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研究生:陳熙
研究生(外文):Si Chen
論文名稱:不動產租賃押租金之研究
論文名稱(外文):The Research of Security Deposits in Real Estate Tenancy
指導教授:吳從周吳從周引用關係
口試委員:向明恩顏佑紘
口試日期:2019-06-24
學位類別:碩士
校院名稱:國立臺灣大學
系所名稱:法律學研究所
學門:法律學門
學類:一般法律學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2019
畢業學年度:107
語文別:中文
論文頁數:139
中文關鍵詞:押租金租賃押租金返還信託讓與擔保習慣物權終止租約限制
DOI:10.6342/NTU201902169
相關次數:
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押租金為我國不動產租賃中最常見的擔保方式,其目的主要在擔保租賃關係所生之債務,並於租賃關係消滅後以押租金作為租賃債務的清償。不過,基於契約自由,當事人對於押租金之約定不盡相同,而發展出除了單純擔保租賃債務目的外,兼具給付租金性質者,以符合實際上之需要。
而就押租金的法律性質,我國實務及學說上雖已有相當之討論,惟並未有統一之見解,且多半僅涉及單純擔保租賃債務目的之押租金約款,對於兼有給付租金性質者,則缺乏深入的分析,因此,本文擬將實務上常見的押租金約款歸納為: 「擔保租賃債務之押租金約款」、「預付租金之押租金約款」,以及「以息抵租之押租金約款」,並分別討論其法律性質,以釐清押租金於現階段下之法律適用。
就押租金之返還義務,亦為實務上長久以來面臨之問題,亦即租賃物所有權移轉時,究由原出租人,抑或新出租人負返還押租金之責任。押租金雖為當事人間得自行約定之事項,然而,若未約定押租金如何返還,此時押租金之法律性質顯得更為重要,於確認其法律性質後,始能較準確地處理義務歸屬。
最後,於2018年6月27日開始施行之租賃住宅市場發展及管理條例,其中有關押租金之定義、押租金擔保債務之範圍,以及出租人終止租約之限制等,與現行法之規定有所不同,因此押租金於各法規間究竟該如何適用,亦為未來實務上無可避免之問題,有關於此,本文將於押租金效力與限制之部分討論。
Security deposit is the most commonly used method of securing landlord’s right when tenancy debts occur. However, the content of security deposit may differ from case to case due to freedom of contract. Thus, a security deposit may not only be considered as a secure method, but as a payment method of rent if parties have an agreement so as to meet their interests.
As for the legal nature of security deposit, although it has been discussed both in practice and academia, but still controversial until this day. This thesis attempts to summarize three different kinds of security deposit and to analyze its legal nature respectively.
In the case of tenants in situ, namely a property is transferred to a buyer and the tenant is still living there, but what happens to the security deposit when changing landlords? If parties have an agreement on it, the problem would be solved. Otherwise, is the previous landlord security deposit still responsible for the return of the security deposit? Or will the new landlord take on the liability? To solve this issue, based on the above, we must identify the legal nature of security deposit.
Finally, the Rental Housing Market Development and Regulation Act took effect on June 27, 2018. This act stipulates the definition of security deposit, and how it affects landlord if he or she wants to terminate the tenancy. The interaction between security deposit and restriction of the landlord’s power of terminating the tenancy will be a challenge in the future.
第一章 緒論 1
第一節 問題提出及設定 1
第二節 用語說明 3
第三節 研究方法 4
第四節 本文架構 4
第二章 押租金約款之類型與法律性質 6
第一節 概要 6
第二節 押租金約款之類型化 10
第三節 押租金約款之法律性質 16
第四節 押租金類型之區分實益 64
第五節 本章結論 66
第三章 租賃物所有權移轉與押租金之返還 69
第一節 概要 69
第二節 實務見解之回顧 70
第三節 學界意見之提出 91
第四節 歸納之問題 95
第五節 押租金契約要物性之再勘 95
第六節 押租金契約之從屬性 100
第七節 本章結論 112
第四章 押租金之效力及限制 115
第一節 租賃債務之充償 115
第二節 押租金之限制 119
第三節 出租人終止租約之限制 123
第五章 結論 130
第一節 研究成果之概覽 130
第二節 未來制度之建議 132
參考文獻 134
圖目錄 139
表目錄 139
中文文獻 (依姓氏筆畫數)
一、著作專書
1.王澤鑑,債法原理,自版,2012年12月增訂 4版。
2.史尚寬,物權法論,自版,1987年1月 6版。
3.史尚寬,債法各論(上)、(下),自版,1967年11月 3版。
4.吳啟賓,土地法規與民事審判實務,自版,1985年。
5.李鍌、單耀海總主編;韓敬體、晁繼周、林玉山、葉國良、孫劍秋、鄭定歐主編,中華大辭林,五南圖書股份有限公司,2012年3月。
6.邱聰智(著),姚志明(校訂),新訂債法各論(上),自版,2008年8月。
7.姚志明,民法債編總論講義(上)─體系、實例、圖說,自版,2018年9月2版。
8.洪秀蕊、蘇俊源主編,標準國語辭典,上友出版社,2007年1月。
9.國語辭典編輯委員會編著,辭海,世一文化事業股份有限公司,2017年4月修訂2版。
10.現代漢語大辭典編委會編纂,現代漢語大辭典,上海中華印刷有限公司,2000年12月。
11.廖一銘,大順國語辭典,自版,2005年12月。
12.劉春堂,民法債編各論(上),自版,2003年9月。
13.鄭玉波,民法債編各論(上),三民書局有限公司,1990年9月13版。
14.鄭玉波,物權法論,三民書局有限公司,2012年8月 修訂18版。
15.鄭冠宇,民法物權,新學林出版股份有限公司,2013年8月。
16.鄭冠宇,民法債編總論,新學林出版股份有限公司,2015年9月。
17.龍顯銘,現行法上租賃之研究,商務印書館,1946年。
18.謝在全,民法物權論(上)、(下),自版,2014年 修訂6版。
二、專書論文
1.吳從周,論習慣法作為民法的法源—以習慣法的內涵演變與空洞化現象之觀察為中心,法源理論與訴訟經濟:民事法學與法學方法(第五冊),2013年,第27至41頁。
2.林誠二,論擔保債務制度之從屬性,物權法之新思與新為-陳榮隆教授六秩華誕祝壽論文集,瑞興圖書股份有限公司,2016年8月,第43至62頁。
3.陳致睿,押租金契約對第三人效力之研究:最高法院裁判例之綜合評析,判解研究彙編(十九、二十):李模務實法學基金會一○三年、一○四年第十九屆、第二十屆法學論文徵選優勝作品集,財團法人李模務實法學基金會,2016年2月,第295至332頁。
4.劉春堂,動產讓與擔保之研究,民商法論集(一),1985年8月,第303至331頁。
三、期刊論文
1.史尚寬,讓與擔保之研討,法令月刊,第7卷第12期,1956年,第3至6頁。
2.朱柏松,論習慣物權之承認與時效取得建物所有權,法令月刊,68卷6期,2017年,第1至29頁。
3.吳光明,動產讓與擔保制度之研究─德國與我國現行制度之探討,月旦法學雜誌,95期,2003年,第96至109頁。
4.吳光明,動產讓與擔保法律制度之研究─德國與我國現行制度之探討,月旦法學雜誌,95期,2003年,第96至109頁。
5.吳光明,德國法讓與擔保從屬性替代之研究,中興法學第33期,第333至341頁。
6.吳啟賓,租賃物所有權移轉與押租金之關係,法令月刊,37卷5期,1986年5月,第13至14頁及第24頁。
7.吳從周,租賃關係存續中押租金之返還與租金之預付-簡評最高法院 99 年度台上字第 633 號判決,台灣法學雜誌,第195期,2012年,第13至22頁。
8.姚志明,租賃物移轉後,租金請求與押租金返還之問題,月旦法學教室,163期,2016年5月,第15至17頁。
9.孫森焱,論押租金之利息,法令月刊,第22卷7期,1971年7月,第12至13頁。
10.陳冠甫,論新租賃法的法律適用與租賃住宅服務契約,土地問題研究季刊,第17卷3期,2018年9月,第113至127頁。
11.陳榮隆,讓與擔保之法律構造(上)最高法院九十一年台上字第一一八號判決評析,月旦法學雜誌,96期,2003年,第200至218頁。
12.陳榮隆,讓與擔保之法律構造(下)最高法院九十一年台上字第一一八號判決評析,月旦法學雜誌,97期,2003年,第189至202頁。
13.陳榮隆,讓與擔保之借殼信託契約,月旦法學雜誌,27期,1997年,第47至52頁。
14.黃茂榮,租賃契約之移轉與押租金之隨同移轉,植根雜誌第17卷3期,第1至10頁。
15.楊盤江,押租金授受之法律關係(一),萬國法律,37期,1988年2月,第6至10頁。
16.楊盤江,押租金授受之法律關係(二),萬國法律,40期,1988年8月,第28至31頁。
17.楊盤江,簡述最高法院有關信託的讓與擔保之見解(二),萬國法律,第27期,1986年,第34至35頁。
18.謝在全,讓與擔保之研討(上),軍法專刊,36卷8期,1990年,第2至13頁。
19.謝哲勝,請求返還押租金,月旦法學教室,22期,2004年8月,第14至15頁。
四、學位論文
1.陳榮隆,讓與擔保之研究,輔仁大學法律學系碩士論文,1999年。
2.陳協奇,習慣法之研究—以民法第一條為中心,東吳大學法律學系碩士論文,2013年。
五、網路資料
http://dict.revised.moe.edu.tw/cgi-bin/cbdic/gsweb.cgi?ccd=kwNHug&o=e0&sec=sec1&index=1. (最後網路瀏覽日期: 2019年6月17日)。

日文文獻 (依姓氏筆畫數)
一、著作專書
1.遠藤浩、川井健、原島重義、広中俊雄、水本浩、山本進一編,民法(3) 担保物権(改訂版),有斐閣,2003年12月。
2.本田純一、湯川益英、原田剛、橋本恭宏著,民法(2)物権・担保物権法,法律文化社,2007年3月。
二、專書論文
1.幾代通,敷金,總合判例研究叢書民法(1),有斐閣,1970年12月。
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