臺灣博碩士論文加值系統

近幾年來房地產價格居高不下，即使2020年的新冠肺炎對房價也影響不大，甚至因為Covid-19造成全世界貨幣寬鬆，低利率，建商缺工，原物料上漲，通貨膨脹，高雄區加上聞「積」起舞，房價更是扶搖直上，逼得政府不得不提出一波波的打房政策。2021年7月開始實施房地合一稅制2.0，禁止預售屋紅單轉讓，2022年即將通過全面限制預售屋換約轉售法案，炒作房市最高處3年徒刑或罰金5千萬元。
本研究探討政府房地產政策對高雄不動產業者(建商與代銷業)之影響，研究方法採用質性研究的個案訪談法，訪談對象有六位，職業分別為建商老闆，建商工務主任，代銷經理與代銷業務；分別提出六大問題請專家們回應並整理歸納。
政府實施房地產政策目的在落實居住正義，但不動產業也是台灣經濟的主要龍頭之一，打房是雙面刃，政府還有一段很長的路要走。


關鍵字：房地產政策、土地開發、實價登錄2.0、房地合一2.0、通貨膨脹、不動產市場、打房、台積電

Real estate prices have remained high in recent years，even if the COVID-19 in 2020 has little effect on housing prices.Even because of Covid-19, the world's currency is loose, low interest rates, builders are short of labor, raw materials are rising, and inflation. In Kaohsiung District, with the TSMC coming , housing prices have skyrocketed, forcing the government to propose a lot of policies about reducing property speculation.The house and property tax 2.0 will be implemented in July 2021，Prohibition of the transfer of red bills of pre-sale houses，the government will pass a comprehensive restriction on the transfer of red bills of pre-sale housing. The highest three-year imprisonment or a fine of $50 million for speculation in the housing market.
This study explores the impact of government real estate policies on Kaohsiung's real estate industry (builders and agency sales).The research method adopts the case interview method of qualitative research. There are six interviewees, their occupations are the boss of builders , working director of builders, agency sales manager and agency sales. Ask the experts to respond to the six major issues separately and summarize.
The government's real estate policy aims to implement housing justice，but real estate is also one of the main parts of Taiwan’s economy. Reducing property speculation is pros and cons. The government still has a long way to go.


Keywords：Real Estate Policy，Land Development，Actual Housing Price 2.0，The House And Property Tax 2.0，Inflation，Real Estate Marketing，Reduce Property Speculation，TSMC

目錄
摘要 i
Abstract ii
誌 謝 iii
目錄 iv
表目錄 v
圖目錄 vi
第一章 緒論 1
第一節 研究背景及動機 1
第二節 研究目的 2
第三節 研究架構 3
第二章 文獻探討 4
第一節 影響不動產市場價格的因素 4
第二節 高雄地區不動產趨勢分析 7
第三節 不動產稅制的政策內容 12
第四節 不動產政策的相關文獻 20
第三章 研究方法 23
第一節 個案研究法 23
第二節 研究流程 26
第三節 研究題目設計 27
第四章 研究結果與分析 28
第一節 訪談對象簡介 28
第二節 訪談內容 29
第三節 訪談結果與分析 40
第五章 結論與建議 43
第一節 結論 43
第二節 建議 45
參考文獻 46

表目錄

表2-1 高雄地區房價變動與推案統計 7
表2-2 高雄地區設有戶籍宅數(一) 9
表2-3 高雄地區設有戶籍宅數(二) 9
表2-4 實價登錄 1.0 到 2.0的比較 15
表2-5 房地合一實價課稅修法前到修法後的比較 18
表4-1 訪談對象簡介 28
表4-2 評估土地開發的條件與考量 29
表4-3 政府實價登錄2.0對房地產銷售的影響 31
表4-4 政府的實價登錄2.0對土地、商辦、住家的影響 33
表4-5 政府的房地產政策對不動產市場成交價與成交量的影響 35
表4-6 在政府打房政策下，關於住家的產品何者較能夠被市場接受 37
表4-7 台積電到高雄設廠，對於建商封盤暫停出售的看法 38

 
圖目錄
圖2-1 近幾年高雄地區人口數曲線圖 8
圖2-2 高雄市各區戶籍數變動百分比 10
圖2-3 實價登錄2.0的修法歷程 14
圖3-1 研究流程圖 26

一、書籍
1.張金鶚（2020），《住房自由的人生 : 房地產專家張金鶚教你活用七三法則、大數據, 找回居住自主權》，台北：遠見天下文化出版
2.卓輝華（2019），《不動產估價》，台北：五南圖書出版
3.許文昌（2018），《不動產估價體系》，台北：元照出版
4.張金鶚、劉育菁（2016），《居住正義:你我都能實踐的理想》，台北：天下雜誌出版
5.棨澂（2014），《土地法與土地相關稅法概要》，台北：新學林
6.賴宗裕（2014），《不動產學之理論與實踐》，台北：國立政治大學地政學系暨系友會
7.游適銘（2014），《不動產估價學》，台北：大日
8.賴碧瑩（2014），《現代不動產估價:理論與務》，台北：智勝
9.胡幼慧（2008），《質性研究：理論、方法及本土女性研究實例》。台北：巨流出版社
10.郭靜晃（2007），《社會行為研究法》。台北：洪葉文化出版
11.畢恆達（1996），〈詮釋學與質性研究〉。載於《質性研究: 理論, 方法及本土女性 研究實例》 27- 44 。台北：巨流出版社

二、論文
1.林美紅(2021)，《不動產稅制改革之探討：以房地合一稅為例》，輔仁大學會計學系碩士學位論文
2.洪芊燕 (2021)，《房地合一稅制對六都不動產價格及其影響因素之探討》，嶺東科技大學會計資訊系碩士學位論文
3.郭庭彰(2021)，《房地合一稅實施後對我國不動產交易影響之實證分析》，中正大學會計與資訊系碩士學位論文
4.張又芸(2021)，《以實價登錄資料探討高雄市楠梓區透天住宅房價走向與銀行鑑價之影響》，樹德科技大學建築與室內設計碩士學位論文
5.翁聖儒(2019)，《房地合一稅制對購屋消費者的影響-以台北市房地產為例》，世新大學公共關係暨廣告學系碩士學位論文
6.賴水清(2018)，《房地合一稅對房地產之影響》，中興大學高階經理人碩士學位論文。
7.陳淑蘭 (2017)，《課徵奢侈稅與房地合一所得稅對房地產投資行為之分析》，崑山科技大學房地產開發與管理研究所碩士學位論文
8.梁慈穎(2016)，《政府房屋政策對市場銷售影響—以高雄為例》，高雄應用科技大學國際企業系碩士學位論文
9.鄭維瑩(2013)，《不動產稅制對不動產價格影響分析－論不動產稅制改革》，臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士學位論文

三、參考網站
1.內政部不動產資訊平台https://pip.moi.gov.tw/V3/E/SCRE0301.aspx
2.全國法規資料庫土地法-全國法規資料庫 (moj.gov.tw)
3.國家政策研究基金會 https://www.npf.org.tw/2/11846
4.財政部台北國稅局https://www.ntbt.gov.tw/singlehtml/cd61d91304fc4fb194571fea1d82ba35?cntId=3a9ce6b7f05b419bad9cb81d85126e45