臺灣博碩士論文加值系統

本研究係採用桃園工業區土地實際交易價格作為實證對象，運用特徵價格理論，探討影響工業區土地價格的因素。因桃園縣之地理區位係處於內湖科技園區、新竹科學園區兩大產業聚集重鎮之中間位置，因此亦分析桃園縣輻輳區位與前述兩園區之距離是否成為其地價影響因素之一。故除將一般文獻研究對價格有所影響之宗地條件及區位條件納入分析外，亦將工業區管理服務、產業聚集及桃園縣輻輳位置等要素，測試是否亦為工業區土地價格的影響因素。而研究採用的方法係以特徵價格函數為基礎，工業區地價為應變數，可能影響工業區地價的因素為自變數，並使用一般化的Box-Cox轉換函數測試各種函數型態，最後選擇一最適函數型態進行特徵價格的估算。

實證結果發現，有關工業區之宗地條件中移轉土地面積、臨街路寬、臨街關係等3項變數為工業區地價影響因素。而在區位條件中，與桃園縣政府距離、與內湖科技園區距離等2項變數，對工業區地價具有負向的關係，即與縣政府或內科距離越遠，地價越低。再者，藉以代表產業聚集指標的鄉鎮市製造業勞動力聚集比例亦通過模式檢定，與地價呈現正向關係，顯示勞動力聚集比例越高，能提高廠商設廠的意願，增加工業用地的需求，有助於地價的提昇。此外，有設置服務中心的工業區，因能提供管理服務，對廠商較具有吸引力，反映於地價結構上，是呈現正向關係。

最後則依據實證研究結果，提出以下建議，在產業聚集方面，政府應協助廠商形成產業聚集氛圍，不僅有利於工業區地價的提升，更可提高產業的競爭力；在工業區管理服務的提供方面，政府應由開發工業區導向轉為管理服務導向，由工業區內所設置的服務中心，提供完善管理服務，創造工業區土地價格的提昇。

This study aims to test the affecting factors of Taoyuan industrial land prices by constructing hedonic pricing functions. The empirical data is complied from market prices. The importance of Taoyuan which is located between Neihu Technology Park and Hsinchu Science Park, lies in an center place of two industrial parks above -mentioned. In order to emphasize the importance of Taoyuan’s location,two variables of distances to Neihu Technology Park and distances to Hsinchu Science Park are tested in this paper. Otherwise, the conditions of lots, location, industrial parks’ management service, industrial agglomeration are considered affecting factors of industrial land prices and all tested in this study. In accordance with hedonic pricing theory, a Box and Cox transformation was applied to the dependent variable to test functional forms. This method was used to identify the preferable functional form for the study data. The preferable functional form that we tested in this study is the basis for evaluating industrial land prices.

Based on model testing, this study indicates that variables related to conditions of lots, locational attributes, industrial agglomeration and industrial parks’ management service determine land prices. Variables related to conditions of lots, such as size, the width of street, and a street lot determine land prices. Variables related to locational attributes, such as distances to Neihu Technology Park and distances to local government administration of Taoyuan are negatively related to land price, implying that each additional kilometer of distance from Neihu Technology Park and the nearest center of local government reduces the price of a parcel of land. Moreover, the variable of the percentage of the manufacturing employees related to industrial agglomeration is positively related to land prices; that is, the percentage of the manufacturing employees is higher, it indicates that more firms located together in certain place. And this behavior helped firms to achieve profits from industrial agglomeration economy. And the prices of such land should be higher. Besides, the variable of industrial parks’ management service is positively related to land price.It indicates that industrial parks which have service centers should attract more firms to locate together by management service provided and the prices of such land should be higher.

According to empirical results, this study proposes that government should promote the establishment of industrial clustering phenomenon. It is helpful for raising industrial land prices and industrial competitiveness. Otherwise, government should shift development polices to management services of industrial parks, and supply thorough management services to raise land prices.

章節目錄
第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究範圍 4
第三節 研究內容與方法 5
第四節 研究流程 7
第二章 理論與文獻回顧 9
第一節 特徵價格理論與文獻 9
第二節 工業區開發與管理 25
第三節 產業聚集相關理論 38
第四節 工業地域理論 44
第三章 桃園縣工業區、內湖科技園區及新竹科學園區發展現況分析 49
第一節 桃園縣工業區發展現況 49
第二節 內湖科技園區發展現況 60
第三節 新竹科學園區發展現況 65
第四章 桃園縣工業區地價組成變數分析 69
第一節 工業區地價組成實證變數介紹 69
第二節 樣本資料蒐集及分析 75
第三節 工業區地價組成變數相關分析 85
第五章 實證分析 87
第一節 工業區土地特徵價格實證模型建立 87
第二節 工業區土地特徵價格模型參數校估及檢定 90
第三節 工業區土地特徵價格實證結果分析 95
第四節 工業區土地特徵價格變動分析 98
第五節 小結 104
第六章 結論與建議 109
第一節 結論 109
第二節 建議 113
第三節 後續研究建議 114
參考文獻 115


圖目錄
圖1-1 樣本資料分佈範圍圖 4
圖1-2 研究流程圖 7
圖2-1 工業區管理的組織架構圖 34


表目錄
表2-1 國內特徵價格相關文獻整理表 17
表2-2 國外特徵價格相關文獻整理表 20
表2-3 影響工業區地價因素一覽表 24
表2-4 我國工業主管機關開發並設置管理機構之工業區一覽表 32
表2-5 工業區有無提供管理服務之比較表 37
表2-6 聚集經濟分類表 40
表2-7 工業地域定義綜整表 45
表3-1 桃園縣各產業就業人口比率表 49
表3-2 桃園縣民國94年製造業概況 51
表3-3 內湖輕工業區輔導管理辦法歷次修正重點表 61
表3-4 內湖科技園區企業經營概況表 63
表3-5 內湖科技園區知識經濟產業發展概況表 64
表3-6 新竹科學園區95年度產業結構表 67
表4-1 影響工業區地價之實證變數一覽表 74
表4-2 各年度樣本資料統計表 76
表4-3 各鄉鎮市樣本資料統計表 76
表4-4 樣本資料單價統計表 77
表4-5 樣本資料敘述統計量整理表 78
表4-6 移轉土地面積自變數統計表 79
表4-7 臨街寬度自變數統計表 79
表4-8 與高速公路交流道距離自變數統計表 80
表4-9 與桃園縣政府距離自變數統計表 81
表4-10 與內湖科技園區距離自變數統計表 81
表4-11 與新竹科學園區距離自變數統計表 82
表4-12 研究樣本所在鄉鎮市工業用地供給情形一覽表 82
表4-13 研究樣本所在鄉鎮市製造業勞動力供給情形一覽表 83
表4-14 研究樣本所在鄉鎮市製造業廠商家數情形一覽表 84
表4-15 相關係數範圍與關聯程度表 85
表4-16 桃園縣工業區地價變數相關分析一覽表 85
表5-1 Box-Cox二次式函數型式一覽表 88
表5-2 工業區特徵價格函數式Box-Cox測試結果一覽表 90
表5-3 工業區特徵價格雙邊對數函數式測試結果一覽表 91
表5-4 工業區特徵價格雙邊對數函數式變數修正後測試結果一覽表 92
表5-5 全體樣本自變數VIF值一覽表 94
表5-6 工業區地價及「移轉土地面積」邊際影響表 98
表5-7 工業區地價及「臨街路寬」邊際影響表 99
表5-8 工業區地價及「臨街關係」邊際影響表 100
表5-9 工業區地價及「與桃園縣政府距離」邊際影響表 101
表5-10 工業區地價及「與內湖科技園距離」邊際影響表 102

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