跳到主要內容

臺灣博碩士論文加值系統

(216.73.217.60) 您好!臺灣時間:2026/06/17 08:55
字體大小: 字級放大   字級縮小   預設字形  
回查詢結果 :::

詳目顯示

我願授權國圖
: 
twitterline
研究生:黃思維
研究生(外文):Szu-Wei Huang
論文名稱:學區對房價的影響
論文名稱(外文):The Impacts of School Districts on Housing Prices
指導教授:吳偉銘
指導教授(外文):Wei-Ming Wu
學位類別:碩士
校院名稱:國立高雄第一科技大學
系所名稱:企業管理研究所
學門:商業及管理學門
學類:企業管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2012
畢業學年度:100
語文別:中文
論文頁數:96
中文關鍵詞:特徵價格模型學區房地產價格
外文關鍵詞:Real estate pricesHedonic pricing methodSchool districts
相關次數:
  • 被引用被引用:8
  • 點閱點閱:1426
  • 評分評分:
  • 下載下載:0
  • 收藏至我的研究室書目清單書目收藏:2
摘要
當今社會中父母對孩子的教育問題相當關心,尤其在升學競爭激烈的台灣地區,為孩子找個好學校,是許多父母選擇住家區位的重要考量之一。因此本研究透過實際資料佐證,來檢視房價是否因「明星學校」的加持,而造成溢價的效果。
本研究以台北市大安區與中正區為研究對象,資料來源取則自內政部地政司公開資料。而研究期間為:98年第一季至100年第三季。本研究採用特徵價格實證模型,來進行複迴歸分析,以分析各個房價影響因素對房價之衝擊為何?之後,再進行了解學區對房價所造成的影響。
而本研究結果顯示:位於明星學區之房價,確實比一般學區房價來得高,而價格也相差甚多。再者,雖同為明星學區,但因熱門程度不同,故對房價也會造成差異。例如:大安區第一階段滿額學區,單坪價格為64.56萬元;而第二階段滿額學區每坪則為60.76萬元;但相對於非滿額學區,每坪則為51.43萬元。另外,以中正區而言,第一階滿額學區每坪房價為62.49萬元;第二階段滿額學區房價53.60萬元;而非滿額學區其價格則為40.28萬元。由以上兩地區結果可發現:明星學區房價較具保值性。同時,本研究亦發現:房仲業者所宣稱房價只漲不跌之立論,並無法受到支持。事實上,學區之房價其價格仍有不同漲跌幅之差異。再者,經價格資料分析得知:明星學區房價上漲機率較高,而下跌機率則較低,顯然其抗跌性亦較非明星學區為佳。而此一結果亦符合國內外學者研究結果:優質學區能帶動附近房價的成長。最後,有關房屋基本屬性變數、房屋構造型態變數、交通可及性變數、區域環境等變數,因受地域稟賦的差異,則對房地產價格產生不同的影響。
關鍵字:特徵價格模型、學區、房地產價格
Abstract
Nowadays, the education environment in Taiwan is fairly competitive. To apply a better school for children is one of the most important concerns for parents to select a house to live. This study is to examine to the variables in different school district that affect price of the real estate. The sample comes from the real data of transactions in Daan District and Zhongzheng District of Taipei. All the data is drawn from the quarterly data of Land Department of Taipei City Government, and spanned from 2009-2011. This study uses the multiple regression analysis to estimate the Hedonic pricing of the houses price in the both district studied.
The result indicates that the house prices located in star school districts are significantly higher than the ones located in non-star schools. In Daan District, the unit price is NT$64.56 thousand for the full school district at the 1st stage; and NT$60.76 thousand for the full school district at the 2nd stage. On average, the house prices in star school district are much significantly higher than the ones in non-star schools, which is NT$51.43 thousand. In Zhongzheng District, the result is similar to Daan district that the prices of full school at the 1st stage (NT$62.49 thousand) and 2nd stage (NT$53.6 thousand) are significantly much higher than the one in non-star schools (NT$40.28 thousand).
According to the price analysis for these star schools districts, the result suggests that the house prices can be viewed as a tool to hedge against inflation. Furthermore, the house prices of the star school districts are not followed as the expectation of industrial specialist: the real estate price can only rise and never fall. Actually, the fluctuations of house prices are quite common. By analyzing the house prices, the results indicate that the house prices at star school district is much more possible to rise than to fall. Evidently, these results are consistent with some other studies that a high-quality school district may stimulate the growth of the real estate prices in the neighborhood area.
Keyword: Hedonic pricing method, School districts, Real estate prices
目錄
目錄 i
圖目錄 ii
表目錄 iii
第壹章 緒論 1
第一節 研究背景與動機 1
第二節 研究目的 3
第三節 研究架構與流程 4
第貳章 文獻探討與理論基礎 5
第一節 影響房地產價格之因素 5
第二節 學校品質對房價之影響 10
第三節 特徵價格理論與模型推導 15
第參章 研究方法 22
第一節 資料來源與變數定義 22
第二節 研究範圍界定 28
第三節 特徵價格實證模型 36
第肆章 實證分析 43
第一節 資料來源 43
第二節 實證結果與分析 44
第伍章 結論與建議 80
第一節 結論 80
第二節 研究貢獻及建議 82
參考文獻 83
中文部分 83
網路部分 84
英文文獻 85


圖目錄
圖1-1 研究流程圖 4
圖2-1 特徵價格法下之消費者均衡 18
圖2-2 特徵價格法下之生產者均衡 19
圖2-3 特徵價格法下之市場均衡 20
圖3-1台北市行政區劃 33
圖3-2大安區鄰里範圍示意圖 34
圖3-3中正區鄰里範圍示意圖 35
圖4-1 大安區與各學區間各季房屋價格變化趨勢圖 66
圖4-2 中正區與各學區間各季房屋價格變化趨勢圖 66
圖4-3 大安區與中正區位於第一階段滿額學區各季房屋價格變化趨勢圖 67
圖4-4 大安區與中正區位於第二階段滿額學區各季房屋價格變化趨勢圖 67
圖4-5 大安區與中正區位於非滿額學區各季房屋價格變化趨勢圖68
圖4-6 大安區與中正區各季單坪房屋價格變化趨勢圖 68


表目錄
表3-1 臺北市98學年度國民中學額滿學校暨其改分發學校名單29
表3-2 臺北市99學年度國民中學額滿學校暨其改分發學校名單30
表3-3 臺北市100學年度國民中學額滿學校暨其改分發學校名單31
表3-4 大安區學區鄰里對照表 32
表3-5 中正區學區鄰里對照表 33
表3-5自變數與預期符號表 42
表4-1 Hedonic線性模型估計結果 45
表4-2 Hedonic半對數模型估計結果 45
表4-3 Hedonic逆半對數模型估計結果 46
表4-4 Hedonic雙對數模型估計結果 47
表4-5 Hedonic線性模型估計結果 52
表4-6 Hedonic半對數模型估計結果 53
表4-7 Hedonic逆半對數模型估計結果 54
表4-8 Hedonic雙對數模型估計結果 54
表4-9 Hedonic雙對數模型估計結果 62
表4-10 大安區各學區各季平均單價表 65
表4-11中正區各學區各季平均單價表 65
表4-12 大安區各學區各季平均漲跌幅度單價表 69
表4-13中正區各學區各季平均漲跌幅度單價表 70
表4-14 大安區與正區各學區各季平均漲跌幅度單價表整理70
表4-15 大安區屋齡別分配表 72
表4-16 中正區屋齡別分配表 72
表4-17 台北市各房型房價指數與成交均價 74
表4-18 大安區用途類別分配表 75
表4-19 中正區用途類別分配表 75
表4-20各季別平均單坪房價分析 76
表4-21台北市信義房價指數表 77
參考文獻
中文部分
1.吳珮瑛、施伯宜,1996,台灣各縣市生活品質水準之比較,台灣經濟,第二百四十期,頁26-38。
2.李永展,1996,鄰避設施對社區環境品質之影響─以台北市三個垃圾焚化場為例,國立政治大學學報,第七十二期,頁263-298。
3.林秋瑾、楊宗憲、張金鶚,1996,住宅價格指數之研究-以台北市為例,住宅學報,第四期,頁1-30。
4.林韋宏、彭建文、林子欽,(2003),住宅屬性對空屋形成機率影響之研究—以台北市為例,住宅學報,第十二卷,第二期,頁91-107。
5.林祖嘉、林素菁,1993,台灣地區環境品質與公共設施對房價與房租影響之分析,住宅學報,第一期,頁21-45。
6.林素菁, 2004,台北市國中小明星學區邊際願意支付之估計,住宅學報,第十三卷,第一期,頁15¬¬-30。
7.林禎家、黃至豪,2003,臺北捷運營運前後沿線房地屬性特徵價格之變化,運輸計劃季刊,第三十二卷,第四期,頁777-800。
8.邱鼎峰,2008,明星學區對房地產價格之影響-以台北市中正區為例,國立台北大學不動產與城鄉環境學系,碩士論文。
9.洪仁進,簡成熙,徐振邦,朱盈潔,1999,台灣升學機制及升學競爭之簡介,教育研究資訊,第七卷,第六期,頁1-20。
10.張怡文、江穎慧,張金鶚,2009,分量迴歸在大量估價模型之應用-非典型住宅估價之改進價之改進,都市與計劃,第三十六卷,第三期,頁281-304。
11.張金鶚,1997,房地產投資與決策分析—理論與實務,台北:華泰書局。
12.張金鶚、范垂爐,1993,房地產真實交易價格之研究,住宅學報,第一期,頁75 -97。
13.張鈿富、葉連祺,2004,2003年台灣地區教育政策與實施成效調查,教育政策論壇,第七卷,第一期,頁1-18。
14.彭建文、楊宗憲、楊詩韻,2009,捷運系統對不同地區房價影響分析—以營運階段為例,運輸計畫季刊,第三十八卷,第三期,頁275-296。
15.曾國雄、陳俊杰、林宗智,1995,台北市都市計畫公園綠地設置標準之研究,都市與計畫,第十六卷,頁113-130。
16.廖咸興、張芳玲,1997,不動產評價模式特徵價格法與逼近調整法之比較,住宅學報,第四期,頁17-35。
17.駱明慶,2002,誰是台大學生?-性別、省籍與城鄉差異,經濟論文叢刊,第三十卷,第一期,頁113-147。

網路部分
1.內政部地政司全球資訊網。房地產交易價格【電子郵件清單訊息】。取自http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/index.asp
2.內政部營建署。法規查詢【電子郵件清單訊息】。取自http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_rgsys&view=rgsys&Itemid=201
3.全國法規資料庫。法規檢索【電子郵件清單訊息】。取自http://law.moj.gov.tw/Index.aspx
4.信義房屋。不動產資訊【電子郵件清單訊息】。取自http://www.sinyi.com.tw/
5.臺北市大安區公所。資訊公佈【電子郵件清單訊息】。取自http://www.dado.taipei.gov.tw/MP_124021.htmlh
6.臺北市政府民政局。門牌整合檢索系統【電子郵件清單訊息】。取自http://www.houseno.tcg.gov.tw/
7.臺北市政府教育局。公告資訊【電子郵件清單訊息】。取自http://www.edunet.taipei.gov.tw
英文文獻
1.Barrow, L. (2002), “School Choice through Relocation: Evidence from the Washington, D.C. Area”, Journal of Public Economics, Vol.86, pp.155-189.
2.Bhat, C. R. and Guo, J. Y. (2007), “A Comprehensive Analysis of Built Environment Characteristicson Household Residential Choice and Auto Ownership Levels”, Transportation Research Part B: Methodological, Vol.41, No.5, pp. 506-526.
3.Bogart , W. T. and Cromwell, B. A. (1997), “How Much More Is a Good School District Worth? ”, National Tax Journal, Vol.50, pp.215-232.
4.Bogart, W. T. and Cromwell, B. A. (2002), “How Much Is a Neighborhood School Worth ? ”, Journal of Urban Economics, Vol.47, pp.280-305.
5.Bolitzer, B. and Netusil, N. R. (2000), “The Impact of Open Spaces on Property Values in Portland, Oregon”, Journal of Environmental Management, Vol.59, pp. 185-193.
6.Crone, T. M. (1998), “House Prices and the Quality of Public Schools: What Are We Buying? ”, Business Review, Sep/Oct, pp.3-14.
7.Downes, T. A. and Zabel, J. E. (2002), “The Impact of School Characteristics on House Prices: Chicago 1987-1991”, Journal of Urban Economics, Vol.52, No.1, pp.1-25.
8.Haurin, D. R. and Brasington, D. (1996), “School Quality and Real House Prices: Inter- and Intra- Metropolitan Effects”, Journal of Housing Economics, Vol.5, pp.351-368.
9.Jim C. Y. and Chen, W. Y. (2006), “Impacts of Urban Environmental Elements on Residential Housing Prices in Guangzhou (China)”, Landscape and Urban Planning, Vol.78, pp.422-434.
10.Jim, C. Y. and Chen, W. Y. (2007), “Consumption Preferences and
Environmental Externalities:A Hedonic Analysis of The Housing Market in
Guangzhou”, Geoforum, Vol.38, pp. 414-431.
11.Lancaster, K. J. (1966), “A New Approach to Consumer Theory”, Journal of Political Economy, Vol.74, pp.132-157.
12.Luttik, J. (2000), “The Value of Trees, Water and Open Space as Reflected by House Prices in the Netherlands”, Landscape and Urban Planning, Vol.48, pp.161-167.
13.Mccue, T. E. and Kling, J. L. (1994), “Real Estate Returns and the Macroeconomy: Some Empirical Evidence from Real Estate Investment Trust”, Journal of Real Estate Research, Vol.9, No.3, pp.277-288.
14.Peter, P. A. and Hall, G. B. (2004), “Evaluation of Education Quality and Neighbourhood Well-being: A Case Study of Independencia, Peru”, International Journal of Educational Development, Vol.24, No.1, pp.85-102.
15.Raimond, M., Martin, P. and Steffen, S. (2004), “Hedonic Price Indices for the Paris Housing Market”, Allgemeines Statistisches Archiv/ Journal of the German Statistical Society, Vol.88, No.3, pp.303-326.
16.Raymond, Y. C. T. (2000), “Estimating Neighbourhood Effects in House Prices: Towards a New Hedonic Model Approach”, Urban Studies, Vol.39, No.7, pp.1165-1180.
17.Rosen, S. (1974), “Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition”, Journal of Political Economy, Vol.82, No.1, pp.34-55.
18.Zahirovic-Herbert, V. and Turnbull, G. K. (2008), “School Quality, House Prices and Liquidity”, Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol.37, No.2, pp.113-130.
QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
第一頁 上一頁 下一頁 最後一頁 top
1. 16.廖咸興、張芳玲,1997,不動產評價模式特徵價格法與逼近調整法之比較,住宅學報,第四期,頁17-35。
2. 13.張鈿富、葉連祺,2004,2003年台灣地區教育政策與實施成效調查,教育政策論壇,第七卷,第一期,頁1-18。
3. 12.張金鶚、范垂爐,1993,房地產真實交易價格之研究,住宅學報,第一期,頁75 -97。
4. 10.張怡文、江穎慧,張金鶚,2009,分量迴歸在大量估價模型之應用-非典型住宅估價之改進價之改進,都市與計劃,第三十六卷,第三期,頁281-304。
5. 9.洪仁進,簡成熙,徐振邦,朱盈潔,1999,台灣升學機制及升學競爭之簡介,教育研究資訊,第七卷,第六期,頁1-20。
6. 6.林素菁, 2004,台北市國中小明星學區邊際願意支付之估計,住宅學報,第十三卷,第一期,頁15¬¬-30。
7. 5.林祖嘉、林素菁,1993,台灣地區環境品質與公共設施對房價與房租影響之分析,住宅學報,第一期,頁21-45。
8. 4.林韋宏、彭建文、林子欽,(2003),住宅屬性對空屋形成機率影響之研究—以台北市為例,住宅學報,第十二卷,第二期,頁91-107。
9. 3.林秋瑾、楊宗憲、張金鶚,1996,住宅價格指數之研究-以台北市為例,住宅學報,第四期,頁1-30。
10. 2.李永展,1996,鄰避設施對社區環境品質之影響─以台北市三個垃圾焚化場為例,國立政治大學學報,第七十二期,頁263-298。
11. 1.吳珮瑛、施伯宜,1996,台灣各縣市生活品質水準之比較,台灣經濟,第二百四十期,頁26-38。
12. 17.駱明慶,2002,誰是台大學生?-性別、省籍與城鄉差異,經濟論文叢刊,第三十卷,第一期,頁113-147。