臺灣博碩士論文加值系統

本研究旨在以烏石漁港區段徵收為例，探討過程中有關之作業內容、作業方式等，
研究其可行評估之執行結果並分析開發後之財務成果對照比較及週邊開發之效益調查，
提出研究成果及建議，作為提供爾後政府相關規劃單位或及其他私人機構開發規劃人員，
在區段徵收開發方式之運用及開發時機上之參考。為達成此目的，本論文採用敏感度分
析法、SWOT 分析法及搭配個案訪談法進行分析推論。
研究結果顯示，本開發案經財務結算後，財務收入計33 億1,305 萬元，計盈餘17
億0,821 萬元，與原開發前財務評估僅可勉予平衡結果差異甚大，究其原因，皆因不動
產市場景氣瞬息萬變，受世界經濟榮景影響，使得開發後之可建築土地全部標脫；由其
2 次土地公開標售結果得知，其中住宅區脫標最高單價突破每坪9 萬元，商業區更突破
11 萬元，住宅區平均溢價幅度10 %。商業區平均溢價幅度24 %。旅遊服務專用區平均
溢價幅度19%。2 次標售土地收入，合計25 億3,193 萬元，遠遠超出當初財務評估時預
計每坪之標售平均單價3.2 萬元達3 至4 倍之多。此一超盈餘的結果，對地方政府財政
有莫大助益，亦對其他都市計畫有推波助瀾加速開發之效果。
區段徵收開發之目的及效益通常為多元化，建議政府不應以財務平衡或取得盈餘為
開發決策之主要考量，每逢房地產高漲時，政府便一再提出區段徵收開發的規劃案，企
圖以增加建地供給平抑地價。惟因開發時程長無法即時產生效果，反易造成房價回穩時
供給過剩之情形，形成土地資源浪費，違反地盡其用之政策目的；甚至引發規劃範圍內
土地之炒作。故政府在決策區段徵收開發時，應揚棄藉土地開發來獲利的心態，回歸公
共利益之必要性，兼顧政府取得私人土地及土地開發時之公平原則。

The purpose of this study is to take the collection of Wu Shi Harbor as an example for
zone expropriation, to discuss the contents of the operation, the mode of operation, to study
the results of its feasible assessment and analysis of the comparative analysis of the financial
results after the development and the benefit of the surrounding development Research results
and recommendations, as a reference to the provision of the relevant government planning
units and other private sector development planning staff, in the collection and development
of the mode of development and reference time. To achieve this purpose, the use of sensitivity
analysis method, SWOT analysis and interviews with case law to analyze inferences.
The results show that the development projects after the financial settlement, financial
income of 3.3 billion and 1,305 million dollars surplus of 1.7 billion 0,821 million dollars,
with the original developers before the financial assessment can only be balanced by Mian
results varies greatly, reason, because changing real estate market boom, by the impact of the
world economic boom, making it possible to develop the land after the construction of all
marked off; the opening of its second land auction results, which marked the highest price
break off residential 90 thousand dollars, commercial the area more than 110 thousand dollars,
residential average premium of 10%. The average premium of 24% of the business district.
The average premium of 19% of precincts tours. The auction is expected to average unit price
per ping when the second land auction revenue, totaling 2.5 billion and 3,193 million dollars,,
far beyond the original financial assessment of 32 thousand dollars, up to 3-4 times. The result
of this super-surplus, the local government finance has great help, but also to other urban
projects have fueled the accelerated development of the effect.
The purpose and benefits of the collection and development of the zone expropriation
are usually diversified. It is suggested that the Government should not consider the financial
balance or the surplus as the main consideration for the development of decision-making.
When the real estate is high, the Government has repeatedly proposed a scheme for the
collection and development of the district. Increase land supply to stabilize land prices. But
because of the development of long time can not produce immediate effects, anti-easily lead
to housing prices stabilized when the supply of excess situation, the formation of land
resources waste, in violation of the policy used to the purpose; even lead to planning within
the scope of speculation in the land. Therefore, when the government collects and develops in
the decision-making section, it should abolish the mentality of land development and
profit-taking, return to the public interest, and take into account the fairness of the
government when it obtains private land and land development.

摘要.I
Abstract.II
誌謝. III
目錄 .IV
表圖目錄 . VIII
第1章 緒論 P.1
1.1 研究動機 P.1
1.2 研究背景 P.2
1.2.1 烏石漁港區段徵收範圍及面積P.2
1.2.2 開發前區域現況P.3
1.2.3 開發區土地權屬狀況P.6
1.2.4 開發區土地使用計畫P.7
1.2.5 開發區土地使用管制要點P.8
1.3 研究目的 P.9
1.4 名詞定義 P.9
1.5 研究範圍 P.10
1.6 研究流程 P.12
第2章 文獻探討 P.13
2.1 土地徵收制度之探究P.13
2.1.1 土地徵收制度之起源P.13
2.1.2 土地徵收之要件P.15
2.1.3 土地徵收的種類P.16
2.2 區段徵收制度探究P.17
2.2.1 區段徵收的意義P.18
2.2.2 區段徵收的性質P.18
2.2.3 區段徵收制度之演進P.19
2.2.4 區段徵收之功能P.20
2.2.5 區段徵收之準備作業P.21
2.2.6 區段徵收之正式作業P.26
2.3 公有土地開發政策法令探究P.31
2.3.1 公有土地開發政策歷程P.32
2.3.2 公有土地開發之法令探討P.34
2.3.3 公有土地整體開發之方式P.36
2.4 市地重劃制度之探究P.38
2.4.1 何謂市地重劃P.38
2.4.2 市地重劃之特性P.39
2.4.3 市地重劃開發方式P.40
2.5 區段徵收與市地重劃及之異同P.41
2.5.1 二種土地開發方式之差別P.41
2.5.2 區段徵收與市地重劃實施現況P.43
第3章 研究方法P.46
3.1 敏感度分析法P.46
3.1.1 敏感性分析法的目的P.46
3.1.2 敏感性分析法的分類P.46
3.2 SWOT分析P.47
3.3 個案訪談法P.48
3.3.1 結構式訪談P.48
3.3.2 無結構式訪談P.49
3.3.3 半結構的訪談P.52
3.3.4 訪談的程式與技巧P.53
3.3.5 訪談法的特點P.53
3.4 個案訪談設計P.54
3.4.1 訪談流程P.55
3.4.2 訪談大綱設計P.55
3.4.3 訪談對象選取P.55
3.4.4 訪談資料整理分析P.55
第4章 研究結果P.56
4.1 可行性評估架構與方法P.56
4.1.1 開發區域基本資料準備P.56
4.1.2 烏石漁港區段徵收之地籍範圍確立P.56
4.1.3 開發總費用估計P.57
4.1.4 協議價購地價及公有土地作價地價款之估計P.59
4.1.5 公共設施費用、土地整理費用及貸款利息估計P.59
4.1.6 土地處分收益估計P.60
4.2 區段徵收財務評估分析P.60
4.2.1 開發費用估算P.60
4.2.2 現金流量估算P.62
4.2.3 開發後土地平均價格推估P.63
4.2.4 預估土地所有權人領回抵價地比例P.63
4.2.5 土地所有權人意願評估P.64
4.3 財務試算敏感度分析P.64
4.4 S.W.O.T分析P.67
4.5 評估開發與否之損益分析P.69
4.5.1 開發損益分析P.69
4.5.2 未開發損益分析P.69
4.6 烏石漁港區段徵收實際執行歷程概要P.70
4.7 開發前後財務收支對照P.73
4.7.1 開發後財務收支分析P.73
4.7.2 開發前後財務對照分析P.74
4.7.3 開發後之效益P.76
4.8 訪談結果分析P.76
4.8.1 訪談對象選取P.76
4.8.2 訪談的事前準備工作P.77
4.8.3 訪談流程及大綱P.78
4.8.4 訪談之個案分析P.78
第5章 結論與建議P.85
5.1 研究結論P.85
5.2 建議P.87
參考文獻P.89
附錄一 訪談大綱P.91
附錄二 訪談同意書P.92
附錄三 宜蘭縣頭城烏石漁港區段徵收抵價地分配及審查作業要點P.93
附錄四 宜蘭縣政府辦理烏石港及縣政中心區段徵收可建築土地公開競標須知P.99

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