………………………………………43
3.公共綠化……………………………………………………………48
4.衛生醫療……………………………………………………………51
5.教育環境……………………………………………………………53
6.文化藝術……………………………………………………………56

三、商業設施引入 …………………………………………61

1.商圈發展……………………………………………………………61
2.商業類型與定位………………………………………………61

四、影響因子評估計畫……………………………………71

1.地段區位之評估項目……………………………………73
2.非地段區位之評估項目………………………………74


第五章 結論與建議

一、研究結論………………………………………………………75
二、後續研究建議……………………………………………79



附錄 參考文獻
附錄 參考文獻


書籍與期刊
(1)張金鶚,1997,《房地產投資與決策分析》,臺北:華泰書局。
(2)馮先勉、翁光輝,1999,《土地產開發實務》,臺北:碁泰管理顧問股份有限公司。
(3)林元興,2001,《不動產概要》,臺北:東大圖書股份有限公司。
(4)淺見泰司,2001,《住環境》東京:東京大學出版會
(5)Rem Koolhaas,越玲、盧永翊 譯,2002,《都市中的生活—擁擠文化》, 北京:藝術當代出版社。
(6)林左裕,2003,《不動產投資管理》,臺北:智勝文化事業有限公司。
(7)陳奉瑤、章倩儀,2006,《不動產經營管理》,智勝文化事業有限公司。
(8)錢學陶,2007,《都市計畫學導論》,臺北:茂榮圖書公司。
(9)陳政雄,2006,《行動不便者與高齡者特性及相關設施規劃設計重點》,臺北:殘障聯盟無障礙推動委員會。
(10)榎本篤史,黃莉萍 譯,2018,《地點學》,臺北:大是文化。
(11)林仁余,2018,《住展雜誌第440期》,臺北:租售報導雜誌社。


碩博論文
(1)薛淞林,2003,《住宅專案選址評估模型》,國立高雄第一科技大學營建工程系碩士論文。
(2)熊文煌,2006,《房地產開發住宅區位評估指標體系之研究》,朝陽科技大學建築及都市設計研究所碩士論文。
(3)羅佩如,2009,《都市社區高齡者是用公共設施現況之調查研究-以板橋市社後社區為例》,台北科技大學建築與都市設計研究所碩士論文
(4)楊謙柔,2009,《都市住環境設施評價模式之研究》,中國文化大學建築及都市計畫研究所博士論文。
(5)高婉玲,2012,《都會區大眾捷運路網之車站共同影響範圍對於周邊房價影響之探討》,逢甲大學都市計畫與空間資訊學系碩士論文。
(6)柯柏戎,2012,《都會區購屋者對自用住宅環境設施需求之研究》,國立中央大學營建管理研究所碩士論文。

網頁資料
(1)https://www.nippon.com/hk/column/g00347/《日本家庭將走向何方:多樣化?還是虛擬化?》,山田昌弘,2016
(2)https://www.seinsights.asia/article/3291/3276/4350 《讓我們一起住吧! 全球化下的新型態社區:「共同居住空間」蓬勃發展的五大原因》,潘信榮,2016
(3)https://group.dailyview.tw/article/detail/998 《九年後將邁入「超高齡社會」,高齡化的負擔台灣怎麼扛?》,程琪,2017
(4)https://www.voacantonese.com/ taiwan-birth-rate-2018
-population-marriage-rate-01072019/4732622.html 《台灣少子化更趨嚴重2018年出生率創8年新低》,美國之音,2019
(5)http://www.ud.org.tw/自由空間教育基金會
(6)https://www.cnyes.com/index.htm
《〈房產〉晚婚+房價上揚 國人購屋主力年齡層提高到35-40歲》,鉅亨網 記者 張欽發, 2018
(7)https://www.motc.gov.tw/ch/home.jsp?id=1594&parentpath=0,3
《智慧運輸系統發展政策方向 交通部,2016
(8)http://www.epochtimes.com/b5/17/7/3/n9349995.htm《台醫療分級制度 五成民眾搞不清楚》,大紀元 記者 徐翠玲,2017
(9)https://gfamily.cwgv.com.tw/content/index/12992《美感 藝術 不是用教的!而是要帶著孩子一起去體會 小天下,2018
(10)https://www.cdri.org.tw/xcdoc?xsmsid=0H159598669364747206
《商業發展與策略研究所定位與發展》,2019
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