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研究生:李建功
研究生(外文):Li, Chien-Kung
論文名稱:市地重劃地價上漲率與土地分配率關聯之研究
論文名稱(外文):Research on the Relationship between Land Price Increase Rate and Land Allocation Rate in Land Readjustment
指導教授:黃名義黃名義引用關係
指導教授(外文):Huang, Ming-Yi
口試委員:張慈佳呂宗盈
口試委員(外文):Chang, Tzu-ChiaLu, Tsung-Ying
口試日期:2020-06-24
學位類別:碩士
校院名稱:國立屏東大學
系所名稱:不動產經營學系碩士在職專班
學門:商業及管理學門
學類:其他商業及管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2020
畢業學年度:108
語文別:中文
論文頁數:103
中文關鍵詞:市地重劃地價上漲率土地分配率深度訪談地價模擬分析
外文關鍵詞:Land readjustmentLand price increase rateLand allocation rateDepth interviewsLand price simulation analysis
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  現行市地重劃後土地所有權人應分配面積之法定計算公式,係依市地重劃實施辦法第29條規定,除區位臨街之影響因素外,重劃區內各宗土地重劃後應分配面積,完全取決於地價上漲率,而地價上漲率係由重劃後地價除以重劃前地價而得,因此重劃前後地價如何決定?地價上漲率與土地分配率之關聯為何?
  本研究透過文獻回顧並以實際重劃區案例模擬分析與質化研究之深度訪談探討,先探討過往文獻中市地重劃之理論基礎,以及有關重劃前後地價評定之研究,並以實際辦理的重劃區分配案例所評定重劃前後地價,比對該區域周遭實價登錄資料,瞭解評定地價與實際地價之差異,模擬分析對參與重劃之土地所有權人分配率及實施重劃者取得抵費地面積影響,最後透過具有10年以上辦理實務重劃經驗之承辦人員及主管進行深度訪談,藉以了解市地重劃地價評定過程所遭遇之問題與解決方法。
  研究發現實施者在決定重劃地價時,除依照平均地權條例及市地重劃實施辦法等相關規定辦理外,也會考量財務計畫,包括負擔比率及土地分配率,並試算抵費地取得面積;另外地價上漲率確實會影響土地分配率,研究發現宗地地價上漲率與宗地土地分配率成反比,但若重劃區整體地價上漲率增加時,則整體土地分配率反而是增加的;反之,若重劃區整體地價上漲率減少時,則整體土地分配率也是減少的。又抵費地取得面積與重劃後地價高低成反比,但實際取得抵費地面積則是依抵費地分配位置之重劃後地價決定;而公共設施用地取得面積與重劃區地價上漲率無關。
  因此重劃地價是整個市地重劃過程的關鍵,應能建立更嚴謹的標準作業流程,甚或委託專業土地估價機構辦理,提升市地重劃之公平與效益。辦理重劃地價作業應更公開透明,且使參與重劃者能充分瞭解地價上漲率與土地分配率之關聯,如此將能降低實施者之主觀因素影響地價,兼顧參與者之權益。
  The current legal formula for calculating the area allocated by the land owner after the rezoning of the municipal land is based on the provisions of Article 29 of the Municipal Land Rezoning Implementation Measures. In addition to the influencing factors of the location of the street, each land in the rezoning area should be allocated after the rezoning The area depends entirely on the rate of land price increase, and the rate of land price increase is obtained by dividing the land price after redrawing by the land price before redrawing, so how is the land price determined before and after redrawing? What is the relationship between the land price increase rate and the land distribution rate? In this study, we conducted in-depth interviews with actual rezoning case simulation analysis and qualitative research. It was found that when implementing land prices are determined by implementers, in addition to the relevant regulations such as the average land tenure regulations and municipal land rezoning implementation measures, they also It will consider the feasibility assessment of the financial plan and the re-planned land price of the re-planning plan, and try to calculate the land allocation rate and obtain the area of the deductible land; in addition, the land price increase rate will indeed affect the land allocation rate. The study found that the parcel land price increase rate and The parcel land allocation rate is inversely proportional, but if the overall land price increase rate in the rezoning area increases, the overall land allocation rate will instead increase. Therefore, land price rezoning is the key to the whole process of city rezoning. It should be possible to establish more rigorous standard operating procedures or even entrust a professional land valuation agency to improve the fairness and efficiency of city land rezoning. The process of re-landing land prices should be more open and transparent, and the participants in re-landing can fully understand the relationship between the land price increase rate and the land allocation rate. In this way, the subjective factors of the implementer can be reduced to affect the land price, and the rights and interests of the participants can be taken into account.
謝誌 i
摘要 ii
Abstract iv
目錄 vi
圖目錄 ix
表目錄 ix

第一章 緒論 1
 第一節 研究動機與目的 1
  一、研究動機 1
  二、研究目的 3
 第二節 研究範圍與對象 4
 第三節 研究流程 6
 第四節 名詞定義 8
第二章 相關理論與文獻回顧 9
 第一節 市地重劃法令沿革及效益 9
 第二節 市地重劃地價 15
 第三節 市地重劃負擔與土地分配率 21
第三章 研究方法 28
 第一節 文獻研究法 28
 第二節 案例分析法 30
 第三節 深度訪談研究法 31
  一、半結構式訪談的實施流程 32
  二、深度訪談研究問題及大綱 33
第四章 市地重劃個案模擬分析與深度訪談結果 36
 第一節 市地重劃個案模擬分析 37
  一、分析流程 37
  二、地價上漲率與土地分配率探討 43
 第二節 深度訪談結果分析與說明 57
 第三節 小結 71
第五章 結論與建議 74
 第一節 結論 74
 第二節 建議 77
參考文獻 78
附錄 81
 一、訪談知情同意書 81
 二、訪談紀錄 84
中文期刊
邱品方(2003)。市地重劃中重劃前後地價與公告土地現值關係之探討。土地問題研究季刊,2,116-123。
黃文鳳(1998)。論辦理市地重劃中公告現值與重劃前後地價之關係與影響。台灣地政,151,12-14。
黃昭閔、許信強(2014)。市地重劃前、後地價查估模式探討。土地問題研究季刊,13,88-99。
賴碧瑩、藍謙(2017)。屏東縣市地重劃房地價變動軌跡之研究。政策與人力管理,13,25-53。
陳明燦(2007)。論我國之市地重劃與都市發展。中國地方自治,7,2–24。

中文書籍
林英彥(1997)。市地重劃。台北:文笙書局。
林英彥(2006)。不動產估價。台北:文笙書局。
莊仲甫(2015)市地重劃實務全輯。台北:永然文化公司。
郭靜晃(2007)。社會行為研究法。台北:洪葉文化事業有限公司。

國內電子學位論文(取自臺灣博碩士論文知識加值系統)
李吉弘(2010)。影響市地重劃辦理完成之相關因素研究。國立成功大學都市計劃學系博士論文,台南市。取自https://hdl.handle.net/11296/x3j75w
李岱芬(2012)。彰化縣市地重劃成功關鍵因素之研究。國立彰化師範大學地理學系碩士論文,彰化縣。取自https://hdl.handle.net/11296/j44222
李品蓉(2016)。以雙地政士制度改善資訊不對稱下之不動產買賣糾紛。國立屏東大學不動產經營學系碩士論文,屏東縣。取自https://hdl.handle.net/11296/7g8279
周子樂(2014)。地價上漲率對市地重劃土地面積分配影響之探討。崑山科技大學房地產開發與管理研究所碩士論文,台南市。取自https://hdl.handle.net/11296/9bm7q4
蔡仁銓(2012)。台中市辦理市地重劃負面效益之研究。國立彰化師範大學地理學系碩士論文,彰化縣。取自https://hdl.handle.net/11296/b485ht
陳惠雯(2012)。重劃區土地問題及策略分析之研究─以台中市干城重劃區為例。國立高雄師範大學地理學系碩士論文,高雄市。取自https://hdl.handle.net/11296/43nu55
陳冠融(2016)。市地重劃臨街地特別負擔對重劃分配面積影響之探討。崑山科技大學房地產開發與管理研究所碩士論文,台南市。取自https://hdl.handle.net/11296/7nba3u

其他
卓美慧(2016)。市地重劃制度改進之探討—以市地重劃之地價與重劃土地分配關係為例。臺北市政府地政局暨所屬機關105年度自行研究報告: 臺北市政府地政局。
黃名義(2019)。市地重劃地價上漲率與重劃效益之探討。內政部地政節研討會:內政部。
電子全文 電子全文(網際網路公開日期:20250709)
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