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研究生:鄭宜如
研究生(外文):ZHENG,YI-RU
論文名稱:社會住宅合理租金制度之研究 ─以臺北市為例
論文名稱(外文):Study on the Reasonable Rent System of Social Housing-Taking Taipei City as an Example
指導教授:何明錦何明錦引用關係
口試委員:王順治周世璋
口試日期:2018-07-24
學位類別:碩士
校院名稱:中國科技大學
系所名稱:建築系
學門:建築及都市規劃學門
學類:建築學類
論文出版年:2018
畢業學年度:106
語文別:中文
論文頁數:86
中文關鍵詞:社會住宅合理租金租金研究
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社會住宅又稱「社會出租住宅」,旨在協助人民無能力負擔房價或房租時所提供的社會福利住宅,以較市場租金價格更為便宜,甚至是免費的方式提供給需要的人民居住。我國在一般薪資多年不漲,但房價卻逐年高漲的情況下,人民的購屋能力不斷下降。為協助人民得以安居進而樂業,政府提供社會住宅已成為主要的住宅政策之ㄧ。
本研究以文獻回顧法探討法國、荷蘭、新加坡、香港、日本、韓國等六個國家的社會住宅政策沿革,經由彙整後得到,制定社會住宅租金的構成因子包括了「房屋區位」、「居室空間大小」、「承租者的家庭收入所得」、「承租者的家庭結構支出」、「房屋維護」、「社會住宅申請次數」等六項主要因子。
我國目前社會住宅租金的制定方式是以「市價*85%+管理費-(補助金額-市價*0.15)=承租者應付的租金價格」,此種計算方式固然比市價便宜,亦確實有助於減少人民負擔,但租金制定的方式簡略,亦無法顯示合理的社會住宅租金的計算方式。
經由檢視相關法規、專家學者訪談及民眾問卷分析後得知,政府收取社會住宅租金主要係用於房屋維護及償還融資貸款,再將餘額再納入住宅基金。由此可知政府制定社會住宅租金時必須考量到房屋維護及償還融資貸款相關社會住宅營運支出。根據問卷結果顯示,民眾可負擔的租金額度大多為家庭月收入1/4 以下,目前社會住宅收取的租金依計算方式之價格則約在家庭月收入1/4-1/3 之間,顯示現行政府社會住宅租金制度與民眾負擔能力兩者之間仍有落差。
研究亦發現社會住宅租金制定方式,應綜合考量影響社會住宅租金結構主要因子與人民所得及負擔能力,據此訂定社會住宅租金,同時結合租金補貼機制,才是較為合理,也是人民可負擔的社會住宅租金制度。
Social housing, also known as "social rental housing" was designed to assist the lowand medium income people who can not afford the housing rent in the market. Social housing with lower price than in market is one of the social welfare means. The salary in Taiwan has not been increased for many years, but the housing prices is booming year by year. Those make most people unable to purchase a housing proporty. To provide an affordable social housing become an important social welfare policy of the government.
By way of literature reviewing the social housing policy evolution of France,
Netherlands, Singapore, Hong Kong, Japan, and South Korea, this thsis finds the mainfactors deternmining social housing rent are "housing location"," housing size ","tenant's income "," tenant's family expenditure"," house maintenance cost " and "times of social housing application ".
The current social housing rent in Taipei city is based on the formula: “Marketprice*85%+management fee-(subsidy sum - market price*0.15)”. This decides the rentalprice for the medium and low income citizen. Although this price is cheaper than themarket price, the rent formula is too simple to be a reasonable social housing rent.
After reviewing the relevant Acts and Regulations, interviewing experts and
scholars, and analysising the desgned public questionnaire, it shows that the socialhousing rents was mainly used for housing maintenance and repayment of financingloans. and then the balance was reincorporated into Public Housing Funds. It can easilybe understood that the government must consider the social housing rent expenses mainly related to housing maintenance and repayment financing loans. According to the results of the questionnaire analysis, most of the people's affordable rents are less than 1/4 of the family's monthly income. But current rents of social housing are counted to be between 1/4 and 1/3 of the family's monthly income. There is really a gap between the social housing rent and the people's affordability. This study also finds that the deternmination of social housing rents should be comprehensively considered not only the main six factors mentioned above, but also the people's income and affordability. Based on this, the social housing rents and the subsidy mechanism could be well defined. This could also be more reasonable and
affordable social housing rent system.
第壹章 、緒論 ............................................................................................................. 1
1.1 研究動機 ............................................................................................................ 1
1.2 研究目的 ............................................................................................................ 2
1.3 研究範圍 ............................................................................................................ 2
1.4 研究內容 ............................................................................................................ 2
1.5 研究流程 ............................................................................................................ 3
第貳章 、文獻回顧 ..................................................................................................... 4
2.1 社會住宅之起源與發展 .................................................................................... 5
2.1.1 法國與荷蘭的社會住宅發展 ................................................................... 5
2.1.2 亞洲各國社會住宅歷史發展與政策 ....................................................... 9
2.2 我國住宅政策的起步與發展 .......................................................................... 18
2.2.1 我國國民住宅 ......................................................................................... 19
2.2.2 我國合宜住宅 ......................................................................................... 20
2.2.3 我國社會住宅 ......................................................................................... 20
2.3 小結 .................................................................................................................. 22
第參章 、我國社會住宅租金制度的問題與對策 ................................................... 25
3.1 我國住宅供需概況 .......................................................................................... 25
3.1.1 我國人民所得分布與房價負擔 ............................................................. 25
3.1.2 我國低度用電住宅分布與人口分布 ..................................................... 27
3.2 民間租屋之租金影響因素 .............................................................................. 29
3.3 我國社會住宅發展現況 .................................................................................. 31
3.3.1 社會住宅相關法規定 ............................................................................. 31
3.3.2 臺北市社會住宅施行制度 ..................................................................... 35
3.4 我國社會住宅租金制度問題與對策初擬 ...................................................... 38
3.4.1 社會住宅租金制度問題 ......................................................................... 38
3.4.2 社會住宅租金制度對策初擬 ................................................................. 39
第肆章 、專家訪談及問卷調查 ............................................................................... 40
4.1 專家與學者訪談 .............................................................................................. 40
4.1.1 訪談設計 ................................................................................................. 40
V
4.1.2 專家及學者訪談紀要 ............................................................................. 41
4.1.3 訪談結果分析 ......................................................................................... 45
4.2 問卷設計與調查方式 ...................................................................................... 46
4.2.1 問卷調查目的 ......................................................................................... 46
4.2.2 問卷項目擬定與說明 ............................................................................. 46
4.3 問卷結果及分析 .............................................................................................. 50
4.3.1 信度分析 ................................................................................................. 50
4.3.2 描述性分析 ............................................................................................. 51
4.3.3 問卷結果彙整 ......................................................................................... 72
4.3.4 單因子變異數分析 ................................................................................. 73
4.4 小結 .................................................................................................................. 78
第伍章 、結論與建議 ............................................................................................... 81
5.1 結論 .................................................................................................................. 81
5.2 建議 .................................................................................................................. 81
5.3 後續研究之建議 .............................................................................................. 82
參考文獻 ..................................................................................................................... 83
附件1 .......................................................................................................................... 85
(一)論文
1. 臺北市出租型公營住宅政策之研究,周瑛梅,民國103 年。
2. 我國社會住宅之研究-歷史制度主義觀點,溫揚彥,民國101 年。
3. 我國推動合宜住宅問題之研究,許吉宏,民國101 年。
4. 現代主義社會住宅的在地實踐:以高雄「福音新村」為例,張馨文,民國98年。
5. 臺北市出租國宅及租金補貼政策之分析:政策工具選擇途徑,陳恆鈞,民國99年。
6. 都市公營出租住宅下的集居想像-以臺北安康社區為例,林紫瀅,民國103 年。
7. 地方政府社會住宅政策之研究:以新北市為例,溫祐慈,民國105 年。
8. 由「居住」到「生活」—日本社會住宅的社會整合與創新,趙榮琳,民國104年。
9. 我國推動合宜住宅問題之研究,許吉宏,民國101 年。
10. 我國社會住宅之研究-歷史制度主義觀點,温揚彥,民國101 年。
11. 地方政府社會住宅政策之研究:以新北市為例,溫祐慈,民國105 年。
12. 公營出租住宅之承租戶使用現況調查─以大龍峒公營出租住宅為例,鄭安志,民國102 年。
13. 已開放建築理論檢測國內集合住宅轉型為社會住宅之可行性研究,陳信安,民國103 年。
14. 從安康公營住宅都市更新探討社會住宅興建規劃及物業管理需求,劉曜華,民國104 年。
15. 新加坡組屋政策之研究兼論對臺灣社會住宅的參考意義,馬彥彬,民國105 年。
16. 論社會住宅區位之選址指標分析-以臺北市公共住宅政策為,陳致堯,民國105年。
17. 社會住宅:過去、現在和未來,住宅學報Ray Forrest*,民國101 年。

(二) 書籍.期刊
18. 法國(巴黎)不出售,羅惠珍,尖瑞出版,民國104 年。
19. 居住正義,張金鶚,天下雜誌,民國105 年。
20. 住者有其屋,洪明東,智庫雲端,民國104 年。
21. 「社會住宅」導言,台灣社會研究季刊,民國100 年。
22. 大器晚成?韓國公共租賃住宅的未來,民國100 年。
23. 住宅負擔能力與住宅自有率之長期關係─追蹤資料共整合分析應用,住宅學報,民國101 年。
24. 社會住宅:過去、現在和未來,住宅學報,民國101 年。
25. 國民住宅轉型社會住宅之課題分析,住宅學報,民國98 年。
26. 建築師雜誌,2017.03
27. 我國建築雜誌,2017.03
28. 從巴黎社會住宅及舊房改造實踐看公共資源在舊城更新中的運用,張愷,2016

(三)相關網站
29. 內政部營建署http://www.cpami.gov.tw/
30. 社會住宅推動聯盟http://socialhousingtw.blogspot.tw/2010/08/blog-post_3164.html
31. 臺北市住宅資訊服務網http://www.housing.gov.taipei/h_PublicHouse.aspx?categoryId=5&Cate
Id=122&orde=18
32. 內政部不動產資訊平台http://pip.moi.gov.tw
33. 行政院主計處 https://www.dgbas.gov.tw/mp.asp?mp=1
34. 香港房屋署https://www.housingauthority.gov.hk/
35. 新加坡HDB http://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/homepage
36. 大阪中央共同住宅經營協會http://www.ockjk.com/index.html
37. 首爾市政府https://goo.gl/ACA8bZ
38. 臺北市居住資訊服務網http://www.housing.gov.taipei/ViewCountry.aspx?CategoryId=4&country=6
QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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