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臺灣博碩士論文加值系統

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研究生:陳麒鈞
研究生(外文):Qi-Jun Chen
論文名稱:電商崛起下的中國物流地產業之研究 -以京東與普洛斯集團為例
論文名稱(外文):A Study of the Logistics Real Estate Industry in China with the Rise of E-commerce – a Case Study of JD and Global Logistic Properties
指導教授:翁嘉禧翁嘉禧引用關係
指導教授(外文):Weng,Jia-Hsi
學位類別:碩士
校院名稱:國立中山大學
系所名稱:中國與亞太區域研究所
學門:社會及行為科學學門
學類:區域研究學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2021
畢業學年度:109
語文別:中文
論文頁數:113
中文關鍵詞:物流地產電子商務現代化倉儲普洛斯京東物流物流地產基金
外文關鍵詞:Logistics real estate industryE-commerceModern warehousingGlobal Logistics PropertiesJD LogisticsThe funds of logistics real estate
相關次數:
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隨著中國經濟改革開放與全球化效應持續發酵,加上電子商務的快速崛起,使得中國的製造業、零售業、電子商務企業、物流業在高度競爭的情況下,必須提出具體的產業升級方案以及在營運成本上的嚴格管控,才能提高其在市場上的核心競爭力,其中物流成本與物流效率儼然成為各企業眼中的關注目標,而開始對於高效率、高靈活度、高附加價值的現代化倉儲出現大量的需求,進而帶動各領域企業爭相投資物流地產業盛況,但物流地產業在前期投入的資金門檻相當高,因此在投資前必須審慎評估風險及未來趨勢,才能全盤掌握各產業的實際需求,故本研究將以個案研究的方式,個別分析中國市占率高達三成的最大物流地產集團-中國普洛斯(GLP)以及中國電子商務企業龍頭的京東集團子公司-京東物流在物流地產布局的成功關鍵因素,以具體了解其在開發建設物流倉儲時所考量的重點與資金運作方式,希冀提供後續投入物流地產之企業有更多方向可以參考。
本研究除了使用個案研究分析外,也運用文獻分析與PESTEL總體經濟環境分析的方式,來探討物流地產在布局投資時可能面臨到的政治、經濟、社會文化、科技、環境、法律因素等風險。因此,本研究發現物流地產在投資時須注意到是否滿足市場需求與符合政府政策推動的方向,以及物流地產所建設之倉儲設施是否具有新穎的物流科技創新與環境保護的標準,並且提出土地資源缺少下,物流地產企業必須與政府保持良好的關係,才可在區域布局上佔有優勢的結論,以提供未來加入物流地產投資行列之企業能更審慎評估產業風險。
With China’s economic reform, globalization prevailing, and coupled with the rapid rise of e-commerce, China’s manufacturing, retail, e-commerce, and logistics industries must come up with concrete industrial upgrading plans, and strict operating cost control methods under highly competitive conditions, which can improve its core competitiveness in the market. Since companies attach great importance to the goal of logistics cost and efficiency, there is a large demand for modern warehousing with high efficiency, high flexibility, and high value-added services, which drives enterprises in various fields to invest in the logistics real estate industry. The investment threshold of the logistics real estate industry in the early stage is quite high; therefore, it is necessary to carefully assess the risks and future trends before investing, and fully grasp the actual needs of each industry. This study uses case study to analyze the key factors for the success of China''s largest logistics real estate group-Global Logistics Properties (GLP), which has a market share of 30%, and JD Logistics, a subsidiary of China''s leading e-commerce company-Jing Dong (JD.com, Inc.). In order to learn more about the key points and funding operation methods considered in the development and construction of logistics warehousing, I hope to provide more directions for companies that invest in logistics real estate in the future.
In addition to case study analysis, this research also uses literature analysis and PESTEL analysis to explore the risks of politics, economics, society and culture, technology, environment, and legal that logistics real estate may face when investing. Therefore, this study found that logistics real estate investment must pay attention to whether it meets market demand and conforms to the direction promoted by government policies, and whether the warehousing facilities constructed by logistics real estate have innovative logistics technology and environmental protection standards. I also pointed out that under the shortage of land resources, logistics real estate companies must maintain a good relationship with the government in order to have an advantage in the regional planning, so as to provide companies that would join logistics real estate investment in the future to more carefully assess industrial risks.
目錄
論文審定書 i
誌謝 ii
摘要 iii
Abstract iv
目錄 v
圖次 vii
表次 ix
第一章 緒論 1
第一節 研究背景與動機 1
第二節 研究目的 6
第三節 研究方法 7
壹、 文獻分析法 7
貳、 個案研究法 8
參、 PESTEL分析法 9
第四節 研究架構與流程 10
第五節 研究範圍 11
第六節 理論與文獻回顧 12
第二章 中國物流地產的概況、佈局與經營模式 15
第一節 全國物流需求之增長 15
第二節 物流地產之高端倉儲需求 17
第三節 物流地產企業的經營模式與現狀 22
第四節 營利來源與融資金融創新 29
第五節 物流地產區域布局選擇 38
第三章 個案研究與比較 45
第一節 京東集團之物流地產布局 45
壹、 京東集團與京東物流之概況 45
貳、 京東物流之物流地產布局的競爭優勢與成功關鍵 50
第二節 普洛斯集團物流地產 58
壹、中國普洛斯之發展歷程 58
貳、開發管理模式與跨金融市場合作-基金驅動模式 61
參、股權收購之戰略式物流地產布局 66
第三節 本章小結-兩集團之比較與其風險評述 71
第四章 物流地產投資風險與展望 74
第一節 物流地產總體經濟之風險分析(PESTEL) 74
壹、政治因素-政策環境與風險 74
貳、經濟因素-國內消費力道帶動物流產業發展 78
參、社會文化因素-傳統文化與教育水平影響 81
肆、科技因素-物流科技創新需求 82
伍、環境因素-綠色物流意識抬頭 83
陸、法律因素-法律規範模糊與應對 85
第二節 後疫情時代的中國物流地產趨勢分析 87
第五章 結論與建議 90
第一節 結論 90
第二節 研究限制與建議 95
參考文獻 97
一、中文部分
(一)專書
刁柏青、李學軍、王建,2003。《物流與供應鏈系統規劃與設計》,北京:清華大學出版社有限公司。
(二)期刊論文
井穎,2010年。〈物流園區選址問題分析〉,《中國物流與採購期刊》,第6期,頁74-75。
王海量、付佳寶,2019年4月。〈物流倉儲行業-高標倉整體供不應求,業務布局重視項目選址和開發商競爭力〉,《招商銀行研究院》,頁1-27。
江宏,2019。〈物流地產新發展與新方向〉,《農業經濟與科技》, 2019年09期,頁66-69。
汪傳雷、胡夢文、汪濤,2014年7月。〈物流地產發展中的問題及應對之策〉,《中國市場期刊》,第27期,頁13-16。
明興,2020年4月。〈快遞物流系列研究筆記之八:京東物流的星辰大海〉,《安信證券研究中心》,頁1-23。
姚松巍、蘇楊超,2019年6月。〈物流園區商業模式設計—以北京東南高速公路智慧物流港為例〉,《管理科學與工程》,第8卷第2期,頁137-142。
戚麗梅、陳國,2015年1月。〈從儒家文化看山東物流業的發展〉,《智富時代期刊》,2015年1月刊,頁27。
許晴晴,2019年。〈關於降低B2C電子商務企業物流成本的研究〉,《農業經濟與科技》,第30卷第21期,頁182-183。
陳建校、方靜,2009年5月。〈物流地產的價值創新與運營模式探析〉,《經濟特區》,頁301-302。
靳偉,2020年1月。〈第一講 物流概念和物流定義〉,《中國物資流通》,2002年第1期,頁40-41。
劉振東,2019年3月。〈物流地產:存量轉型的崛起之路〉,《東海證券證券研究所》,頁1-26。
樂加棟、郭鎮、金山,2017年3月。〈從美國經驗看中國物流地產需求〉,《廣發證券房地產證券研究報告》,頁1-32。
謝鵬,2017年。〈淺析文化差異對物流管理的影響〉,《現代經濟信息期刊》,2017年第8期,<https://m.fx361.com/news/2017/0603/1953316.html>。
魏際剛,2020年11月。〈中國物流業發展的八大問題和七大趨勢〉,《絲路時評期刊》,2020年11期,頁41-47。
(三)學位論文
李奕,2018年。《基於價值鏈分析的中國製造升級路徑及測度方法研究》,中國: 上海社會科學院世界經濟研究所博士論文。
谷偉華,2010年。《物流地產的價值創新與運營模式研究》,中國:武漢科技大學管理科學與工程碩士論文。
張磊,2010年。《電子商務物流及其運作模式研究》,中國: 上海交通大學船舶海洋與建築工程學院物流工程研究所碩士論文。
張闡軍,2008年。《製造業供應鏈物流精益化管理理論研究與應用》,中國: 武漢理工大學工業工程研究所博士論文。
張鐵君,2018年。《新零售背景下我國物流地產價值創新研究》,中國:廈門大學工業管理研究所碩士論文。
許航,2019年。《REITs在物流地產行業的應用與研究—以順豐產業園REITs為例》,中國:重慶大學金融研究所碩士論文。
劉俠,2018年。《價值鏈視角下電子商務企業物流成本控制研究-以蘇寧易購為例》,中國北京: 中國地質大學會計碩士論文。
蘇志進,2017年。《物流地產發展趨勢之探討-以中國普洛斯為例》,台灣:中山大學財管所碩士論文。


(四)官方文件
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(五)報紙
譚新華,2015年1月。〈普洛斯與中儲股份、中國航港及上海宇培投資合作案例簡介〉,《新合作管理論壇》,< http://www.ncschina.com.cn/upload/pic/3cc0d2ca-cf3e-42b4-97f3-5b325561f116.pdf >。
(六)網際網路
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普洛斯中国控股有限公司,2021年3月22日。〈普洛斯中國控股有限公司公開發行 2021 年公司債券(第三期) 募集說明書摘要(面向專業投資者)〉,《東方財富網》,<https://data.eastmoney.com/notices/detail/175910/AN202103221474784020.html>。
普洛斯官網,2021年3月15日檢視。〈關於普洛斯中國〉,《普洛斯GLP官方網站》,<https://www.glp.com/cn/about/glp.html>。
普洛斯新聞部,2018年2月12日。〈普洛斯宣布與平安不動產建立戰略合作關係〉,《普洛斯GLP官方網站》,< https://www.glp.com/cn/news/company/18.html>。
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