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研究生:杜憲琳
研究生(外文):TU, HSIEN-LIN
論文名稱:實價登錄資訊揭露後對房屋買賣雙方決策之影響--以屏東市透天厝房屋交易為例
論文名稱(外文):The Impact of Real Prices Login Information Disclosure on the Decision-Making of Buyers and Sellers of Houses--Taking Townhouse Transaction of Pingtung City as an Example
指導教授:黃名義黃名義引用關係
指導教授(外文):HUANG, MING-YI
口試委員:呂宗盈張慈佳
口試委員(外文):LU, TSUNG-YINGCHANG, TZU-CHIA
口試日期:2020-06-24
學位類別:碩士
校院名稱:國立屏東大學
系所名稱:不動產經營學系碩士在職專班
學門:商業及管理學門
學類:其他商業及管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2020
畢業學年度:108
語文別:中文
論文頁數:103
中文關鍵詞:實價登錄資訊揭露透天厝購售屋決策
外文關鍵詞:Real Prices LoginInformation DisclosureTownhouseDecision-making of Buying and Selling House
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  政府為推動居住正義、促進不動產交易價格透明化,健全不動產交易市場。於 100 年 12 月 13 日立法院三讀通過實價登錄地政三法,立法要求不動產經紀業、地政士、交易當事人申報登錄成交價。復於107 年 5月 3 日通過內政部擬具的「實價登錄地政三法」修正草案,買賣案件改由買賣雙方在辦理所有權移轉登記時併同申報、預售屋申報時機提前並將自售預售屋資訊全面納入、成交案件門牌或地號完整揭露、增訂主管機關查核權及調整罰則區分輕重等,惟目前不動產交易資訊為維護個人隱私實價登錄制度採區段化、去識別化方式公開,地政機關就交易價格排除登錄過低或過高的,限制了價格資訊揭露,買屋者及賣屋者雖然在實價登錄網站能夠輕易取得價格資訊,但我國的資訊揭露內容尚有不足如室內裝潢、土地使用分區類型,鄰近嫌惡設施資訊等等,容易讓買屋者及賣屋者產生錯誤,造成決策偏誤,引發本文探討實價登錄資訊揭露對購售屋雙方決策之影響。
  本文研究透過質化研究中之深度訪談法,對已交易成功之買屋者及賣屋者驗證其使用實價登錄揭露的相關資訊後,如何產生買賣決策;研究發現六個決策說明了實價登錄資料確實可以成為價格參考但實價登錄的價格屬於歷史價格,未來可以納入買賣私契內容來補足現有實價登錄內容之不足。在實價登錄制度中可以加入經紀業登載大部分尚未成交的房地資訊,而且實價登錄制度不應選擇性的揭露,連法拍屋都要全部揭露才能真實呈現價格,才不被刻意作價。房屋現況內容揭露、何時改建、增建、整修、其工程有何內容等各項資訊,建立屬於全民的仲介網、讓民眾在購、售屋前得到公平的資訊、成為民眾判斷成交價格之依據。
  In order to promote housing justice, promote transparency of real estate transaction prices, and improve the real estate transaction market. On December 13, 100th, the Legislative Yuan passed the third law of real-value registration of land administration on the third reading. Legislation required real estate brokerage, land administrators, and transaction parties to declare the registration transaction price. As approved on May 3, 107, the draft amendments to the "Three Laws on Land Registration at the Land Price" drafted by the Ministry of the Interior were adopted. Self-sale pre-sale house information is fully included, complete disclosure of house numbers or land numbers in transaction cases, addition of authority to check authority and adjustment of penalties, etc. However, the current real estate transaction information adopts segmentation and de-identification to maintain personal privacy and real-price registration The way of publication is open, and the land administration authorities exclude the registration of transaction prices that are too low or too high, which restricts the disclosure of price information. Although buyers and sellers can easily obtain price information on the real-price login website, the content of information disclosure in China is still Insufficient, such as interior decoration, land use zoning type, information about neighboring disgusting facilities, etc., are prone to make mistakes for buyers and sellers, resulting in decision-making errors influences. This article studies how to generate purchase and sale decisions after verifying the relevant information disclosed by the real-price login to the successful buyers and sellers of the transaction through the in-depth interview method in qualitative research; the study found that six decisions explained the real price. The login information can indeed become a price reference, but the price of the real-value login belongs to the historical price. In the future, the content of the private deed of purchase and sale can be included to supplement the deficiencies of the existing real-value login content. In the real-price registration system, the brokerage industry can be added to publish most of the unsold real estate information, and the real-value registration system should not be selectively disclosed. Even the real-time auction house must be fully disclosed in order to show the price truly, and not be deliberately priced. The information about the current status of the house, when it will be rebuilt, added, renovated, what is the content of the project, etc., establish an intermediary network that belongs to the whole people, let the people get fair information before buying and selling houses, and become the basis for the people to judge the transaction price.
謝誌 I
摘要 II
ABSTRACT III
目錄 IV
圖目錄 V
表目錄 V

第一章 緒論 1
 第一節 研究動機與目的 1
  一、研究動機 1
  二、研究目的 2
 第二節 研究範圍與對象 7
 第三節 研究流程 8
  一、緒論 8
  二、理論基礎與文獻回顧 8
  三、研究方法 8
  四、研究分析結果歸納與發現 8
  五、結論與建議 8
第二章 相關理論與文獻回顧 10
 第一節 資訊不對稱理論 10
 第二節 尋租理論 13
 第三節 定錨效應 16
 第四節 交易決策相關文獻 19
 第五節 小結 22
第三章 研究設計與方法 23
 第一節 深度訪談問卷設計 23
  一、質性研究 23
  二、研究者 23
  三、訪談設計 23
 第二節 訪談對象的選擇 25
 第三節 訪談大綱 27
 第四節 訪談步驟及備忘 28
第四章 研究發現與討論 28
 第一節 實價登錄揭露透天厝價格能否成為參考點樣本 29
 第二節 實價登錄外其他得知購售透天厝價格管道 33
 第三節 購買透天厝有無墊高價格 35
 第四節 銷售透天厝價格之操控 37
 第五節 透天厝現況有整修的價格差異 39
 第六節 透天厝買賣資訊來源 41
第五章 結論與建議 44
 第一節 結論 44
 第二節 建議 46
參考文獻 47
附錄 49
 附錄一:受訪者知情同意書 49
 附錄二:受訪者訪談逐字稿 51
一、中文期刊
呂坤宗(2015)。論不動產售價與交易價格之認定,財產法暨經濟法,42,93-139。
張孟秋(2012)。實登錄制度-虛晃一招」土地問題研究季刊,11(3),109-112。

二、碩博士論文
王浩泉(2017)。不動產交易資訊透明之研究一以實價登錄制度為中心。銘傳大學法律學系碩士在職專班碩士論文,台北。取自https://hdl.handle.net/11296/9342pn
牛日正(2010)。資訊揭露與公平交易法。國立政治大學法律學系碩士論文,台北。取自https://hdl.handle.net/11296/655e84
白乃云(2011)。論不動產交易安全制度-美國ESCROW機制對於我國法制之啟發。東海大學法律學系碩士論文,台中。取自 https://hdl.handle.net/11296/8ezgse
宋宛錚(2016)。不動產經紀業者提供不實資訊之民事責任一以日本法制為比較對象。國立政治大學碩士論文,台北。取自 https://hdl.handle.net/11296/csr748
林純如(2017)。資訊揭露對房價影響分析 ─以實價登錄制度為例。國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文,台北。取自 https://hdl.handle.net/11296/6kv27h
林宥珍(2016)。實價登錄對桃園地區住宅不動產市場之影響。明道大學企業高階管理碩士班碩士論文,彰化。取自https://hdl.handle.net/11296/94f5f4
林哲民(2014)。實價登錄制度對住宅價格定錯效果與分散效果之影響一以台北市為例。國立屏東商業技術學院不動產經營學系碩士論文,屏東。取自 https://hdl.handle.net/11296/qcv5ju
邱司杰(2014)。基於實價登錄的房價模型研究。國立交通大學資訊科學與工程研究所碩士論文,新竹。取自https://hdl.handle.net/11296/cw46g5
范清益(2010)。價空間與住宅不動產市場流動性之研究。國政治大學地政學系私立中國地政研究所碩士論文,台北。取自 https://hdl.handle.net/11296/5mv9zb
陳威宏(2017)。購屋者於實價登錄實務操作之研究。國立屏東大學不動產經營學系碩士論文,屏東。取自https://hdl.handle.net/11296/5mkp46
張簡淑華(2015)。不動產交易實價登錄制度之問題探討。國立高雄應用科技大學財富與稅務管理系碩士在職專班碩士論文,高雄。取自 https://hdl.handle.net/11296/p3nz2a
廖凰如(2014)。不動產交易實價登錄制度對建築業投資開發影響評估之探討。崑山科技大學房地產開發與估價產業碩士專班碩士論文,台南。取自 https://hdl.handle.net/11296/u37f58
賴慧蓉(2007)。消費者購屋決策模式之建立以台中市透天別墅為例。朝陽科技大學企業管理系碩士論文,台中。取自 https://hdl.handle.net/11296/7utp3h
簡美玲(2015)。消費者購屋對不動產交易實價登錄制度房價之認知-以台南市為例。崑山科技大學房地產開發與管理系碩士論文,台南。取自 https://hdl.handle.net/11296/j77r84

三、中文專書
張金鴞(2003)。房地產投資與市場分析理論與實務。台北:華泰書局。

四、網路參考文獻
好房News。2013年08月23日,好房新聞。https//news.housefun.com.tw/gloria/article/52176639176。
聯合新聞網 。2019年06月10日。https://udn.com/news/story/6858/3862979。
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