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臺灣博碩士論文加值系統

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研究生:劉俊利
研究生(外文):Liu, Jun-Li
論文名稱:公寓大廈區分所有建築物的土地持分分配之研究 -以新北市板橋區新建住宅大樓為例
論文名稱(外文):A Study on the Distributions of Land Owenships of All Buildings in Apartment — Taking the Residential Building in Banquao District. NewTaipei City for Example
指導教授:張效通張效通引用關係
指導教授(外文):Chang, Hsiao-Tung
口試委員:張立立張效通張邦立
口試委員(外文):CHANG,LI-LICHANG,HSIAO-TUNGCHANG,BANG-LEE
口試日期:2020-05-06
學位類別:碩士
校院名稱:中國文化大學
系所名稱:建築及都市設計學系碩士在職專班
學門:建築及都市規劃學門
學類:建築學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2020
畢業學年度:108
語文別:中文
論文頁數:134
中文關鍵詞:公寓大廈區分所有建物建築物土地持分分配使用管理
外文關鍵詞:Condominium ComplexPartition Buildingthe Distribution of Land Ownerships of Buildingsthe use management
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有鑑於公寓大廈區分所有建築物的土地持分分配態樣甚多,而區分所有建築物對於該建築基地持分應分配多少,並未有強制性的規定。我國於民國84年6月制定公寓大廈管理條例後,又於民國98年民法修訂物權篇相關條文(799、800條亦同時修訂),同時增訂799-1、799-2條予以規範區分所有權人之權利義務關係,歷經立法及修法,時至今日也只是一原則性規定,係按專有部分樓地板面積之比例分配,但實務上也有挪出一部分面積比例給公共設施停車位分配,其餘按專有部分樓地板面積之比例分配,針對現行公寓大廈區分所有建築物土地持分的分配於法規上與使用上是否符合公平與合理進行研究。
為瞭解公寓大廈區分所有建築物的土地持分分配及使用管理,於產權分配的規劃及使用管理的發展,所面臨的困境與法規的衝突,本研究以新北市板橋區新建住宅大樓為例,先就公寓大廈區分所有建築物的土地持分分配及使用管理,於法規上之公平性與合理性進行調查分析及法規上與現實上的落差,再以其調查所得之實際情形,進行產、官、學界訪談,藉以分析公寓大廈區分所有建築物的土地持分分配及使用管理的現況與障礙,最後透過訪談結果的整理,提結論與建議。

In view of the fact that there are many types of land holdings of buildings for condominium complex to all partition buildings, there is no mandatory provision to distinguish how much all buildings should be allocated to the building base. Since Taiwan enacted the Condominium Administration Act in June 1995, and then amended the relevant provisions of the chapter Rights in Rem of Civil Code in 2009 (Article 799 and 800 were also amended at the same time), and added Article 799-1 and 799-2 to regulate the relationship of all partition owners between rights and obligations has been passed through legislation and amendments. Up to today, it is only a principled rule, and it is allocated according to the proportion of the floor area of the exclusive part of the floor. However, in practice, a proportion of the area is allocated to the parking spaces of public facilities. In terms of regulations and use, the research conducts on the allocation of land holdings of all buildings in the current condominium complex whether is fair and reasonable or not.
To understand the distribution of land holdings of buildings and the use management of the partition building of the condominium complex, due to the development of property rights planning and the use management, the dilemma has been faced and the conflict for regulations. In this study, taking the new residential building in Banqiao District, New Taipei City as an example, the allocation of land holdings and the use management of all partition buildings in the condominium complex are first. With the fairness and rationality in regulations, it investigates and analyzes the difference between laws and reality, and then it based on the actual situation obtained from the investigation to conduct interviews among industry, government and academia, and to analyze the current status and obstacles of the distribution of land holdings and the use management of partition building. Finally, it has been through the collation of the interview results, conclusions and suggestions.

目 錄
謝誌..................................................... I
中文摘要................................................ II
英文摘要................................................ III
章節目錄.................................................IV
圖目錄...................................................VI
表目錄.................................................VIII
照片目錄.................................................IX

章節目錄
第一章 緒論..............................................1
1.1 研究動機與目的..................................1
1.2 研究範圍與內容..................................2
1.3 研究方法與步驟..................................4
1.4 用語定義........................................7
第二章 文獻回顧..........................................9
2.1 建築物區分所有權人對於土地持分分配相關法規......9
2.2 建築物區分所有權人土地持分分配使用管理相關資料.16
2.3 建築物與土地使用管理之發展.....................29
第三章 建築物土地持分分配使用管理實證調查...............32
3.1 新北市板橋區新建住宅大樓各樓層面積現況調查.....32
3.2 新北市板橋區新建住宅大樓土地持分分配現況.......43
3.3 新北市板橋區新建住宅大樓法定空地使用管理現況彙.47
第四章 問卷研擬與專家學者訪談...........................57
4.1 區分所有建物土地持分分配訪談問卷之研擬.........57
4.2 產官學界訪談紀錄...............................58
4.3 訪談內容結果分析與整理.........................83
第五章 結論與建議.......................................93
5.1 結論............................................93
5.2 建議............................................95

參考文獻.................................................98
附錄一 專家學者訪談內容記錄–產業界.....................100
附錄二 專家學者訪談內容記錄–政府機關...................110
附錄三 專家學者訪談內容記錄–專家學者...................122
圖 目 錄
圖1-1 本探討內容要項關係彙整圖....................................3
圖1-2 本研究步驟關係彙整圖........................................5
圖1-3 本探討流程圖................................................6
圖2-1 公寓大廈基本架構圖.........................................12
圖2-2 公寓大廈之基本法律關係圖...................................13
圖2-3 公寓大廈基地使用管理架構圖.................................24
圖3-1 探討案例平面配置圖.........................................37
圖3-2 探討案例位置圖.............................................38
圖3-3 探討案例建築基地地籍圖.....................................38
圖3-4 探討案例現況實測圖.........................................39
圖3-5 探討案例一層平面圖.........................................40
圖3-6 探討案例建築基地與建築物投影面積圖.........................41
圖3-7 探討案例建築基地地盤圖.....................................42
圖3-8 退縮獎勵與口袋公園告示牌...................................48
圖4-1 透天式跟集合式住宅混合同在一塊基地.........................64
圖4-2 建物套繪地籍圖.............................................65
圖4-3 透天式跟集合式住宅混合同在一塊基地空照圖...................66
圖4-4 透天式跟集合式住宅混合同在一塊基地街景圖...................66
圖4-5 透天式跟集合式住宅混合同在一塊基地街景圖...................67
圖4-6 透天式跟集合式住宅混合同在一塊基地街景圖...................67
圖4-7 部分法定空地由1樓住戶使用.................................81
圖4-8 部分法定空地由1樓住戶使用.................................81
圖4-9 法定空地其他住戶無法到達...................................82
圖4-10 法定空地其他住戶無法到達...................................82



表 目 錄
表2-1專有部分約定專用、專有部分約定共用與共有部分約定專用
、共有部分約定共用.........................................11
表2-2附屬建物辦理測繪及登記相關規定變革.........................14
表2-3建築物土地持分樓層分配法制化前後之差異.....................19
表2-4建築物對土地處分與使用管理權能關係.........................28
表3-1探討案例板橋區中正路上新建住宅社區建築物各樓各戶面積表.....32
表3-2探討案例板橋區中正路上新建住宅社區建築物各戶土地持分分配表.........................................................43
表4-1訪談一結果分析整理.........................................83
表4-2訪談二結果分析整理.........................................85
表4-3訪談三結果分析整理.........................................87
表4-4訪談四結果分析整理.........................................88
表4-5訪談五結果分析整理.........................................90
表5-1土地持分配法規與實務操作歸納整理表.........................96


照 片 目 錄
照片3-1 一樓正面左邊現況照片.....................................48
照片3-2 一樓正面右邊現況照片.....................................49
照片3-3 大樓車道入口現況照片.....................................49
照片3-4 緩衝空間現況照片.........................................50
照片3-5 交誼大廳現況照片.........................................50
照片3-6 交誼大廳現況照片.........................................51
照片3-7 封閉式社區庭園空間現況照片...............................51
照片3-8 封閉式社區庭園空間現況照片...............................52
照片3-9 封閉式社區庭園空間現況照片...............................52
照片3-10 全時段開放式口袋公園現況照片............................53
照片3-11 全時段開放式口袋公園現況照片............................53
照片3-12 大樓左側車道入口後方 現況照片...........................54
照片3-13 右側後面退縮建築6M現況照片.............................54
照片3-14 右側前面退縮建築4M現況照片.............................54
照片3-15 一樓建築物後半段左側為健身房現況照......................55
照片3-16 一樓建築物後半段右側為多功能教學室目前暫時作為銷售中心
現況照片........... .....................................55
照片3-17 一樓建築物後半段中間為藝文空間 現況照片................56


參考文獻
一、書籍
1.Ranjit Kumar著;胡龍騰、黃瑋瑩、潘中道 譯,2000,《研究方法》:步驟化學習指南,學富文化。
2.林永汀,1999,《公寓大廈管理實務研究》,世潮出版
3.王澤鑑,2011,《民法物權》,三民書局
4.謝在全,2014,《民法物權論〔上〕》,修訂六版,三民書局
5.溫豐文,1993,《建築物區分所有權之研究》,三民書局
6.林永汀,2010,《公寓大廈管理實務研究》,世潮出版
7.林旺根,2008,《新公寓大廈管理條例之實用權益》,永然出版社。
8.林英彥,2008,《不動產大辭典》,中國地政研究所。
9.王進祥,1996,《建築物產權登記與規劃管理》,現代地政。
二、期刊類
1.林英彥,1987,〈空中權之理論與運用〉,《人與地雜誌》。
2.蘇志超,2009,〈高樓大廈區分所有建築物與基地持分權利之連帶關係及適用問
題〉,《土地問題研究季刊》,30期。
3.黃國義,2009,〈區分所有建築物房地權利價值構成分析〉,《土地問題研究季刊》,30期。
三、學位論文
1.呂德旺,2013,《建築物土地持分樓層分配使用管理調查探討-以新北市土城區仁愛住辦混合大樓為例》,中國文化大學建築及都市設計研究所,碩士論文。
2.黃朝輝,2010,《都市更新權利變換產權登記機制之研究》,中國文化大學建築及都市計畫研究所,碩士論文。
3.林文惠,2009,《建築使用執照與建築物登記關係之研究》,中國文化大學建築及都市計畫研究所,碩士論文。
4.徐易軒,2010,《以新都市主義應用於都市空間規劃之探討-以台北縣永和市為例》,中國文化大學環境設計學院市政暨環境規劃學系,碩士論文。
5.徐淑貞,2006,《區分所有建築物地下室停車空間產權登記問題之研究》,逢甲大學土地管理研究所,碩士論文。
6.吳品叡,2018,《區分所有建築物共用部分之研究-以專用使用權為核心》,東海大學法律學系研究所,碩士論文。



四、網路資料
1. 內政部不動產資訊平台 住宅狀況調查106年https://pip.moi.gov.tw/V3/E/SCRE0103.aspx
2. 全國法規資料庫
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001
3. 內政部主管法規查詢系統
http://glrs.moi.gov.tw/LawContent.aspx?id=GL000342
4. 臺北市政府地政局網站
https://land.gov.taipei/
5. 內政部主管法規查詢系統
http://glrs.moi.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL003219
6. 法務部主管法規查詢系統
https://mojlaw.moj.gov.tw/LawContentExShow.aspx?type=e&id=I00100%2C%E6%B3%95%E5%BE%8B%2C10100612540%2C20130419
7. 台北市都市計畫整合查詢系統
https://www.webgis.udd.gov.taipei/upis/Default.aspx
8. 地籍圖資網路便民服務系統
https://easymap.land.moi.gov.tw/R02/Index
9. 新北市政府愛連網
https://i.land.ntpc.gov.tw/iland/
10. google地圖、街景圖
https://www.google.com.tw/maps/@23.4857501,117.8430897,7z?hl=zh-TW
五、法令類
1. 建築法
2. 建築技術規則
3. 公寓大廈管理條例
4. 民法
5. 土地法
6. 土地登記規則
7. 地籍測量實施規則
8. 建物測量辦法
9. 建物所有權第一次登記法令補充規定

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