臺灣博碩士論文加值系統

台灣可利用之土地面積普遍狹小，人口密度又高，造成社會大眾惜售，減低土地的利用效率，而許多舊社區亦面臨必須重新開發的問題，且有土斯有財，古有明訓，我國人自古以來，對土地保有根深柢固之執著，然隨著人口增加，土地漸成為稀有財，再加上繼承等因素，土地持續被分割，尤其在都會區，土地共有及零亂現象，更是阻礙都市進步最大的原因。又國內自九二一大地震後，民眾購屋意願極為薄弱，將進一步影響房地產景氣，因此，國內民眾與業者對房地產投資需要有全新的觀念及工具，才能有效解決目前土地問題，創造建設公司、地主、消費者三贏局面。日本與我國均是島國，國土均狹長，人口密度極高，然日本以多樣之經濟結構，創造經濟奇蹟，例如利用土地信託制度，成功地有效利用土地，揆諸日本地信託業務之發展過程，其中似有不少背景與我國情況相同及值得借鏡之處，而我國土地目前使用、收益之狀況效果不彰，若能引進日本之土地信託制度，將土地委託專業機構，藉由專業經營，則能改善目前土地使用、收益不佳之狀況。
土地投資開發需相當的專業知識及龐大資金，小額資金投資人不易進入此一市場，導致土地投資市場為財團所壟斷及炒作，財團地主應運而生，土地持有者獨享土地暴漲利益。為求土地之有效利用及使小額資金投資人亦可享有土地開發之利益，可借助專家的經營，即將土地信託給業者，藉由專業經營，提高土地的收益，達到地盡其利之目標。土地信託業者，可根據委託人需求，設計出多樣化的有效利用土地之型態，分配開發所得，委託人不必煩惱資金、規劃、工程、租售等專業問題，且可活用資產，創造高度經濟利益。再者，以土地信託之方式，從事土地之開發建設，一方面可增加不動產之供給，例如在信託之土地上投資興建住宅，可增加住宅之供給；另一方面，因土地信託未買賣移轉，不會增加土地成本，可抑制不動產價格上漲。職故，土地信託對我國當前經濟建設和金融市場的發展有重大之功能，如何順利引進國內，乃成為政府和民間共同關切的議題。本論文就此制度引入國內所須克服之困難及相關法律問題，提出建議。
信託法已於民國八十五年一月二十六日公布施行。依信託法第一條規定：「稱信託者，係指委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」，則以信託法為依據，透過信託行為之實施，有效利用土地，促進經濟發展。另信託業法亦於八十九年七月十九日公布施行，提供信託業者推行土地信託制度之法源依據，將有助於土地信託制度之推行。該法對信託業者加以規範並設有罰則，對社會大眾有所保障，然而，信託業者對委託人所信託之土地擁有相當大之權限，倘有濫用之情事，不僅受益人之權益受損，與之交易之第三人與社會大眾也將蒙受不利，社會將付出更大之成本，因此，如何妥善訂立信託契約，以維護當事人之利益，及確定信託業者之權利、義務及責任，乃為土地信託關係中之重要議題。本文將針對土地信託制度試著作一深入之研究。
　 本論文共分為八章，研究架構共分為五部分，第一部分即第一章緒論，包括研究動機與目的、研究範圍與方法、相關文獻回顧、研究架構與流程。第二部分即第二章、第三章、第四章，信託之起源及發展、基本概念說明。第三部分即第五章、第六章，探討國外土地信託制度適用台灣的可行性，第四部分即第七章，分析國內推動土地信託應增修訂之相關法令及配套措施後，再說明國內引進土地信託之預期效益。第五部分即第八章結論。說明如下：
第一章　緒論
研究土地信託之動機與目的、研究範圍與方法、相關文獻回顧、研究架構與流程。
第二章　信託之起源及發展
土地信託係以信託法為依據，首先說明信託之起源及發展，次再說明英國、美國及日本信託制度之發展背景，有助於了解信託之發展背景。
第三章 我國信託制度之發展
我國在信託法制定之前就有信託之概念，但當時「信託」在法律上僅係「無名契約」，民法債編第二章各種之債中並無規定，亦無獨立之法規對信託行為加以規範，然在一般人生活中，到處可見，故說明信託法制定前之信託原因、信託理論在國內實務上之運用，介紹最高法院創設信託之概念後，再說明法律明文規定及未明文規定之信託態樣及信託法之立法經過。
第四章 信託之基本概念
土地信託係以信託法為依據，故說明信託之基本概念、種類、成立、當事人、信託當事人之權利義務、信託財產、信託登記加以闡明，有助於了解土地信託。　
第五章、第六章　日本、美國之土地信託
我國信託法係繼受外國（包括日本及美國），自應先了解日本及美國之土地信託之發展背景、成立要件、類型、優點、功能等，作為研究時佐證之資料，以求收他山之石可攻錯之效。
第七章 國內引進土地信託應增修訂之相關法令、配套措施及預期效益
首先分析國內所具備要件有何缺漏，再提出引進土地信託所應增修訂之相關法令，俾開辦土地信託業務時，有建全之法律體系，以維護當事人之權益。而開辦土地信託，需要有計畫的培育人才，規劃作業辦法，建立不動產交易資訊公開相關制度，使大眾獲悉資訊，並建立不動產估價制度，以免土地估價過高或過低，最後政府應宣導此制度，使大眾知悉此制度之優點，將土地委託專業人士經營，進而有效率地利用土地。再說明引進土地信託之預期效益，從土地政策、土地利用、土地經濟及擴大金融業方面來說明。
第八章　結論
重申土地信託之優點、功能、相關法令之修訂、政府之宣導等，以期國內引進土地信託制度時能減少阻力。在工商發達、地價昂貴之台灣，土地信託實係一種很好的制度，值得引進國內，使研究機構與民間企業、政府甚至人民，相互結合在一起，共同為國家建設美好的未來，奉獻心力。

第一章 緒論 6
第一節　研究動機與目的 6
第二節　研究範圍與方法 7
第三節 相關文獻回顧 8
第四節　研究架構與流程 9
第二章 信託之起源及發展 15
第一節 英國信託制度之發展 16
第二節 美國信託制度之發展 26
第三節 日本信託制度之發展 28
第三章　我國信託制度之發展 30
第一節　信託理論在我國實務上之運用 31
第二節 信託法之立法 40
　第三節 信託法的信託概念與最高法院判例的信託概念不同 40
第四章 信託之基本概念 45
　第一節　信託之成立 46
　第二節　信託當事人 46
　第三節　信託目的 47
　第四節　信託財產 47
　第五節　信託登記 48
第五章 日本之土地信託 49
　第一節 土地信託之意義及發展背景 49
　　第一項 意義 49
　　第二項 發展背景 49
　第二節 土地信託之成立要件 53
　　第一項 須具備委託人、受託人與受益人 53
　　第二項 須具備信託目的 53
　　第三項 須以土地為信託財產 54
　　第四項 須有土地信託意思之合致 54
　第三節 土地信託之類型 54
　　第一項　 租賃型 55
　　第二項 分售型 59
　　第三項 等價交換型 62
　　第四項 共同事業型 65
　第四節 土地信託業務之作業流程 68
　第五節 土地信託之特色與優點 74
　　第一項　土地信託之特色 74
　　第二項 土地信託之功能 76
　第六節　土地信託之缺點 80
　第七節 土地信託之法律問題 80
第六章　美國之土地信託 84
　第一節 土地信託之意義及發展背景 84
　　第一項 土地信託之意義 84
　　第二項 土地信託之發展背景 84
　第二節 土地信託之創設 86
　第三節　土地信託之管理 88
　第四節　土地信託之功能 91
　第五節 土地信託之類型 94
　　第一項 土地開發融資 94
　　第二項 公寓(cooperative apartment houses)經營管理95
　　第三項 共同事業之中間人 96
　　第四項 土地分割出售 97
　第六節　相關法律問題 99
第七章 國內引進土地信託制度應修訂的法令、配套措施及預期效益106
　第一節 國內已具備的要件 106
　　第一項 信託法 106
　　第二項 信託業法 106
　　　第一款　信託業主體及組織 107
　　　第二款　信託業應盡義務、責任之規範 108
　　　第三款　信託業之監督 108
　　第三項 土地權利信託登記作業辦法、土地登記規則　109
　　　第一款 信託登記原因(種類) 109
　　　第二款 信託登記之申請 111
　　　第三款 信託登記之方式 114
　　　第四款 信託登記之效力 115
　　第四項 信託課稅相關稅法 116
　　　第一款　信託課稅原則 116
　　　第二款　信託課稅相關稅法重點說明 117
　　　第三款 信託課稅相關規定 119
　　　第四款 土地信託相關稅法之規定 123
　　第五項　不動產估價師法 126
　第二節 應增訂或修正的法令 126
　　第一項　增訂信託業法第十六條第二、三項 127
　　第二項 證券交易法第六條 128
　　第三項 不動產信託發行受益憑證管理辨法 129
　　第四項 台灣証券交易所股份有限公司有價證券上市審查準則129
　　第五項 財團法人中華民國證券櫃檯買賣中心證券商營業處所買賣　　　　　　　有價證券審查準則 130
　第三節 國內引進土地信託應建立之配套措施 131
　　第一項 人才訓練 131
　　第二項　信用評等制度 132
　　第三項 建立受益憑證之流通市場 132
　　第四項　政府宣導 132
　第四節 國內引進土地信託之預期效益 133
第八章 結論 136

參考文獻
一、中文部份
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