臺灣博碩士論文加值系統

　　過去不動產學術文章的討論，主要著重在不動產估價、供給與需求、市場區隔、經營管理、行銷策略等方面進行研究，隨著近兩年在奢侈稅、豪宅稅、實價登錄、實價課稅等議題持續延燒下，其學術文章的研究與討論亦圍繞著此類議題，而忽略了買賣兩造雙方各居一執之所要－賣方為房仲業務人員開發案源最主要的核心業務；買方則是在最終成交時所扮演的主要關鍵角色。
　　在過去房仲業界一直流傳這麼一句話－開發為成功之母，可見開發物件乃是房仲業運作不可獲缺、最主要的核心業務。環顧目前不動產市場，在政府持續打房、不動產市場不景氣的競爭環境下，如何讓經紀人員可以在對抗寒冬的同時，亦能維持收入等待下一階段景氣復甦的來臨，稀有的「買方」則成為房仲人員爭相效力的對象。開發不僅為成功之母，銷售亦同為房仲人員的成交關鍵。過去文獻鮮少以實務上的開發做為討論；因此，在考量研究目標與方法的特性後，本研究以簡訊廣告內容為主題，以行動研究作為研究執行的方法，目的在於針對既有及新的客戶群中分別尋找適當的論述標題與內容，利用資訊揭露及客製化簡訊方式，在有限時間內，能夠迅速、有效地運用客戶關係管理開發潛在買方，使開發工作上或交易量有更高的實質效率與品質，進而提升其工作的效率與效能；並以過去行動廣告研究為基礎，藉由行動簡訊之內容設計操作於房屋仲介業的實務情境中，檢測其運作績效，在持續改善的過程中做檢討，並記錄在執行過程中發生的問題，以及採取的解決方式。
　　本研究期望在行動廣告中能夠擁有同中存異的特質，採用行動研究的研究方法來探討仲介業及經紀人員對客戶的掌握度高低是否影響到成交的關鍵。本研究設計了二個循環，在經過二個研究循環後發現，其結果顯示：針對既有已蒐集的客戶名單運用客製化的行動簡訊廣告來做發送的客戶回應率比隨機挑選的名單更有效。而經紀人員有效地運用客戶關係管理去了解客戶資料及需求、自然可以提升對客戶的掌握度，便可透過適當的物件，與適當的客戶進行溝通，以最低成本達到最大的功效。

　　Most academic articles about real estate focus on research assessment, supply and demand, market segmentation, management, and marketing strategies. This trend is intensified by issues such as luxury tax, additional tax for mansion, registration of market price and tax by market price recently. The trading parties, buyer and seller, are ignored by researchers, even though the parties play important roles in the processes of business development (seller) and deal making (buyer).
　　There is a proverb said by real estate agents that “development is the basis of successes”. It shows that target finding is the core of an agent’s business. Under the environment of house trading controlling and industrial depression, all agents compete for rare buyers to maintain their career life and wait for the recovery. Since the seldom of the researches about business development, this research will study the contents of SMS advertisements to find out the rapid and effective way to find the potential buyers by using action research method. The research process including title description, information release and customized massage settings. Based on previous research on mobile advertising, the content will be designed and operated in the practice of the agent’s business. All the results in the process will be recorded and reviewed to improve the research design. The purpose of this research is to look for a more efficient way to improve the efficiency and quality of business development and trading.
　　The question in this research is that if the deal will be influenced by the brokers and agents’ controlling strength to customers. There are two circles in the research process. And the results show that the response rate of the customers from CRM list is high than the customer from random selection. The agents can improve their controlling strength to customers by using CRM management. They can communicate with customers and provide products properly to reach the most efficiency by the lowest cost.

論文摘要：　III
Abstract：　IV
誌謝　V
目錄　VI
表次　VIII
圖次　IX
第一章、緒論　10
　　第一節、研究背景與動機　10
　　　　一、研究背景　10
　　　　二、研究動機　11
　　第二節、研究問題與目的　13
　　　　一、研究目的　13
　　　　二、研究問題　13
　　第三節、論文架構　15
第二章、文獻探討　16
　　第一節、行動廣告應用與相關之研究　16
　　　　一、行動行銷　16
　　　　二、行動廣告與簡訊廣告　17
　　第二節、豪宅與購屋決策相關之研究　30
　　　　一、豪宅的定義　30
　　　　二、豪宅的特性　35
　　　　三、豪宅購買決策架構 36
　　第三節、其他輔助應用相關之研究　39
　　　　一、電子郵件廣告相關之研究　39
　　　　二、客戶關係管理相關之研究　40
　　　　三、資訊揭露相關之研究　41
第三章、研究方法與設計　42
　　第一節、行動研究之本質與架構　43
　　　　一、起源與意涵　43
　　　　二、特徵　44
　　　　三、執行步驟　47
　　　　四、行動研究的知識來源　50
　　第二節、研究對象與範圍　53
　　　　一、研究對象　53
　　　　二、研究範圍　53
　　　　三、研究設計　54
　　　　四、研究參與者　57
　　第三節、行動研究於本研究之適用性　59
　　第四節、其他輔助之研究方法　60
第四章、研究結果　61
　　第一節、產業背景　61
　　第二節、第一次循環　63
　　　　一、第一次循環的計劃　63
　　　　二、第一次循環的行動　64
　　　　三、第一次循環的觀察　67
　　　　四、第一次循環的績效評估　67
　　　　五、第一次循環的結論　68
　　　　六、下一次循環的修正　68
　　第三節、第二次循環　70
　　　　一、第二次循環的計劃　70
　　　　二、第二次循環的行動　71
　　　　三、第二次循環的觀察　73
　　　　四、第二次循環的績效評估　74
　　　　五、第二次循環的結論　74
第五章、研究結論與建議　76
　　第一節、研究發現與結論　76
　　　　一、研究發現　76
　　　　二、研究結論　77
　　　　三、實務應用與管理意涵　78
　　第二節、研究限制與後續研究建議　80
　　　　一、研究限制　80
　　　　二、後續研究建議　81
中文部份　82
英文部份　89
線上資料　92

中文部份
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