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研究生:劉沛語
研究生(外文):LIU, PEI-YU
論文名稱:實價登錄制度實施對法拍屋市場之影響
論文名稱(外文):The influence of Actual Price Registration Policy on Foreclosure Market
指導教授:江淑玲江淑玲引用關係
指導教授(外文):Shu Ling Chiang
口試委員:蔡明憲林士貴
口試委員(外文):TSAI,MING-SHIANLIN,SHR-GUEI
口試日期:2022-08-18
學位類別:碩士
校院名稱:國立高雄師範大學
系所名稱:事業經營學系
學門:商業及管理學門
學類:企業管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2022
畢業學年度:110
語文別:中文
論文頁數:57
中文關鍵詞:實價登錄法拍屋競標人數拍定標次銷售天數折價率
外文關鍵詞:the actual price registration of real estateforeclosure housethe number of biddersthe number of auctionsthe number of days of salethe discount rate
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實價登錄制度實施後,由於房市交易資訊更透明,勢必也會影響法拍屋參與者的意願與投標出價狀況,因此,本文針對高雄市苓雅區、左營區及三民區法拍屋競標人數、拍定標次、銷售天數與折價率進行分析,以及探討法拍屋特性變數對這四個變數在實價登錄實施前後的影響是否有所不同。
    根據本文實證結果,可以得到以下結論:
  實價登錄前後,三個行政區之競標人數、拍定標次與折價率有顯著差異。銷售天數的部分,則是苓雅區及左營區呈現顯著差異。另外,實價登錄制度實施後,拍定標次、折價率、銷售天數都有減少的情況;而競標人數則是增加的情況。
(1)實價登錄制度實施前後,「屋齡」為影響競標人數、拍定標次、銷售天數與折價率的主要變數。(2)實價登錄前,「車位」對左營區之拍定標次、苓雅區之銷售天數、左營區之折價率具有顯著影響。(3)實價登錄後,「建坪」對三民區競標人數、左營區與三民區拍定標次、左營區之銷售天數具有顯著影響;「點交與否」對三民區競標人數、三民區拍定標次具有顯著影響。(4)由實證結果可以發現,實價登錄前後,影響三區競標人數、拍定標次、銷售天數與折價率之變數有所差異,影響方向與影響程度都有所改變。綜上所述,實價登錄制度法拍屋是的確會有影響。推測因實價登錄使資訊透明化,大眾對投標價格及交易資訊的掌握能力提升,因此讓法拍屋市場運作更加有效率。本文所提供的研究結果,希望對於法拍屋市場參與者從事相關投資時能有所裨益。
Since the actual price registration of realestate has been implemented, the transaction data in the real estate market ismore transparent, which is bound to affect the willingness and bidding statusof foreclosure houses auction participants as well. Therefore, in the study, wewill analyze the number of bidders, the number of auctions, the number of daysof sale and the discount rate for foreclosure houses in Lingya District,Zuoying District and Sanmin District of Kaohsiung City, and we will explore ifthe effects of foreclosure property variables on these four variables aredifferent from the before and after the implementation of actual priceregistration of real estate.
According to the empirical results of thisstudy, the following conclusions can be drawn:
    Before and after the implementation of theactual price registration of real estate, there are apparent differences in thenumber of bidders, the number of auctions and the discount rate in the threeadministrative regions. In terms of days of sale, Lingya District and ZuoyingDistrict reveal apparent differences. In addition, after the implementation ofthe actual price registration of real estate, the number of auctions, thediscount rate, and the number of days of sales have decreased; whereas the numberof bidders has increased.
  (1) Before and after the implementation ofthe actual price registration of real estate, "the age of the house"is the main variable that has the effects of the number of bidders, the numberof auctions, the number of days of sale and the discount rate.
  (2) Before the implementation of the actualprice registration of real estate, the "parking space" has anapparent impact on the number of auctions in Zuoying District, thenumber of days of sales in Lingya District, and the discount rate in ZuoyingDistrict.
  (3) After the implementation of the actualprice registration of real estate, “square feet” has the effects of the numberof bidders in Sanmin District, the number of auctions in Zuoying District andSanmin District, and the number of days of sales in Zuoying District;"handing over or not" has a apparent impact on the number of biddersand the number of auctions in Sanmin District
  (4) According to the empirical results, itcan be found that before and after the implementation of the actual priceregistration of real estate, the variables that affect the number of bidders,the number of auctions, the number of days of sale and the discount rate aredifferent in the three districts.Inconclusion, the implementation of the actual price registration of real estatefor foreclosure houses auctions will definitely have an impact. It isspeculated that because of the transparency of the information due to theactual price registration, the public's ability to grasp the bidding price andtransaction information has been improved. Therefore, the foreclosure marketcan be operated more efficiently. It is hoped that the empirical resultsrevealed in this study will be helpful and useful to those who engage inrelated investments in the foreclosure houses market.
目錄
謝詞…………………………………………………….………………………..…Ⅰ
中文摘要……………..…………….…….…..………………………..……...……Ⅱ
英文摘要………………….…………….………………….………………………Ⅲ
目錄..……….…………………………………………….……………………...…Ⅴ
表目錄……………………………….………………………………..……………ⅥI
圖目錄……………………….……………………………………….………….…IX
第一章           緒論…………………………………………………………........……01
第一節 研究背景…………………………………………………..…………01
第二節 研究動機…………………………………………………………..…02
第三節 研究目的………………………………………………………..……03
第四節 研究架構與流程………………………………………………..……05
第二章           相關理論與文獻回顧…………………………………………………07
第一節 實價登錄影響房地產市場之相關文獻………………………..……07
第二節 影響房價或法拍屋市場之房屋特性變數相關文獻……………..…11
第三章           研究方法………………………………………………………………15
第一節 變數說明與選擇……………………………………………………..15
第二節 敘述性統計………………………………………………………..…18
第三節 差異性分析………………………………………………………..…18
第四節 複迴歸分析………………………………………………………..…19
第四章           實證結果與分析………………………………………………….……21
第一節 資料來源及範圍說明…………………………………………...……21
第二節 敘述性統計……………………………………………………...……23
第三節 差異性分析………………………………………………………...…29
第四節 複迴性分析………………………………………………………...…34
第五節 小結………………………………………………………………...…45
第五章           結論與建議……………………………………………………….……51
第一節 研究結論………………………………………………...……………51
第二節 研究建議………………………………………………………...……53
第三節 研究限制與未來研究方向……………………………………...……53
參考文獻……………………………………………………………………….55
一、中文部分……………………………………………………….…………55
二、英文部分……………………………………………………………….…57
三、網路資料……………………………………………………………….…57
表目錄
表1 實價登錄之法拍屋變數表……………………………...……………………21
表2 高雄市行政區93年到110年法拍屋交易件數.………….………...………22
表3 高雄市三區之法拍屋拍定標次敘述統計表………………………………...23
表4 高雄市三區之法拍屋競標人數敘述統計表……………………………...…24
表5 高雄市三區之法拍屋折價率敘述統計表……………………………...……25
表6 高雄市三區之法拍屋銷售天數敘述統計表………………………………...25
表7 高雄市三區之法拍屋屋齡敘述統計表……………………………………...26
表8 高雄市三區之法拍屋樓層敘述統計表……………………………………...27
表9 高雄市三區之法拍屋建坪敘述統計表……………………………………...27
表10高雄市三區之法拍屋點交否敘述統計表..………………………………....28
表11高雄市三區之法拍屋車位敘述統計表…………………………………..…28
表12高雄市三區之法拍屋拍定標次F檢定表..……………….…………...……30
表13高雄市三區之法拍屋拍定標次T檢定表……………...……………….......30
表14高雄市三區之法拍屋競標人數F檢定表……………...……………………31
表15高雄市三區之法拍屋競標人數T檢定表…………………..……………….31
表16高雄市三區之法拍屋折價率F檢定表…………..………………………….32
表17高雄市三區之法拍屋折價率T檢定表………………..………………….…32
  表18高雄市三區之法拍屋銷售天數F檢定表..…..………………………..…..…33
表19高雄市三區之法拍屋銷售天數T檢定表..…………………………….……34
表20苓雅區法拍屋競標人數實價登錄前後之複迴歸分析表………………....…35
表21左營區法拍屋競標人數實價登錄前後之複迴歸分析表……………………36
表22三民區法拍屋競標人數實價登錄前後之複迴歸分析表……………………36
表23苓雅區法拍屋拍定標次實價登錄前後之複迴歸分析表……………………37
表24左營區法拍屋拍定標次實價登錄前後之複迴歸分析表……………………38
表25三民區法拍屋拍定標次實價登錄前後之複迴歸分析表……………………39
表26苓雅區法拍屋銷售天數實價登錄前後之複迴歸分析表……………………40
表27左營區法拍屋銷售天數實價登錄前後之複迴歸分析表……………………41
表28三民區法拍屋銷售天數實價登錄前後之複迴歸分析表……………………42
表29苓雅區法拍屋折價率實價登錄前後之複迴歸分析表………………………42
表30左營區法拍屋折價率實價登錄前後之複迴歸分析表………………………43
表31三民區法拍屋折價率實價登錄前後之複迴歸分析表………………………44
表32法拍屋特性變數對三區競標人數影響之統整表……………………………48
表33法拍屋特性變數對三區拍定標次影響之統整表……………………………49
表34法拍屋特性變數對三區銷售天數影響之統整表……………………………49
表35法拍屋特性變數對三區折價率影響之統整表………………………………50
圖目錄圖1  研究架構與流程………….………………..…………………………………06
參考文獻

一、中文部分
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江婷(2005),「法拍屋估價與價格之分析」,土地問題研究季刊,第四卷,第二期,第93~103頁。
周佳穎(2008),法拍屋拍定機率之研究-以台北市為例,世新大學管理學院經濟學系碩士學位論文。
林宥珍(2016),實價登錄對桃園地區住宅不動產市場之影響,明道大學企業高階管理碩士班論文。
林哲民(2014),實價登錄制度對住宅價格定錨效果與分散效果之影響─以台北市為例,國立屏東商業技術學院不動產經營系論文。
林棋欽(2005),點交對法拍屋價之影響-以台中市透天住宅為例,雲林科技大學財務金融系研究所碩士論文。
林燧風(2010),法拍屋投資獲利因素之研究-以台中地區為例,國立彰化師範大學企業管理學系國際企業經營管理碩士論文。
邱國隆(2005):影響法拍屋市場價格因素之研究-以台中市透天屋為個案分析,朝陽科技大學財務金融系碩士論文。
洪仁修(2010)。不動產景氣變動對法拍屋市場影響之研究-拍定價格、數量與次數的實證分析。國立屏東商業技術學院不動產經營系(所)碩士論文,屏東縣。
張梅英、鍾陳佳(2002),住宅法拍屋屬性與拍定價格關係之研究 —以台中市12 層樓以上之集合住宅為例,土地問題研究季刊,卷1,期2,頁12-20。
許博軒(2013):強制執行房地產拍定價格之影響因素研究-以臺北市地區住宅價格為例,中國文化大學建築及都市設計學系碩士在職專班碩士論文。
許舒婷(2010),法拍屋底價訂定偏誤對拍定價格的影響,國立政治大學財務管理研究所碩士論文。
郭志宏(2006),影響住宅法拍屋拍定價格因素之研究-以桃園市為例,開南管理學院財務金融系碩士班論文。
陳惠珍 (2014),影響臺中市法拍房地產拍定價格因素之研究,朝陽科技大學財務金融系碩士論文。
陳憶茹(2004),拍賣制度、市場機制與法拍屋價格之分析,國立政治大學地政研究所碩士論文,國立雲林科技大學財務金融所碩士論文。
陳顗百(2015),實施不動產實價登錄制度對台灣房地產市場之影響,東海大學高階經營管理碩士在職專班論文。
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辜炳珍、劉瑞文(1988),「房地產價格指數查編之研究」,行政院主計處。
廖志誠(2004),『點交』對法拍價格之影響,國立雲林科技大學財務金融系碩士班論文。
趙子鑫(2002),法拍屋價格決定因素之研究-以台北巿之中小型住宅為例,國立台北大學企業管理學系碩士論文。
蔡芬蓮(1997)法拍屋價格影響因素之研究-以台北市為例,政治大學地政研究所碩士論文。
賴明宏(1996),影響房價因素之屬性特徵與總體變數分析,國立台灣工業技術學院管理技術研究所碩士論文。
賴郁媛(2004)。我國不動產市場與經濟變數長期整合之探討。朝陽科技大學財務金融系碩士班碩士論文,台中市。
錢定家(2004),法拍屋底價訂定對拍定價格與拍賣結果影響之研究,朝陽科技大學財務金融系碩士論文。
二、英文部分
Sirmans, G. S., D. A. Macpherson, and E. N. Zietz, 2005, The Compositionof Hedonic
Mayer, C. J. (1998), Assessing the Performance of Real Estate Auction,Journal of Real Estate Economics , l26:41-66.
Miller, N.G.,(1982),“Residential property hedonic pricing models:Areview,Research in Real Estate”,2(1):31-56.
Pace R. Kelly and Otis W. Gilley,(1997), Using the Spatial Configuration of theData to Improve Estimation,Journal of Real Estate Finance and Economics 14,333-340.
三、網路資料
1.內政部不動產資訊平台
http://pip.moi.gov.tw/suithouse/suithouse.aspx2.
2.寬頻房訊
http://www.54168.com.tw/portal/index.aspx
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