我國以往之新市鎮開發案例頗豐，如中興新村、林口新市鎮、台中港地區、北大特區以及淡海新市鎮等，有許多經驗可循，惟諸多個案地區於發展歷程中存有成長緩慢、甚至停滯之現象，建築開發情形低落、縱有建築完工之建案，多仍存有高空屋率之情形，其中甚至有不少個案地區皆受有「鬼城」之稱號，不僅不利於土地有效使用，亦無法達成當初新市鎮開發所設定之目標，甚至因採區段徵收方式所必須謹守之公益性、必要性等上位要件也遭受外界質疑。而新市鎮開發是一個公、私部門合作之行為，除了政府所需負責之區段徵收作業與公共設施之建設等（前期開發），尚需建築開發商之投資與興建（後期開發），始得引入居住及就業人口，帶動新市鎮整體之發展，並提升其競爭力，最終達成原先計畫之目標。因此，處於第一線之建築開發商，其投資喜好對於新市鎮之有效發展即非常具有參考價值。
本研究選定淡海新市鎮為研究標的，嘗試以建築開發商之角度切入，探究並分析建築開發商於區內之投資行為，藉此提出建築開發商之投資喜好。本研究利用深度訪談，針對淡海新市鎮之發展模式與投資環境進行分析，其次針對區內128筆建築個案之地籍資料與其開發行為進行統計，並利用交叉分析歸納過去建築開發商於區內建築行為之類型及時機，以做為未來了解建商投資決策因素與其偏好之基礎。經綜合分析後，認為政府應以下列模式繼續開發淡海新市鎮：（一）儘速辦理都市計畫通盤檢討並藉由專責機構執行後續開發、（二）產業導向執行後續開發、（三）多階段開發第二期發展區、（四）建立與需求端之溝通機制、（五）興建臺北捷運延伸線。於第一期發展區應儘量活化現有閒置之公有土地，並針對未建築之私有建築用地制定相關配套措施，藉此增加建商投資之意願；於第二期發展區時應：（一）給予大規模土地之開發時程獎勵、（二）考量不動產景氣水準，儘量於景氣較佳時辦理標售作業，並落實土地儲備制度之精神（三）避免於交通可及性較低之區域劃設小規模土地（四）產業之優先開發與招商之落實。

Taiwan has extensive experience in developing planned communities, such as Zhong-xing New Village, Linkou New Town, the Chung-kang Special Zone, National Taipei University District, and Dan-hai New Town. However, many cases of planned communities are currently experiencing slow and stagnant improvement with slow building development, whereas most completed communities have high vacancy rates and are referred to as “ghost towns.” Such a situation is detrimental to effective land use, and it results in the underachievement of the objectives of planned community developments. In addition, public interest and the necessity of area expropriation have been questioned by the public. The development of planned communities is a cooperative venture between public and private sectors. In a planned community, the enforcement of area expropriation and the construction of public facilities by the government (predevelopment) as well as investment and construction conducted by construction developers (post-development) are crucial to attracting residents and workers, promoting overall development, increasing competitiveness, and ultimately achieving set objectives. Therefore, the investment preferences of front-line construction developers have high referential value for the development of planned communities.
This study selected Dan-hai New Town as the research subject and examined the investment behavior of construction developers in this area to reveal their investment preferences. The development model of Dan-hai New Town and its investment environment were analyzed through in-depth interviews; subsequently, to predict the decisive future investment factors and construction developer preferences, We inspected 128 cadastral data points of the construction cases and their development activities in the town and conducted cross-analyses to compile the types and timing of construction activities by previous construction developers. According to the comprehensive analysis results, we determined that the government should continue developing Dan-hai New Town using the following models: (1) implement an overall review of urban planning as soon as possible and designating follow-up development to specialized agencies; (2) initiate follow-up development on the basis of industry-oriented approaches; (3) construct the second-phase development area in multiple stages; (4) establish a communication mechanism with the demand side; and (5) build a Taipei Mass Rapid Transit extension line. Furthermore, public idle lands in the first-phase development area should be activated, and supplementary measures for undeveloped private land should be formulated to increase construction developers’ willingness to invest. Regarding the second-phase development area, the government is advised to (1) provide time-based rewards for large-scale development projects; (2) consider the economic situation of the real estate industry, conduct bidding operations during economic booms, and practice the land banking system; (3) avoid organizing small-scale development projects in regions with low traffic accessibility; and (4) realize prioritized industrial development and investment projects.

目錄 I
圖目錄 II
表目錄 III
第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究內容與方法 4
第三節 研究架構與流程 6
第二章 新市鎮理論與建商開發行為 9
第一節 新市鎮理論 9
第二節 新市鎮開發經驗 17
第三節 建商開發行為 36
第三章 淡海新市鎮發展歷程與建築情形 41
第一節 淡海新市鎮發展歷程 41
第二節 淡海新市鎮建築情形 50
第四章 淡海新市鎮發展模式與投資環境問題 57
第一節 研究設計 57
第二節 發展模式與投資環境問題 61
第三節 建商投資建築行為與決策 71
第五章 淡海新市鎮發展問題之解決策略探討 91
第一節 淡海新市鎮合理發展模式 92
第二節 淡海新市鎮合理投資環境 99
第六章 結論與建議 105
第一節 研究結論與成果 105
第二節 臺灣新市鎮未來發展之建議 110
參考文獻 113
附錄 119

壹、中文文獻
一、期刊
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