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臺灣博碩士論文加值系統

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研究生:黃志宇
研究生(外文):HUANG,CHIH-YU
論文名稱:地上權住宅擔保放款法律問題之研究
論文名稱(外文):A Study on Legal Issues of Secured Loan with Superficies Right
指導教授:張鈺光張鈺光引用關係
指導教授(外文):CHANG,YU-KUANG
口試委員:李福隆林昭志張鈺光
口試日期:2022-06-21
學位類別:碩士
校院名稱:國立高雄大學
系所名稱:法律學系碩士班
學門:法律學門
學類:一般法律學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2022
畢業學年度:110
語文別:中文
論文頁數:144
中文關鍵詞:地上權權利抵押權權利質權信託信用保證授信保險國有非公用土地設定地上權作業要點借地權建設用地使用權擔保貸款
外文關鍵詞:superficies rightmortgage of rightspledge of rightstrustcredit guaranteecredit insuranceOperation Directions for Establishment of Superficies on National Non-public Use Landleaseholdconstruction land use rightsecured loan
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近年房價持續攀高,惟國人薪資成長率跟不上房價成長,相對購屋能力下降,政府為了解決國人居住問題,陸續實施時價登錄、房地合一稅、大面積國有土地不得出售、及央行針對金融機構不動產貸款審慎措施等控管方式,其中由大面積國有土地不得出售之規定衍生出設定地上權的開發模式,藉由降低開發商土地成本,提供低於擁有土地所有權不動產市價的使用權不動產或地上權不動產,協助企業及國人取得所需之不動產。
我國民法第832條:「稱普通地上權者,謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」,另自1995年5月施行「國有非公用土地設定地上權實施要點」至現今的「國有非公用土地設定地上權作業要點」及各市(縣)有非公用土地設定地上權相關規定,皆是為活化土地利用,增加土地使用效率,及避免囤積土地,使不動產市場能正常發展,惟不動產市場欲正常發展,除仰賴政府政策外,順利取得銀行業融資亦是關鍵。觀諸現行國有財產署及地方政府與地上權人簽訂之地上權契約書內容,地上權終止條件及地上權屆期時地上住宅歸於國(市、縣)有,並無地上權屆期時相關展延期限措施,導致銀行業抱持審慎態度,不輕易承做以地上權住宅擔保之貸款,使得購買此類不動產之企業或國人不易取得融資。
本研究以蒐集地上權相關法令規定、鄰近國家地上權或使用權住宅相關措施、國內銀行業現行辦理融資辦法,及可能發生物權上、債權上、法令遵循上與其他可能的法律問題,提出日後修法之建議,以期能提高銀行業承做此類貸款之意願,協助企業及國人順利取得購屋融資。
Housing prices have continued to rise in recent years, but the growth rate of Taiwanese wages has not kept pace with the rise in housing prices, and relative housing affordability has declined. To address the Taiwanese people's living situation, the government has gradually implemented control methods such as actual price registration, the income tax on house and land transactions, the prohibition on selling large areas of state-owned land, and the central bank's prudent measures for real estate loans to financial institutions. The development model of establishing superficies rights, for example, has been derived from the regulation that large areas of state-owned land cannot be sold. By lowering developers' land costs, it has provided real estate with the right of use or superficies rights that are less than the market price of real estate with land ownership.

Article 832 of the Civil Law of the Republic of China explains that: "A general superficies is the right to use the land of another person with the purpose of constructing a building or other works thereon or thereunder." In addition, from the application of "Implementation Directions for Establishment of Superficies on National Non-public Use Land" in May 1995 to the current "Operation Directions for Establishment of Superficies on National Non-public Use Land" and the relevant regulations for the establishment of superficies rights on non-public land in each city and county, the objective has been to revitalize land use, increase land-use efficiency, and prevent land hoarding so that the real estate market can be revitalized. In addition to relying on government policies to develop the real estate market normally, the key to successfully obtaining a loan from a bank is also to rely on government policies. In accordance with the terms of the land rights contract signed by the National Property Administration or the local government with the superficial right holder, the superficies housing will become the property of the state (city or county) when the superficies rights expire. When the superficies rights expire, there is no relevant extension policy. The extension measures have caused the banking industry to adopt a cautious stance and be reluctant to provide loans secured by superficies housing, making it difficult for Taiwanese companies and individuals to acquire such real estate with a secured loan.

This study has been based on a compilation of laws and regulations related to the superficies right, measures pertaining to housing rights or use rights in neighboring countries, the current financing methods of the domestic banking industry, and the potential occurrence of real rights, claim, legal compliance, and other potential legal issues. It has also proposed suggestions to amend the law in the future, which is expected to increase the banking industry's willingness to provide such loans and assist enterprises and Taiwanese citizens in obtaining mortgage loans.
第壹章 緒論 ----------------------------------------- 1
第一節 研究動機 ------------------------------------- 1
第二節 研究目的 ------------------------------------- 2
第三節 研究範圍 ------------------------------------- 3
第四節 研究方法 ------------------------------------- 4
第五節 研究架構及流程圖 ------------------------------ 5
第貳章 地上權住宅及其相關法令 ------------------------- 9
第一節 民法地上權規定 -------------------------------- 9
第一項 地上權意義及取得原因 --------------------------- 9
第二項 地上權存續期間 -------------------------------- 10
第三項 地上權人之權利 -------------------------------- 11
第四項 地上權人之義務 -------------------------------- 13
第五項 地上權之消滅 ---------------------------------- 14
第二節 國有非公用土地設定地上權作業要點相關規定及修訂歷程 - 16
第一項 國有非公用土地設定地上權概述 --------------------- 16
第二項 國有非公用土地設定地上權制度沿革 ----------------- 18
第三項 現行國有非公用土地設定地上權作業要點相關規定 ----- 20
第三節 私法人土地設定地上權相關規定–以台糖公司為例 ------ 24
第一項 台糖公司土地設定地上權沿革 ---------------------- 24
第二項 台糖公司土地活化促進方案 ------------------------ 25
第三項 台糖公司土地設定地上權實務概述 ------------------ 27
第四節 銀行業承做地上權住宅擔保貸款相關規定–以國內某金控子公司為例--- 31
第一項 銀行法 ---------------------------------------- 31
第二項 國內某大金控子公司相關規章辦法-------------------- 34
第五節 小結 ------------------------------------------ 37
第參章 台灣及鄰近國家地上權住宅制度 -------------------- 45
第一節 台灣地上權住宅制度及發展 ------------------------ 45
第一項 台灣地上權住宅制度 ----------------------------- 45
第二項 台灣地上權住宅發展 ----------------------------- 48
第二節 日本借地權制度 --------------------------------- 50
第一項 日本借地權之沿革 ------------------------------- 50
第二項 日本借地權現行制度 ----------------------------- 51
第三節 大陸建設用地使用權制度 -------------------------- 53
第一項 大陸建設用地使用權之沿革 ------------------------ 54
第二項 大陸建設用地使用權現行制度 ---------------------- 55
第四節 新加坡組屋制度 --------------------------------- 58
第一項 新加坡組屋之沿革 ------------------------------- 58
第二項 新加坡組屋現行制度 ----------------------------- 59
第五節 小結 ------------------------------------------ 62
第肆章 地上權住宅擔保貸款類型探討 ---------------------- 67
第一節 權利質權 -------------------------------------- 67
第一項 權利質權之意義 --------------------------------- 67
第二項 權利質權效力之範圍 ----------------------------- 70
第三項 權利質權在地上權住宅擔保貸款之運用模式 ----------- 72
第二節 權利抵押權 ------------------------------------ 75
第一項 權利抵押權之意義 ------------------------------- 75
第二項 權利抵押權效力之範圍 --------------------------- 78
第三項 權利抵押權在地上權住宅擔保貸款之運用模式 --------- 81
第三節 信用保證 -------------------------------------- 82
第一項 信用保證之意義 --------------------------------- 82
第二項 信用保證之效力範圍 ----------------------------- 83
第三項 信用保證在地上權住宅擔保貸款之運用模式 ----------- 84
第四節 授信保險 -------------------------------------- 87
第一項 授信保險之意義 --------------------------------- 87
第二項 授信保險之保險金額及保險價額之意義 --------------- 89
第三項 授信保險在地上權建築物擔保貸款之運用模式 ---------- 91
第五節 小結 ------------------------------------------ 94
第伍章 銀行業承做地上權住宅擔保貸款之法律問題分析 ------- 99
第一節 民法、消費者保護法規定--------------------------- 99
第一項 地上權終止,抵押權將失所附麗 -------------------- 99
第二項 使用權終止,質權失所附麗 ----------------------- 101
第三項 債權物權化 ------------------------------------ 102
第四項 拋棄 ------------------------------------------ 102
第五項 債權契約 -------------------------------------- 103
第二節 銀行法令遵循規定 ------------------------------- 104
第一項 違反銀行法及金控法 ----------------------------- 104
第二項 DBR 22倍 -------------------------------------- 107
第三項 鑑價規則 -------------------------------------- 108
第四項 公平待客原則 ----------------------------------- 109
第三節 其他 ------------------------------------------ 110
第一項 次級市場之接手性 -------------------------------- 110
第二項 抗爭陳情 ---------------------------------------- 112
第四節 小結 ------------------------------------------ 112
第陸章 結論及建議 ------------------------------------- 115
第一節 結論 ------------------------------------------ 115
第二節 建議 ------------------------------------------ 118
參考文獻 ---------------------------------------------- 123

一、專書(按姓氏筆畫排序)
1. 王志誠,信託法,五南,八版,2020年2月。
2. 王澤鑑,民法物權,四版,2014年3月。
3. 王澤鑑,民法總則,修訂新版,2020年9月。
4. 中華民國銀行公會,中華民國銀行公會會員授信準則,2019年7月。
5. 中華民國銀行公會,中華民國銀行公會會員徵信準則,2012年8月。
6. 台灣金融研訓院編輯委員會,銀行授信法規,台灣金融研訓院,2021版1刷,2021年1月。
7. 台灣金融研訓院編輯委員會,銀行授信實務,台灣金融研訓院,2021版1刷,2021年1月。
8. 台灣金融研訓院編輯委員會,信託法規與稅制,台灣金融研訓院,2019版2刷,2019年8月。
9. 台灣金融研訓院編輯委員會,信託原理與實務,台灣金融研訓院,2019版2刷,2019年8月。
10. 江朝國,保險法逐條釋義-第三卷財產保險,元照,初版,2015年9月。
11. 江朝國著,保險法基礎理論,瑞興圖書,修訂版,1995年9月。
12. 李永然、田欣永、黃振國、黃隆豐、李廷鈞、張能政,地上權開發策略與法律實務,永然文化,二版,2014年6月。
13. 李永然、黃振國、黃志偉、劉金順,不動產物權實務—擔保、用益物權編,永然,初版,2012年5月。
14. 李淑如,民法總則與判解實例,巨流,初版,2013年3月。
15. 李淑明,民法物權,元照,10版,2018年1月。
16. 吳庚、盛子龍,行政法之理論與實用,三民,增訂十五版三刷,2018年7月。
17. 邱聰智著、姚志明修訂,新訂民法債編通則(下),承法數位文化,新訂二版一刷,2014年2月。
18. 邱利和,大陸土地管理實務要覽,永然文化,初版,1995年5月。
19. 沈君玲,銀行授信所涉法律問題與規範之研究,元照,初版,2019年3月。
20. 林誠二,債編各論新解(上),瑞興圖書,三版一刷,2018年8月。
21. 林誠二,債編各論新解(中),瑞興圖書,三版一刷,2015年6月。
22. 林誠二,債編各論新解(下),瑞興圖書,初版一刷,2015年4月。
23. 金俭,房地产法学,科学出版社,初版,2019年2月。
24. 卓俊雄、曾耀鋒,房貸壽險實務運作與相關法律問題之探討,保險法論著選集--當代重要議題評析(一),一版,2014年5月。
25. 財團法人中小企業信用保證基金,中小企業融資信用保證作業手冊,自版,2021年5月。
26. 孫森炎,民法債編總論(上),自版,2020年4月。
27. 孫森炎,民法債編總論(下),自版,2020年4月。
28. 許文昌,民法物權與不動產法規,高點,19版,2020年11月。
29. 陳榮隆、謝哲勝、吳瑾瑜、吳光陸、蔡明誠、劉宗榮、溫豐文、林清汶、林洲富,抵押權專題研究,元照,二版,2016年9月。
30. 張金鶚.白金安,不動產證券化,永然文化,三版,1999年9月。
31. 張金鶚.白金安,不動產證券化理論與實務,證基會,初版,2005年3月。
32. 陳榮隆、蔡明誠、吳明軒、謝哲勝、林誠二、陳洸岳、陳春山,最高限額抵押權專題研究,元照,三版,2016年10月。
33. 陳嘉霖,授信與風險,台灣金融研訓院,初版,2006年3月。
34. 黃志偉,地上權、不動產役權、抵押權之物權法律解析暨登記實務,五南,二版二刷,2012年3月。
35. 黃薇,中华人民共和国民法典物权编释义,法律出版社,一版,2020年7月。
36. 劉春堂,判解民法物權,三民,修訂七版,2010年10月。
37. 劉春堂,民法債編各論(上),三民,初版七刷,2018年10月。
38. 劉春堂,民法債編各論(下),三民,初版三刷,2018年1月。
39. 鄭玉波、黃宗樂,民法物權,三民,修訂十八版,2018年5月。
40. 鄭冠宇,民法物權,新學林,十版,2020年7月。
41. 鄭冠宇,民法總則,新學林,六版,2019年9月。
42. 謝在全,民法物權論(上),新學林,七版,2020年9月。
43. 謝在全,民法物權論(下),新學林,七版,2020年9月。
44. 謝哲勝、張格明、紀聰吉、陳明燦、張永健、何圳達、黃健彰、湯文章、李兆環、高仁川、郭俊佑、張鈺光、謝昆峯、饒倬亞、李福隆等,謝哲勝主編,不動產登記法律與政策,元照,一版,2016 年2 月。
45. 謝哲勝、蔡明誠、李福隆、陳榮傳、林俊廷、陳立夫、邱玟惠、陳洸岳、吳光陸、許政賢、溫豐文、張瑋心、黃健彰、謝在全,地上權法制之研究,元照,初版,2018年7月。
46. 謝哲勝、樓建波、崔夢溪、蕭長瑞、常鵬翱、陳佳聖、賴軼峰、鐘凱文、蔡鐘慶、李建華、張鈺光、夏欲欽、王熙棋、王雲澤、朱敏、易明、許兆慶、陳志瑋,兩岸房地產法比較研究(一),元照,初版,2018年12月。
47. 谢潇,日本借地权法要义,中国社会科学出版社,初版,2018年6月。

二、期刊論文(按姓氏筆畫排序)
1. 王利明,住宅建设用地使用权自动续期规则,清華法學,第11卷第2期,2017年3月,頁73-82。
2. 台中市政府地政局,赴新加坡參訪不動產開發管理及市政建設(新南向),公務出國或赴大陸地區報告(出國類別參訪),2019年10月28日。
3. 李泳龍、劉榮村、郭進泰,從消費者保護觀點探討購買地上權住宅之風險,物業管理學報,第5卷第1期,2014年3月,頁41-60。
4. 沈祖立,大眾捷運系統土地開發設定地上權案例介紹-捷運新莊線松江南京站(捷)九用地,捷運技術,第50期,臺北市政府捷運工程局,2014年8月,頁105-116。
5. 沈彦東,新加坡公共住房市场成功经验,万和证券股份有限公司证券研究报告/行业研究,2020年4月15日。
6. 吳易樺,「貸款時一定要搭配房貸壽險嗎?專家從法規解析三大你常忽略的盲點」,理財周刊理促會專欄,2021年11月19日。
7. 林俊廷,法院判決終止地上權與建築物存續之問題,月旦裁判時報,第37期,2015年7月,頁81-95。
8. 林秋綿、劉維真、郭國任、伍瑋雯、陳怡安,國有非公用土地招標設定地上權案件衍生相關問題之研究,財稅研究,第44卷第2期,2015年3月,頁112-135。
9. 林建元、于俊明、卓輝華、高明賢、林根旺,地上權住宅如何成為減輕負擔的新選擇,2014台灣地區房地產年鑑,2014年6月,頁604-641。
10. 林根旺,借鏡日本借地制度,活化地上權產品,2014台灣地區房地產年鑑,2014年6月,頁547-566。
11. 林清汶,大陸土地使用權與臺灣地上權法制之比較研究,法令月刊,第68卷8期,2017年8月,頁124-146。
12. 林雅鋒,財政部國有財產署與華固建設股份有限公司於102年5月23日簽訂「財政部財政人員訓練所及其周邊國有土地合作開發契約」與設定地上權契約,華固建設股份有限公司於設定地上權標的之土地興建「華固新天地」房屋銷售,購屋民眾僅取得「地上權區分所有建物使用權」,恐生房屋權屬不清、承購戶貸款不易等相關問題,有深入了解之必要案調查報告,監察院107財調0042,2018年9月。
13. 卓俊雄,論房貸壽險之意涵,台灣法學雜誌,242期,2014年2月15日,頁55-63。
14. 姜超、于博,「严控土地,组屋主导,市场分层!新加坡如何实现“居者有其屋”?」,海通证券股份有限公司研究所宏观研究—宏观专题报告,2017年10月16日。
15. 財政部,國有土地以設定地上權方式開發之政策及相關制度檢討專案報告,立法院第8屆第4會期財政委員會第15次全體委員會議,2013年12月。
16. 張琦雯、連芳瑩、翁禎涓,「房」「子」危機-從人口面向探討台灣房市的未來」,財團法人國家實驗研究院科技政策研究與資訊中心「2019 Win the PRIDE:用指標說故事」,2019年12月。
17. 張雅惠,使用權住宅之初探-以京站為例,土地問題研究季刊,第14卷第1期,2015年3月,頁17-121頁。
18. 張鈺光、徐羽虹,論使用權住宅與地上權住宅,物權法之新思與新為-陳榮隆教授六秩華誕祝壽論文集,2016年8月,頁1-24。
19. 陈小君,宅基地使用权的制度困局与破解之维,法学研究,2019年03期,2019年9月,頁48-72。
20. 陳慶洪,地上權不動產(住宅及商辦)之發展,2012台灣地區房地產年鑑,2012年6月,頁489-505。
21. 陳麟隴,研究大陸地區及新加坡地上權制度與金融活動現況,臺灣土地銀行出國考察報告,2015年10月22日。
22. 渠濤,关于住宅建设用地使用权“自动续期”的思考,法學家,2017年4月,頁113-127。
23. 黃健彰,以「建築物存在」作為基地地上權人、承租人先買權要件的探討,財產法暨經濟法,第41期,2015年3月,頁1-27。
24. 絲文銘,批次信用保證放款貸放利率之評價,管理評論第34卷第1期,2015年1月,頁47-62。
25. 曾信超、黃新宗,中小企業融資授信實務與風險轉嫁之實務研討,華人前瞻研究第1卷第2期,2005年12月,頁43-64。
26. 楊松齡、蕭筠潔,國有土地地上權住宅制度之探討,財稅研究,第47卷第2期,2018年3月,頁1-18。
27. 蔡明誠,民法普通地上權修正之評析,月旦法學雜誌,2010年5月,頁5-22。
28. 劉維真、尤岑瑄,國有非公用土地信託管理課題之研究--以信託受託人為中心,財稅研究,第47卷第2期,2018年3月,頁19~34。
29. 鄭明安,以土地使用權利為中心的產權變動機制,土地問題研究季刊,第17卷第2期,2018年6月,頁37-39。
30. 龍衛球,中國物權法制的變遷與展望─以立法檢討為視角,月旦民商法雜誌,2007年6月,頁5-19。
31. 謝明瑞,國有土地招標設定地上權作業標準化之研究,財政部委託研究計劃報告,2011年5月。
32. 戴肇洋,兩岸中小企業信用保證體系之比較,亞洲金融季報—夏季號,2013年4月,頁43-49。
33. 鍾麗娜,從華固新天地仲裁案看國有非公用土地標租地上權之困境,土地問題研究季刊,第72期,2019年12月,頁106-119。
34. 顧長永,新加坡的國民住宅:社會主義的實現,2011台灣地區房地產年鑑,2011年6月,頁508-524。

三、學位論文(按姓氏筆畫排序)
1. 王俊凱,台灣地上權與中國大陸建設用地使用權之比較研究,私立東吳大學法律學系碩士論文,2020年1月。
2. 王素珍,銀行超貸案刑事責任之研究─以台中商銀違法貸款為例─,私立東吳大學法律學系碩士論文,2006年。
3. 江聖元,授信保險與信用保險之研究,國立政治大學風險管理與保險學系碩士論文,1999年。
4. 林牡丹,信用保證機構實務運作之法理研究-以中小企業信用保證基金為例,私立東吳大學法律學系碩士論文,2018年8月。
5. 林裕嘉,團體保險相關法律之研究-以團體信用保障保險為例,國立政治大學風險管理與保險學系碩士論文,2008年7月。
6. 徐羽虹,國有非公用土地設定地上權興建集合住宅交易相關法律問題之研究,國立政治大學地政學系碩士論文,2015年1月。
7. 陳璿雯,地上權住宅之融資策略個案研究 -以吉美建設「派樂地」建案為例,國立臺灣科技大學財務金融研究所碩士論文,2018年6月。
8. 鄒玉珍,兩岸地上權法制之比較研究,私立輔仁大學法律學系碩士論文,2016年7月。
9. 劉國隆,臺灣公有土地地上權與中國大陸建設用地及宅基地使用權比較研究,私立東吳大學法律學系碩士論文,2019年6月。
10. 鄭潤鴻,我國地上權住宅屆期後之爭議問題研究,私立朝陽科技大學營建工程系碩士論文,2014年6月。
11. 蕭筠潔,我國現行地上權住宅課題之研究,私立中國文化大學巿政暨環境規劃學系碩士論文,2017年6月。

四、網站資料
1. 中華民國內政部地政司全球資訊網:
https://www.land.moi.gov.tw
2. 司法院法學資料檢索系統:
https://law.judicial.gov.tw
3. 全國法規資料入口網站:
http://law.moj.gov.tw
4. 臺灣碩博士論文知識加值系統:
http://ndltd.ncl.edu.tw_
5. The News Lens,新加坡「住者有其屋」政策(上)(下),2021年2月8-9日
https://www.thenewslens.com/article/146900-146901
6. e-gov 法令検索:
https://elaws.e-gov.go.jp/
7. 新加坡建屋發展局(HDB)網站:
https://www.hdb.gov.sg/
8. 財團法人中小企業信用保證基金網站:
https://www.smeg.org.tw/
9. 黃楸晴,什麼是「錨定效應」(Anchoring Effect),商業週刊,2019/8/28。
https://www.businessweekly.com.tw/management/blog/3000058

五、主管機關函令
1. 中華民國銀行公會
2. 法務部
3. 金融監督管理委員會
4. 財政部國有財產署:國有非公用土地設定地上權作業要點

六、訪談單位:台糖公司高雄資

QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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