臺灣博碩士論文加值系統

預售屋買賣糾紛多年來一直是不動產交易市場上極為嚴重的問題，思其原因，因為「預售」之性質，消費者在買房當下，是無房屋成品可供審查的，若消費者發現問題時，通常已在房屋驗收時期或是交屋後，對弱勢的消費者而言，實屬不利。在此情形下，產生預售屋糾紛時，消費者如何主張權利且如何適用法律等問題。為解決此問題，應先探究預售屋買賣契約的性質。分析實務及學說見解，並探求當事人真意，預售屋買賣契約所著重者為房屋建造完成後所有權之移轉，而非著重於工作物完成後始給付報酬之契約，所以契約本質應解為買賣契約。再者，建商與消費者簽訂預售屋買賣契約，係為買賣契約本約的性質，若有紛爭，消費者適用民法買賣章節之規定為保障外，亦適用民法契約上之債務不履行規定，接下來便可解決預售屋糾紛問題。預售屋糾紛種類過多，本文僅討論常見的五種預售屋糾紛，有廣告不實、建築結構瑕疵、建築設計瑕疵、凶宅及一屋二賣。消費者如遇到廣告不實、建築結構瑕疵及建築設計瑕疵之情形，可以主張債務不履行及物之瑕疵擔保責任。而凶宅方面，著重研究預售屋有凶宅時如何解決，此時應區分預售屋是否為不動產之情形。在一屋二賣上，消費者雖然不能主張權利瑕疵擔保責任，但另外可主張給付不能或消費者保護法上之責任。最後在結論上，因為研究預售屋買賣糾紛，本文在民法適用上及對「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」上提出建議修正方向。

Dispute of pre-sale housing has been the serious issues in real estate trading market in years. This may attribute to the property of “pre-sale”. As buying the house, there is no finished house to offer consumer to examine. When the consumer finds out the problem, it usually happened during the housing acceptance or after settlement. It is do unfavorable for the disadvantaged consumer. In this case, how consumer claims their right and how the law be applicable in dispute of pre-sale housing. In order to solve the problem, the quality of dispute of pre-sale housing contract should investigate firstly. Analyzing practices and opinions of doctrine and realizing the opinions of litigants. The contract of pre-sale housing mainly focuses on transferring the ownership instead of the contract of remuneration after the completion of the building. Therefore, the contract should be explained as the contract of transaction. Moreover, builders and consumers signing the transaction contract of pre-sale housing is the formal contract. If the dispute happens, not only the rules of Sale in Civil law but the liability for non-performance in Civil law is applicable for the consumer for indemnification. Having understanding of transaction contract of pre-sale housing above, the issues of dispute of pre-sale housing can be solved. The dissertation discusses five common dispute in kinds of dispute pre-sale housing, including deceptive advertisement, building structural defects, building design defects, inauspicious house and one-house-sells-twice. As consumers encounter deceptive advertisement, building structural defects and building design defects, they can claim liability for non-performance and warranty against defects of thing. In terms of inauspicious house, the dissertation focus on how to resolve the pre-sale housing of inauspicious house and it should be distinguished whether the pre-sale housing is the real estate. In respect of one-house-sells-twice, although the consumers cannot claim warranty against defects of right, they are able to claim impossible performance or the duty of consumer protection law. In conclusion, through analyzing dispute of pre-sale housing, the dissertation provide and suggest the correction of “Mandatory Provisions to be Included in and Prohibitory Provisions of Standard Form” and Civil law.

目錄
第一章 緒論 1
第一節 研究動機 1
第二節 研究目的 2
第三節 研究方法 3
第四節 文獻探討 3
第五節 預期結果 4
第六節 論文章節架構 4
第二章 預售屋買賣契約之法律關係 7
第一節 預售屋制度之意義 7
第二節 預售屋買賣契約之特性 8
第一項 多重複雜之法律關係 9
第二項 交易標的不可預見性 9
第三項 履行期過長 9
第四項 消費者之履約保證機制 10
第五項 資訊與交易經驗之不對稱與不完整性 12
第三節 預售屋買賣契約之法律性質 13
第一項 買賣契約說 13
第二項 承攬契約說 14
第三項 買賣與承攬混合契約說 15
第四項 分析比較 16
第四節 消費者保護法之適用 16
第一項 消費者保護法對定型化契約之適用範圍 16
第二項 消費者保護法對定型化契約之規範 28
第三項 消費者保護法對預售屋買賣契約之規制 47
第五節 預售屋買賣契約之當事人 51
第一項 買受人 51
第二項 出賣人 51
第六節 中國大陸預售屋之交易模式 52
第一項 中國大陸預售屋銷售流程 53
第二項 中國大陸預售屋監管體系 58
第七節 小結 59
第三章 預售屋糾紛種類分析 63
第一節 總說 63
第二節 糾紛種類 65
第一項 廣告不實 65
第二項 建築結構瑕疵 85
第三項 建築變更設計 91
第四項 凶宅 105
第五項 一屋二賣 117
第三節 小結 121
第四章 預售屋買賣契約民事責任探討 131
第一節 瑕疵擔保責任 131
第一項 權利瑕疵擔保 132
第二項 物之瑕疵擔保 137
第三項 瑕疵擔保之特約 156
第二節 不完全給付 157
第一項 不完全給付之成立要件 158
第二項 不完全給付之法律效果 172
第三節 瑕疵擔保與不完全給付之關係 175
第一項 修補請求權 175
第二項 同時履行抗辯 183
第三項 競合 185
第四節 預售屋交易糾紛分析 189
第一項 廣告不實 189
第二項 建築結構瑕疵 210
第三項 建築變更設計 218
第四項 凶宅 231
第五項 一屋二賣 237
第五節 小結 241
第五章 結論與建議 251
第一節 結論 251
第二節 建議 257
參考文獻 261

圖目錄
圖1 架構圖 4
圖2 定型化契約規範 29
圖3 糾紛種類 65
圖4 權利瑕疵擔保 132
圖5 物之瑕疵擔保 137
圖6 不完全給付 157

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73.劉宗榮，定型化契約條款之研究，台大法學論叢，第4卷第2期，1975年4月，頁325-360。
74.劉志賢，凶宅的損害賠償問題探討，全國律師，第17卷第11期，2013年11月，頁53-63。
75.劉春堂，銀行保管箱定型化契約之行政規制，月旦法學雜誌，第23期，1997年4月，頁80-86。
76.潘正芬，危險移轉前物之瑕疵擔保責任，萬國法律，第12期，1983年12月，頁21。
77.蕭忠仁，論不完全給付與物之瑕疵擔保競合－以「檢查通知義務」、「除斥期間」之遵守為中心，法學叢刊，第41卷第3期，1996年7月，頁40-59。
78.謝在全，法定共用部分登記為專用部分之效果-最高法院96年台上字第584號民事判決評釋，月旦法學雜誌，第161期，2008年10月，頁257-265。
79.謝在全，建築物區分所有權要論（上），法令月刊，第53卷第4期，2002年4月，頁3-20。
80.謝在全，建築物附屬物之研究，法令月刊，第49卷第8期，1998年8月，頁29-36。
81.謝哲勝，現行商品責任規範的檢討，臺北大學法學論叢，第87期，2013年9月，頁59-118。
82.謝哲勝，區分所有的理論與實務，國立中正大學法學集刊，第21號，2006年10月，頁71-94。
83.謝宗憲，不實廣告法律責任之研究-以預售屋廣告為中心，公平交易季刊，第23卷第1期，2015年1月，頁51-100。
84.戴東雄，公寓大廈管理條例上專有部分與共用部分之理論及屋內漏水之修繕，法學叢刊，第43卷第1期，1998年1月，頁6-18。
85.戴志傑，定型化契約之相關法律問題研究－以我國消費者保護法為中心，消費者保護研究，第8輯，2003年3月，頁1-36。
（四）研究報告
陳汝吟、林麗真、杜怡靜主持，定型化契約之規範比較暨其應記載及不得記載事項之界限檢討，行政院消費者保護委員會委託研究，2011年。
（五）學位論文（依姓氏筆畫順序）
1.司維瑄，信用卡定型化契約條款之研究，政治大學法律研究所碩士論文，2002年。
2.朱濬瑋，不實廣告判斷準則之研究-以公平交易法為中心，國立成功大學法律研究所碩士論文，2010年。
3.何垂芬，預售屋交易紛爭分析，國立政治大學法律學系碩士班學士後法學組論文，2008年。
4.何承禧，預售屋銷售不實廣告之法律責任，逢甲大學財經法律研究所論文，2012年。
5.胡慧滿，預售屋相關問題之研究，國立政治大學法律學研究所論文，2010年。65.姜怡君，預售屋買賣定型化契約之研究，國立政治大學法律學研究所論文，1997年。
6.陶德彬，定型化契約條款與誠實信用原則-誠實信用原則在定型化契約條款內容控制上的功能與效力，國立成功大學法律學研究所碩士論文，2003年。
7.陳坤榮，廠商之資訊揭露與消費者權益之探討-以工業住宅為例，逢甲大學經營管理碩士在職專班碩士論文，2006年。
8.黃亭瑋，定型化契約說明義務之研究-以預售屋契約為中心，國立政治大學法律學研究所論文，2013年。
9.黃郁婷，電子商務交易下契約正義之實現-論網路定型化契約，國立台灣大學法律學研究所論文，2008年。
10.歐陽勝嘉，定型化違約金條款之法律問題，國立政治大學法律研究所碩士論文，2007年。
11.盧姿吟，預售屋買賣契約之研究，國立中正大學法律學研究所論文，2011年。
12.謝宗憲，預售屋不實廣告法律責任之研究，國立中正大學法律學研究所論文，2013年。
13.謝伯佶，預售屋糾紛之研究-以兩岸比較法觀點為例，開南大學法律學系碩士論文，2014年。
二、外文文獻
（一）中國大陸（依姓氏筆畫順序）
1.王纯科、王晶，城镇化转型背景下商品房预售交易风险管控，長春師範學院學報，第34卷第2期，2015年3月，頁198-200。
2.方军武，中国房地产业发展统计分析，商場現代化，第518期，2007年10月，頁255-257。
3.刘庆国，预售商品房广告法律问题研究，中國石油大學學報，第26卷第4期，2010年8月，頁51-54。
4.李翠影，商品房预售资金监管法律制度研究，中州大學學報，第32卷第5期，2015年11月，頁27-31
5.宗煜、徐红琳，我国房地产期房市场的道德风险问题分析，商場現代化，第467期，2006年5月，頁290-291。
6.胡渊，商品房预售制度的完善国际比较与借鉴，現代商業，2007卷第11A期，2007年11月，頁42。
7.高富平、黄武双，房地产法学，高等教育出版社，2006年12月。
8.曹国刚，如何完善现有商品房预售制度，知識經濟，2007卷第11B期，2007年11月，頁114。
9.温万名，对商品房预售广告的法律问题研究，經濟師，2008卷第10期，2008年10月，頁76-77。
10.黄玉新，我国预售房制度述评，湖北社會科學，2006卷第10期，2006年10月，頁102-103。
11.雷兰，商品房预售法律问题研究，知识产权出版社，中國大陸北京，2007年8月。
（二）日文
1.千葉喬監修、不動産総合研究会編著，不動産取引の実務―プロ必携マニュアル，週刊住宅新聞社，2010年6月，9版。
2.石原全，約款法の基礎理論，一橋大學法學部研究叢書，有斐閣，1995年。
3.宅第建物取引業法令研究會編著，宅第建物取引業法の解說，住宅新報社，2010年3月。
（三）英文
Lee, Jinkook, and Horacio Soberon-ferrer, “Consumer Vulnerability to Fruad：influencing Factors”, The Journal of Consumer Affairs, 3 ( Summer, 1997), pp.72.
三、網路資源與其他
1.行政院主計總處
http://www.dgbas.gov.tw/ct.asp?xItem=38621&ctNode=5624
2.立法院
http://www.ly.gov.tw/05_orglaw/search/lawView.action?no=1875
3.聯合財經網
http://money.udn.com/money/story/5621/1194570-%E5%8F%B0%E5%8C%97%E8%B2%B7%E6%88%BF-%E5%BE%9716.16%E5%B9%B4%E4%B8%8D%E5%90%83%E5%96%9D
4.新華網
http://news.xinhuanet.com/fortune/2011-05/24/c_121450306.htm