台灣已逐步邁入高齡化社會，出生率和死亡率已經在2019年交叉，人口從自然增加到自然減少。但是台灣對高齡人口有關的建築法案還停留在很原始的階段，目前只能靠民間的機構和公司進行摸索。
本研究研究對象H建商為台灣的一家中小型本土建商，過去以大膽嘗試不同的市場著名。這次探討的個案為面臨高齡化來襲的台灣，小型建商在高價土地取得不易，本身量體又不夠大到可以進行大型開發案的狀況下，如何在建築市場以及長照這兩個領域中發現市場的白地，本研究使用半結構式的訪談來了解H建設地經營過程，並且透過PEST、SWOT、Ansoff矩陣等工具來擬定開發白地市場的策略。
由於目前台灣建築市場上對於高齡化社會的衝擊的準備還未臻成熟，因此本研究焦點著重於探討建商在建築市場可能發生典範遷移之際的白地市場發現與經營策略的探討。

Taiwan has gradually stepped into an aging society. The birth rate of Taiwanese population equaled the death rate in 2019., suggesting the point in which the population changed from natural increase to natural decline. In terms of the construction bill for the elderly population, it is still at a very primitive stage. At present, it has only been explored by private institutions and companies.
The research object of this study was H construction company, a small local builder which was famous for its willingness to take risks in various markets in the past in Taiwan. The aim of the current study was to investigate how H construction company found the white space between Long-term care and the construction market since it was not easy for such a small-scale builder to acquire high-priced lands, not to mention that their size was not large enough to carry out large-scale development projects.
We conducted semi-structured interviews to examine the operation process of H construction site, and used PEST, SWOT, Ansoff matrix and other tools to formulate strategies for the development of white space market.
Since the preparation of the Taiwan construction market for the impact of the aging society has not been mature yet, the focus of this research was on the discussion about the white space market discovery and business strategy of the builders when the construction market may undergo a paradigm shift.

中文摘要 i
ABSTRACT ii
致謝 iii
目錄 iv
表目錄 vi
圖目錄 vii

第一章 緒論 1
1.1 研究背景、動機 1
1.2 研究目的 2
1.3 研究章節流程 3

第二章 文獻探討 5
2.1 PEST分析 5
2.2 SWOT（TOWS） 6
2.3 商業模式理論 8
2.3.1 商業模式起源 9
2.3.2 商業模式定義 9
2.3.3 白地策略 9
2.3.4 四格商業模式 11
2.3.5 商業模式畫布 13
2.4 Ansoff矩陣 16

第三章 研究方法 19
3.1 研究架構、流程 19
3.2 研究實行 21
3.2.1、外部環境分析 21
3.2.2、內部環境分析 21
3.2.3、專家訪談 21

第四章 台灣建設業產業分析 23
4.1 外部環境分析 23
4.1.1人口分析 23
4.1.2房屋自有率 24
4.2產業現況分析 25
4.2.1 現況 25
4.2.2 潛在競爭者 28
4.3政策、法規、獎勵條款分析 31
4.4 H建設公司個案研究 32
4.4.1H建設公司的簡介 32
4.4.2經營理念 33
4.4.3公司願景 34
4.4.4公司組織 34
4.4.5訪談摘要 35

第五章　個案經營策略分析 36
5.1 PEST分析 36
5.2 SWOT分析 43
5.3白地策略與Ansoff矩陣分析 44
5.4 商業模式 51

第六章 結論與建議 56
6.1研究結論 56
6.2研究限制 57
6.3後續實務建議 57

參考文獻 58

中文部分:
1. 楊宗憲(2004)。住宅市場之產品定位分析—建商推案行為之研究。國立政治大學，臺北市。
2. 陳秀珠(2013)。建築業成功經營策略之研究。明道大學，彰化縣。
3. 林玉慧(2010)。高齡者對老人住宅的需求討與通用設計相關性研究。南開科技大學，南投縣。
4. 曾美琴(2016)。在地老化與社區照顧資源整合之研究-以竹北市竹義里社區發展協會為例。中國科技大學，臺北市。
5. 巫秉儒(2013)。就在宅老化需求探討居住空間之建築改造-以鄉村地區住宅標準建築圖樣為例。長榮大學，臺南市。
6. 鍾倫納(1993)。應用社會科學研究法。臺北市:台灣商務。
7. 鄧勝文(2015)。建築開發商土地價格決策之研究。長榮大學，臺南市。
8. 林淑娟(2005)。老人住宅居室使用行為傾向之研究－以大台北地區三家老人住宅為例。私立中原大學，桃園市。
9. 林南宏、范清永、陳顗淋、王蘭薰(2014)。建立自有品牌-電子零件通路商使用自有品牌的評估。管理研究學報，14，23-63。
10. 陳政雄(2004)。失智老人居住環境的建構專題報告。論文發表於「台灣失智老人照護現況與發展研討會」，台北：內政部主辦，中華民國老人福利推動聯盟承辦。
11. 曾思瑜(2003)。從無障礙設計到通用設計－美日兩國無障礙環境理念變遷與發展過程。設計學報第8卷第2期（6月）：57-76。
12. 李正庸、蔡佳明、張維升、劉育珊(2012)。高齡者居住型態與住宅規劃之研究。內政部建築研究所委託研究報告(編號：PG10101-0218)。臺北市：內政部。
13. 國家發展委員會(2018)。中華民國人口推估2018至2065年。國家發展委員會人口推估查詢系統(ISBN：978-986-05-6645-1)。檢自https://pop-proj.ndc.gov.tw/
14. 都市更新建築容積獎勵辦法。內政部台內營字第1080807765號令修正（2019）
15. 唐峰正(2016)。因應高齡化社會之全方位住宅趨策－通用設計。國土及公共治理專刊(3月)。136-142。
16. 葉思含(2018)。看準銀髮族商機 聲寶首創「青銀共宅」。檢自https://house.yahoo.com.tw/看準銀髮族商機-聲寶首創-青銀共宅-080000813.html (2019.09.20)
17. 王筱君(2014)。銀髮宅商機旺20坪700萬。檢自https://tw.appledaily.com/finance/daily/20140824/36042425/ (2019.09.20)
18. 彭禎伶(2019)。新壽新板傑仕堡年底前招租上流老人樂齡宅吳東進親身試住。檢自https://www.chinatimes.com/newspapers/20190726000269-260202?chdtv (2019.09.20)
19. 行政院主計總處(2019)。107年家庭收支調查報告。行 政 院 主 計 總 處 (GPN 2006300007)。檢自https://win.dgbas.gov.tw/fies/doc/result/107.pdf

英文部分:

1. Ansoff,H.I.(1965).Corporate strategy,New York:McGraw-Hill.
2. Bouncken, R.B., Muench, M., & Kraus, S. (2015). BornGlobals：Investigating The Influence Of Their Business Model On Rapid Internationalization. International Business & Economics Research Journal , 14(2), 247-256.
3. Casadesus-Masanell, R. & Ricart, J.E. (2010). From Strategy to Business Models and onto Tactics. Long Range Planning, 43, 195-215.
4. Eisenhardt, K.M. (1989). Building Theories from Case Study Research. Academy of Management Review, 14(4), 532-550.
5. Johnson, M. (2010) .Seizing the White Space: Business Model Innovation for Growth and Renewal. Boston , MA: Harvard Business Press.
6. Johnson, M. W., Christensen, C. M., & Kagermann, H. (2008). Reinventing Your Business Model. Harvard Business Review, 86(12), 57-68.
7. Magretta, J. (2002). Why business models matter. Harvard Business Review, 80(5), 86-93.
8. Osterwalder, A. & Pigneur, Y. (2010). Business Model Generation:A handbook for visionaries, game changers and challengers. Hoboken, New Jersey.
9. Pedersen, K.B., Svarre, K.R., Slepniov, D. & Lindgren, P. (2013). Global Business Model – a step into a liquid business model, Journal of Multi Business Model Innovation and Technology, 1, 100–112.
10. Porter, M. E.(1980). Strategic Management and Competitive Advantage. NewYork, NY: Free Press.
11. Weihrich, H. (1982). The SWOT Matrix-A Tool for Situational Analysis. Long Range planning, 5(2), 60.
12. Williams, M. (1997). Social Surveys:Design to Analysis. In T. May（Ed.）Social Research Issues,Methods and Process. Buckingham, England: Open University Press.
13. Minichiello V., Aroni R., Timewell E.& Alexander L.(1995)In-depth Interviewing, Second Edition. South Melbourne :Longman. Morgan D.(1995)Why things(sometimes).
14. Maccoby E.& Maccoby N.(1954)The Interview: A Tool of social science. In: G.Lindzey (Ed.) Handbook of social Psychology. Massachusetts : Addison-Wesley.