(3.235.11.178) 您好!臺灣時間:2021/02/26 04:14
字體大小: 字級放大   字級縮小   預設字形  
回查詢結果

詳目顯示:::

我願授權國圖
: 
twitterline
研究生:許益誠
研究生(外文):HSU, YI-CHENG
論文名稱:淡海新市鎮發展模式與投資環境問題之研究
論文名稱(外文):A Study on Development Mode and Investment Environment of Dan-Hai New Town
指導教授:林秋綿林秋綿引用關係
指導教授(外文):LIN, CHIOU-MIEN
口試委員:盧建霖劉維真林秋綿
口試委員(外文):LU, CHIEN-LINLIU, WEI-JEENLIN, CHIOU-MIEN
口試日期:2020-07-21
學位類別:碩士
校院名稱:國立臺北大學
系所名稱:不動產與城鄉環境學系
學門:商業及管理學門
學類:其他商業及管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2020
畢業學年度:108
語文別:中文
論文頁數:138
中文關鍵詞:淡海新市鎮新市鎮開發投資環境
相關次數:
  • 被引用被引用:0
  • 點閱點閱:64
  • 評分評分:系統版面圖檔系統版面圖檔系統版面圖檔系統版面圖檔系統版面圖檔
  • 下載下載:15
  • 收藏至我的研究室書目清單書目收藏:0
我國以往之新市鎮開發案例頗豐,如中興新村、林口新市鎮、台中港地區、北大特區以及淡海新市鎮等,有許多經驗可循,惟諸多個案地區於發展歷程中存有成長緩慢、甚至停滯之現象,建築開發情形低落、縱有建築完工之建案,多仍存有高空屋率之情形,其中甚至有不少個案地區皆受有「鬼城」之稱號,不僅不利於土地有效使用,亦無法達成當初新市鎮開發所設定之目標,甚至因採區段徵收方式所必須謹守之公益性、必要性等上位要件也遭受外界質疑。而新市鎮開發是一個公、私部門合作之行為,除了政府所需負責之區段徵收作業與公共設施之建設等(前期開發),尚需建築開發商之投資與興建(後期開發),始得引入居住及就業人口,帶動新市鎮整體之發展,並提升其競爭力,最終達成原先計畫之目標。因此,處於第一線之建築開發商,其投資喜好對於新市鎮之有效發展即非常具有參考價值。
本研究選定淡海新市鎮為研究標的,嘗試以建築開發商之角度切入,探究並分析建築開發商於區內之投資行為,藉此提出建築開發商之投資喜好。本研究利用深度訪談,針對淡海新市鎮之發展模式與投資環境進行分析,其次針對區內128筆建築個案之地籍資料與其開發行為進行統計,並利用交叉分析歸納過去建築開發商於區內建築行為之類型及時機,以做為未來了解建商投資決策因素與其偏好之基礎。經綜合分析後,認為政府應以下列模式繼續開發淡海新市鎮:(一)儘速辦理都市計畫通盤檢討並藉由專責機構執行後續開發、(二)產業導向執行後續開發、(三)多階段開發第二期發展區、(四)建立與需求端之溝通機制、(五)興建臺北捷運延伸線。於第一期發展區應儘量活化現有閒置之公有土地,並針對未建築之私有建築用地制定相關配套措施,藉此增加建商投資之意願;於第二期發展區時應:(一)給予大規模土地之開發時程獎勵、(二)考量不動產景氣水準,儘量於景氣較佳時辦理標售作業,並落實土地儲備制度之精神(三)避免於交通可及性較低之區域劃設小規模土地(四)產業之優先開發與招商之落實。

Taiwan has extensive experience in developing planned communities, such as Zhong-xing New Village, Linkou New Town, the Chung-kang Special Zone, National Taipei University District, and Dan-hai New Town. However, many cases of planned communities are currently experiencing slow and stagnant improvement with slow building development, whereas most completed communities have high vacancy rates and are referred to as “ghost towns.” Such a situation is detrimental to effective land use, and it results in the underachievement of the objectives of planned community developments. In addition, public interest and the necessity of area expropriation have been questioned by the public. The development of planned communities is a cooperative venture between public and private sectors. In a planned community, the enforcement of area expropriation and the construction of public facilities by the government (predevelopment) as well as investment and construction conducted by construction developers (post-development) are crucial to attracting residents and workers, promoting overall development, increasing competitiveness, and ultimately achieving set objectives. Therefore, the investment preferences of front-line construction developers have high referential value for the development of planned communities.
This study selected Dan-hai New Town as the research subject and examined the investment behavior of construction developers in this area to reveal their investment preferences. The development model of Dan-hai New Town and its investment environment were analyzed through in-depth interviews; subsequently, to predict the decisive future investment factors and construction developer preferences, We inspected 128 cadastral data points of the construction cases and their development activities in the town and conducted cross-analyses to compile the types and timing of construction activities by previous construction developers. According to the comprehensive analysis results, we determined that the government should continue developing Dan-hai New Town using the following models: (1) implement an overall review of urban planning as soon as possible and designating follow-up development to specialized agencies; (2) initiate follow-up development on the basis of industry-oriented approaches; (3) construct the second-phase development area in multiple stages; (4) establish a communication mechanism with the demand side; and (5) build a Taipei Mass Rapid Transit extension line. Furthermore, public idle lands in the first-phase development area should be activated, and supplementary measures for undeveloped private land should be formulated to increase construction developers’ willingness to invest. Regarding the second-phase development area, the government is advised to (1) provide time-based rewards for large-scale development projects; (2) consider the economic situation of the real estate industry, conduct bidding operations during economic booms, and practice the land banking system; (3) avoid organizing small-scale development projects in regions with low traffic accessibility; and (4) realize prioritized industrial development and investment projects.
目錄 I
圖目錄 II
表目錄 III
第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究內容與方法 4
第三節 研究架構與流程 6
第二章 新市鎮理論與建商開發行為 9
第一節 新市鎮理論 9
第二節 新市鎮開發經驗 17
第三節 建商開發行為 36
第三章 淡海新市鎮發展歷程與建築情形 41
第一節 淡海新市鎮發展歷程 41
第二節 淡海新市鎮建築情形 50
第四章 淡海新市鎮發展模式與投資環境問題 57
第一節 研究設計 57
第二節 發展模式與投資環境問題 61
第三節 建商投資建築行為與決策 71
第五章 淡海新市鎮發展問題之解決策略探討 91
第一節 淡海新市鎮合理發展模式 92
第二節 淡海新市鎮合理投資環境 99
第六章 結論與建議 105
第一節 研究結論與成果 105
第二節 臺灣新市鎮未來發展之建議 110
參考文獻 113
附錄 119
壹、中文文獻
一、期刊
王靚琇,1991,「臺灣地區新市鎮土地開發方式之檢討」,人與地,89卷1期,頁8-13。
吳森田,1994,「所得、貨幣與房價—近二十年台北地區的觀察」,住宅學報,2期,頁49-65。
李尚華,2019,「建商新推個案銷售時機及方式之選擇」,住宅學報,28卷1期,頁83-103。
李威儀、莊琮博、方文銓,2006,「影響臺灣新市鎮開發之因子探討及評估方式建立」,華中建築,24卷12期,頁104-107。
李惠圓,1994,「他山之石可以攻錯—英國Milton Keynes新市鎮的開發經驗」,人與地,121卷,頁26-27。
周志龍,1999a,「臺灣新市鎮開發課題與法令」,人與地,189卷,頁4-15。
周志龍,2000,「臺灣新市鎮開發歷程與政策」,經社法治論叢,25卷,頁287-308。
陳芳君,2009,「艾班尼澤.霍華德(Ebenezer Howard,1850—1928)與其「田園城市」理論」,史學研究,22期,頁177-215。
彭建文、盧建霖,2014,「預售制度下建商銷售時機選擇之實證分析」,都市與計劃,41卷3期,頁287-304。
黃健二,1992,「新市鎮開發之探討」,臺灣地政,72卷,頁4-9。
楊宗憲,2003,「住宅市場之產品定位分析—建商推案行為之研究」,住宅學報,12卷1期,頁123-139。
鄒欣樺、張金鶚、花敬群,2007,「建商不動產表價與議價策略之探討-景氣時機、個案區位、及建商類型分析」,管理評論,26(3),47-69。
樊文平、石憶邵,2008,「發達國家新城建設經驗研究」,江西科學,26卷6期,頁1002-1008。
蔡育新、王大立、劉小蘭,2011,「土地混合使用對住宅價格的影響:解析混合使用、密度與可及性」,都市與計劃,28卷2期,頁119-146。
蔡怡純、陳明吉,2015,「臺灣房市長期景氣循環」,臺灣地區房地產年鑑,當年期,頁10-27。
賴宗裕、李家儂、何天河,2007,「臺灣地區新市鎮土地開發方式之再檢視—以淡海新市鎮為例」,海峽兩岸土地學術研討會會議論文。
邊泰明、黃泳涵,2014,「信任與都市更新參與意願之研究」,都市與計劃,40卷1期,頁1-29。
二、專書
吳家德,2018,「房地產理論與實務」,台北,五南圖書出版股份有限公司。
吳榮義,1992,「均富的涵義與實踐」,台北,理論與政策雜誌出版社。
辛晚教,2018再印,「都市與區域計劃(二版)」,台北,詹氏。
卓輝華,2014,「房市激盪五十年」,台北,財信出版有限公司。
周志龍,2006,「世界都市競爭策略與產業」,台北,詹氏書局。
周志龍,新市鎮開發,收錄於李鴻毅,1999b,「土地開發論」,台北,中國地政研究所。
林英彥,2006,「土地利用概要」,台北,文笙書局股份有限公司。
三、學位論文
李柏緯,2007,「從都市間居住效用水準之相對均衡概念推估新市鎮之合理地價-以高雄新市鎮為例」,國立成功大學都市計畫學系碩博士班碩士學位論文。
李淑惠,2007,「政府推動林口新市鎮開發歷程與問題探討」,國立臺灣科技大學設計學院建築研究所碩士學位論文。
蔡佳惠,1994,「開發淡海新市鎮之研究」,國立政治大學地政研究所碩士學位論文。
盧建霖,2012,「建商土地開發及房屋銷售實績選擇分析」,國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士學位論文。
四、政府資料
內政部,「區段徵收作業手冊」,2016年12月。
內政部,「淡海及高雄新市鎮開發執行計畫」,1992年7月。
內政部,「淡海新市鎮開發財務計畫書」,1993年4月。
內政部,「統計資訊簡冊(108年11月出刊)」,2019年11月。
內政部,「變更淡海新市鎮的定區第一期細部計畫(第一次通盤檢討)案計畫書」,2013年11月。
內政部,「變更淡海新市鎮特定區主要計畫(第二次通盤檢討)(第一階段)案計畫書」,2013年9月。
內政部,「變更淡海新市鎮特定區主要計畫(配合第一期細部計畫案)書」,1993年1月。
內政部營建署,「修訂淡海新市鎮開發執行計畫」,2013年5月。
內政部營建署,「淡海新市 鎮濱遊憩事業、捷運淡海線、填海造地、土地開發 民間參與公共建設案(草案)」,2003年2月。
內政部營建署,「淡海新市鎮整體開發計畫」,1993年12月。
台中市政府,「變更台中港特定區計畫(第三次通盤 檢討)(第一階段)(經內政部都市計畫 委員會第 831 次會議審決部分)書」,2015年9月。
行政院研究發展考核委員會,「「規劃輔建勞工住宅計畫」實地查證報告」,1996年7月。
行政院研究發展考核委員會,「各國新市鎮發展概況」,1989年8月。
林秋綿、劉維真、劉鎮宇、黃瑀琳,「研訂區段徵收合理開發規模勘選原則工作案期末報告」,內政部委託,2019年7月。
高雄市政府,「變更大坪頂特定區主要計畫(第三次通盤檢討暨都市計畫圖重製)案」,2019年1月。
國家發展委員會,「中華民國人口推估(2018至2065年)」,2018年8月。
開創工程顧問有限公司,「淡海及高雄新市鎮未來發展定位與開發策規劃委託案總結報告書」,內政部營建署委託,2003年12月。
新北市政府,「變更臺北大學社區特定區細部計畫(第二次通盤檢討)(配合主細拆離)書」,2019年2月。
經濟部,「投資開發新市鎮之研究」,1993年7月。
臺灣省政府,「擬定淡海新市鎮定區主要計畫書」,1990年11月。
臺灣省政府建設廳工程局,「淡水港特定區計劃」,1973年6月。
五、網站資料
中華顧問工程司,2009,三芝北投公路建設與環境融合之設計作業模式。檢自:http://www.ceci.org.tw/book/81/web/110-119.pdf,2020/05/10。
內政部統計處,2018,政府統計年報(2018)。檢自:https://www.moi.gov.tw/files/site_stuff/321/2/year/year.html,2019/8/14。
內政部營建署,2019,107年第1季、第2季新建餘屋(待售)住宅統計資訊簡冊。檢自:https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0104.aspx,2019/8/14。
台北市工務資料查詢系統,2019。檢自:http://pwbstat.taipei.gov.tw/pxweb2007p/dialog/statfile9.asp,2019/11/28。
新北市淡水地政事務所,2020,淡海新市鎮建案資料及分布圖。檢自:https://www.tamsui.land.ntpc.gov.tw/cp.aspx?n=5822,2020/03/08。
葉高華,2007,幻滅的花園城市。檢自:https://mapstalk.blogspot.com/2007/12/blog-post_17.html,2019/12/07。
廖本全,2014,徵收面積不應「所取大於所需」。檢自:
https://e-info.org.tw/node/97076,2019/12/07。

貳、外文文獻
一、英文
Golany, G. (1976). New-town planning: Principles and practice. John Wiley & Sons.
Hall, P. 著,李浩、陳熳莎譯,2008,「城市和區域規劃」,北京,中國建築工業出版社。譯自Urban and regional planning. 4nd Ed, Routledge, 2002.
Hall, P., & Tewdwr-Jones, M. (2010). Urban and regional planning. Routledge.
Howard, E. 著,金經元譯,2009,「明日的田園城市」,北京,商務印書館。譯自Garden Cities of To-morrow, Attic books, 1985.
Kumar, R. 著,潘中道與胡龍騰譯,2010,「研究方法:步驟化學習指南—第二版」,台北,學富文化事業有限公司。譯自Research Methodology: A Step-by-Step Guide for Beginners. 2nd Ed, SAGE Publications, 2005.
OECD,2012,Public Governance of Public-Private Partnerships。檢自:http://www.oecd.org/governance/budgeting/PPP-Recommendation.pdf,2019/12/1。
Peiser, R. B., & Chang, A. C. (1999). Is it possible to build financially successful new towns? The Milton Keynes experience. Urban Studies, 36(10), 1679-1703.
Silverman, R. M., & Patterson, K. L. (2014). Qualitative research methods for community development. Routledge.
Town and Country Planning Association. (2014). New Towns and Garden Cities: Lessons for Tomorrow. London, TCPA, 201(4), 2.  
二、日文
平山洋介,2018,老いるニュータウン:目立つ単身者の孤立化。檢自:https://www.nippon.com/ja/currents/d00382/,2019/11/29。
国土交通省,2019a,主な大規模ニュータウン。檢自:http://www.mlit.go.jp/common/001257050.xlsx,2019/11/24。
国土交通省,2019b,ニュータウンの分析。檢自:http://www.mlit.go.jp/common/001257051.pdf,2019/11/24。
東京都都市整備局,2019,多摩ニュータウンの魅力。檢自:http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/tama/miryoku.html,2019/11/27。
独立行政法人都市再生機構東日本支社,「Tama New Town-since1965」,2006年2月。

QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
第一頁 上一頁 下一頁 最後一頁 top
系統版面圖檔 系統版面圖檔