臺灣博碩士論文加值系統

土地法第三十四條之一，分別共有之土地，其處分、變更等，應以共有人過半數及應有部分合計過半數之同意，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購(陳桂春，2003)。另建築法規，持分之土地無法單獨請領建造執照，須取得土地使用權同意書，或與土地共有人共同開發。且金融機構為顧及銀行自身的風險考量，亦較不受理所有權持分土地之貸款案件。致不利於共有物之利用或融通。因此在法拍土地案件，土地所有權的完整性是一很重要的關鍵，會因而影響投標人參與投標的意願，故實務上認為它應該會影響拍定價格。
為了確認「所有權持分」對法拍土地價格之影響，我們蒐集了2000年1月1日至2006年6月30日，於台中地方法院拍定之台中市屯區之住宅、商業及新市政特區法拍土地共計92筆作為研究樣本。有鑑於以往台灣大部分不動產價格研究多以特徵價格法為主，本研究擬以Pace and Gilley（1997）所提出以空間統計增加估價準確性的觀念，以SAR迴歸分析進行實證研究。實證結果顯示：所有權持分對法拍土地價格確實有顯著的折價現象。所有權持分土地較所有權全部土地，平均拍定價格折減約新台幣27,656,000元，接近樣本所有權全部土地平均價格之64.36%。

In land law item 34-1, to exercise all legal rights of a joint land, there should be more than half presents of either the land possession or joint possessors’ agreements. When joint possessors sell their fractions of lands, other joint possessors can have the first refusal to buy them at the same price collectively or individually (陳桂春，2003). Further in building laws, one must obtain a letter of consent regarding land exercise right or construct with joint possessors to apply for construction permit. Even banks are less willing to loan to a joint land for the purpose of lowering risks, which results in adverse utilization on joint lands. Consequently, the integrality of the land possession is often the key factor to the bidder participation rate in court auction. Conventionally, it is believed that the land possessive status could influence appraisal price of land.

To ensure the effects of land possessive status to the final auction price of land, this research sampled 92 court caution cases (01/01/2000-06/30/2006) which focus on lands in Taichung residential, business and new municipal areas. In consideration of most previously Real Estate price research in Taiwan were conducting Hedonic Price Method, this research adopts the concept from Pace and Gilley,1997 (Using the Spatial Configuration of the Data to Improve Estimation) to conduct SAR regression analysis. The results of analyses indicate that the land possessive status has significant depreciation effects on the final auction prices. The average final auction price of a joint land is NT. 27,656,000 less than a land with a complete possession. In research samples, joint lands depreciate 64.36% more than a land with complete possession.

中文摘要........................................................................................................................ i
英文摘要....................................................................................................................... ii
誌謝.............................................................................................................................. iii
目錄.............................................................................................................................. iv
表目錄........................................................................................................................... v
圖目錄.......................................................................................................................... vi
一、緒論......................................................................................................................... 1
1.1 研究背景與動機.............................................................................................. 1
1.2 研究目的.......................................................................................................... 3
1.3 研究範圍.......................................................................................................... 4
1.4 研究架構.......................................................................................................... 5
二、文獻探討................................................................................................................. 6
2.1 不動產強制執行之程序.................................................................................. 6
2.2 土地價格及法拍不動產相關文獻探討………............................................ 10
三、研究方法............................................................................................................... 17
3-1 研究模型........................................................................................................ 17
3-2 變數選取及定義............................................................................................ 18
3-2-1 應變數………............................................................................................ 18
3-2-2 自變數........................................................................................................ 18
3-3 資料來源........................................................................................................ 22
四、實證結果............................................................................................................... 26
4-1 研究樣本資訊................................................................................................ 26
4-2 考慮空間地理資訊的迴歸估計結果............................................................ 31
4-3 迴歸結果對各變數的解釋意涵.................................................................... 34
4-4 線性模型的「所有權持分」穩定度測試........................................................ 34
五、結論與建議........................................................................................................... 38
5-1 研究結論…………………………………………………………………….38
5-2 研究建議…………………………………………………………………….39
參考文獻..................................................................................................................... 40

中文部分
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